주택 임대사업자 대출 14조 육박…80%가 올해 만기 도래한다는데

금융당국, 대출 규제 검토
신규대출 때만 따지던 LTV
만기 연장 때도 적용 가능성
민간 임대 74%가 非아파트
세입자 주거 불안 커질 수도

이재명 대통령. [사진 = 연합뉴스]

이재명 대통령이 20일 다주택 임대사업자의 대출 연장을 문제로 지적하면서 임대사업자들의 대출을 회수해 매물 출회를 유도하는 전방위적 추가 규제가 나올 전망이다. 임대사업자 대출액을 은행별로 총량 관리를 하거나, 대출 연장 때 강화된 주택담보대출비율(LTV)을 적용하는 방안 등이 거론된다.

20일 금융당국은 올해 만기가 도래하는 주택 임대사업자 대출을 전체의 약 80% 수준으로 파악하고 있다. 은행권 총 13조9000억원의 주택 임대사업자 대출 잔액 중 11조원가량이 올해 만기가 돌아오는 셈이다. 어떤 식으로든 대출 연장에 대한 규제가 가해지면 대다수 주택 임대사업자는 단기간에 대출을 상환해야 하는 셈이다. 주택 임대사업자 대출은 통상 3~5년 만기로, 만기 종료 시 1년마다 연장을 하는 구조로 돼 있다.

현재까지 금융당국이 은행권과 논의한 규제 수단은 대출 연장 시 ‘임대소득 대비 이자상환비율’(RTI)을 적용하는 방안이다. RTI는 임대소득 대비 이자상환비율로, 임대사업자가 받는 임대소득으로 대출 이자를 얼마나 감당할 수 있는지를 보여주는 지표다. 현재 임대사업자 대출 심사 시 규제지역은 RTI 1.5배, 비규제지역은 1.25배 이상이어야 신규 대출이 가능하다. 임대사업자의 연간 이자비용이 1000만원이라면 임대소득이 적어도 연 1500만원(규제지역)은 돼야 은행에서 대출을 받을 수 있다는 의미다. 그간 은행권은 신규 대출 시에만 RTI를 심사에 활용하고, 연장 시엔 RTI 기준을 적용하지 않았다.

다만 RTI는 부작용이 우려된다. RTI 비율을 맞추기 위해 임대사업자들이 임대료를 올릴 수 있기 때문이다. 한 주택 임대사업자는 “특히 매물을 내놓아도 잘 팔리지 않는 다세대·다가구 등 빌라 소유주들은 이러지도 저러지도 못하게 될 것”이라며 “빈대(다주택 아파트)를 잡으려다 초가삼간(빌라 시장)을 태우는 꼴이 될 것”이라고 토로했다. 국토교통부 등록민간임대주택 자료에 따르면 민간 임대주택 중 74%는 다세대주택, 오피스텔 등 비아파트다.

이재명 대통령이 자신의 SNS에 올린 글 [이재명 대통령 엑스(X·옛 트위터)]

이날 이 대통령이 엑스(X·옛 트위터)에 RTI 외 수단을 주문하면서 금융당국은 보다 직접적인 대출 회수 방안을 모색할 것으로 전망된다. 여기에는 가계대출 총량 관리와 같이 임대사업자 대출도 은행마다 목표치를 부여하는 방안이 거론된다. 은행들로 하여금 대출 연장 시보다 엄격한 심사를 통해 대출을 회수할 수 있도록 하는 것이다.

대출 연장 시 LTV를 재차 적용하는 방안도 가능성 있는 카드로 언급된다. 지난해 9·7 대책으로 임대사업자(매입임대)에 대한 대출이 전면 금지되기 전까지 임대사업자는 신규 대출을 받을 때에만 LTV(규제지역 30%)를 적용받았다. 대출을 연장할 경우엔 LTV를 따지지 않는데, 이를 30%보다 낮은 수준으로 적용해 대출 상환을 유도하는 방안이다.

이날 이 대통령이 X에 올린 발언에 금융감독원은 자체적인 ‘다주택자 대출 대응’ 태스크포스(TF)를 설치해 첫 회의를 열었다. 금감원 관계자는 “일단 대출 유형별로 세밀하게 연장 실태 등을 파악한 다음 대응 방안을 구상해 나갈 것”이라고 말했다. 금감원은 우선 개인·임대사업자 등 차주 유형별, 일시·분할 상환 등 상환 방식별, 아파트·비아파트 등 담보 유형별, 수도권·지방 등 지역별로 전 금융권의 다주택자 대출 현황을 분석해 나갈 계획이다.