마포구발 풍선효과 시작? 토허제 피한 지역 ‘들썩’ [부동산 큐레이팅]

/[Remark] 주목해야 할 부동산 정보/ 매월 주목해야 할 부동산 소식을 알려드리는 부동산 큐레이팅 코너! 종합부동산회사 KT에스테이트에서는 주거, 상업, 금융, 숙박에 걸쳐 1달 동안 주목해야 할 뉴스를 엄선해 구독자 여러분께 전해 드립니다. 과연 이달엔 어떤 소식이 있는지 살펴볼까요?

[Remark] 주거 분야 - 토허제 해제, 강남 3구 일제히 급등

이달 부동산시장은 무엇보다 토지거래허가제가 가장 뜨거운 이슈였습니다. 서울시가 2월 12일 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 이른바 ‘잠삼대청’을 토지거래허가구역에서 해제 조치한 뒤, 약 한 달 만인 3월 19일 재지정한다고 밝힌 것입니다. 심지어 이번 조치에는 기존 잠삼대청 지역에 서초구, 용산구를 추가로 확대 지정하기로 하면서 논란이 커지고 있습니다.

토허제 해제 이후 서울의 주택시장은 강남 3구를 중심으로 일대 상승세를 이뤘습니다. 한국부동산원에 따르면, 서울 동남권 주간아파트 매매가격지수는 토허제 해제 발표 직후인 2월 3주차부터 0.24%를 기록하며 전주(0.10%) 대비 2배 이상 상승했습니다. 또, 가장 최근인 3월 3주차에는 0.68%까지 급등하는 모습을 보였습니다. 토허제 해제 한 달간 가장 많이 오른 곳은 송파구로 3.05%롤 기록했으며, 그다음으로 강남구 2.67%, 서초구 2.34% 순이었습니다.

거래량도 급증한 모습을 보였습니다. 서울부동산정보광장에 따르면, 2월 강남구의 아파트 거래량은 517건으로 1월 201건의 2배 이상 늘었으며, 송파구는 321건 → 547건, 서초구는 200건 → 306건으로 증가했습니다(3월 24일 기준).

흥미로운 점은 같은 시기 마포구, 용산구, 성동구 역시 각각 0.71%, 0.79%, 0.90%로 높은 상승세를 보였다는 것인데요. 일선에서는 이번에 토허제 지정에 포함되지 않은 마포구, 성동구의 경우, 풍선효과로 인한 집값 상승이 일어날 가능성을 전망했습니다.

[Remark] 상업 분야 - 거래량, 거래액 모두 감소

상업용부동산에서는 올 초 들어 경기 침체로 인해 거래량 및 거래금액이 위축된 모습을 보였습니다. 상업용부동산 프롭테크 기업 부동산플래닛에 따르면, 1월 상업·업무용부동산 매매 거래량은 2987건으로 전월 4918건과 비교해 39.3%나 감소했습니다. 특히 상가·사무실 거래량이 43.7%나 줄어들며 큰 감소폭을 보였습니다.

상업·업무용부동산 매매 거래 금액 역시 전월과 비교해 크게 약세를 나타냈습니다. 1월 상업·업무용부동산 매매 거래 금액은 2조3255억원으로 전월 4조6520억원과 비교해 절반 수준으로 줄었습니다. 매매 거래량 및 거래 금액은 전국적으로 감소세를 나타냈는데요. 거래량 면에서는 세종시가 전월 대비 -66.7%로 가장 큰 폭으로 감소했으며, 거래 금액은 울산광역시가 -79.1%로 감소폭이 가장 컸습니다. 서울도 -60.3%로 위축세를 나타냈습니다.

서울시 오피스시장은 공실률이 소폭 감소하는 모습을 보였는데요. 올해 1월 서울의 오피스빌딩 공실률은 2.83%로 전월 2.92%보다 약간 감소했습니다. 특히 YBD(여의도)의 공실률이 2.60%에서 2.31%로 감소세가 가장 컸으며, CBD(도심, 광화문)도 2.92%로 전월 3.06%보다 줄었습니다. 다만 GBD(강남)의 경우, 높은 임대료 영향으로 전월보다 0.05% 늘어난 2.96%를 기록했습니다. 단, 업계에서는 공급 감소와 기준금리 인하 기대감으로 향후 시장 여건이 개선되리라 예측했습니다.

[Remark] 토지 분야 - 지난해 지가상승률, 수도권이 주도

지난해 토지시장은 수도권의 강세 속, 지방 일부 지역의 약진이 도드라졌습니다. 최근 한국부동산원이 발표한 ‘24년 연간 지가변동률 및 토지거래량’에 따르면, 2024년 전국 지가변동률은 2.15%로 2023년 0.82%와 비교해 1.33%p 상승했습니다.

특히 수도권은 지난해 2.77%를 기록하며 지방권 1.10%보다 2배 이상 상승률을 보였습니다. 시도별로는 서울이 3.10%로 가장 높았으며, 그다음으로는 경기 2.55%, 인천 1.84% 순으로 수도권에서 상승세를 이끌었습니다. 지방에서는 세종이 1.69%로 가장 높았고, 광주 1.57%, 충북 1.53%, 부산 1.49%, 강원 1.32%, 충남 1.29%, 대전 1.17% 순으로 나타났습니다.

시군구별로 살펴보면 경기 용인시 처인구가 5.71%로 가장 높았는데요. 처인구는 정부가 2023년 3월 남사·이동읍 일대 약 710만㎡에 반도체 클러스터를 조성하기로 밝힌 이후 지속적으로 상승세를 타고 있습니다. 그다음으로는 서울 강남구 5.11%, 경기 성남시 수정구 4.81%, 대구 군위군 4.41% 순으로 나타났습니다. 군위군 역시 통합신공항 개발에 따른 대구 편입 등이 지가 상승에 영향을 미치는 것으로 분석됩니다.

또, 흥미로운 점은 지난해 경북 울릉군이 2.84% 오르며 마포구(2.86%), 종로구(2.82%) 등과 함께 전국 지가상승률 상위권에 포함됐다는 점인데요. 울릉군은 올해 1월 1일 기준으로 발표된 표준지 공시지가에서도 3.56% 오르며 도내에서 가장 큰 상승폭을 보였습니다. 이는 2026년 울릉공항 개발을 앞두고 땅값에 영향을 미친 것으로 분석됩니다.

[Remark] 숙박 분야 - 국내여행시장 침체기 예고?

국내 숙박시장은 지난 연말부터 이어져 온 경기 침체와 더불어 해외여행 선호 등이 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났습니다. 여행 리서치 전문 기관 컨슈머인사이트에 따르면 1월 국내 숙박여행 경험률은 62.2%로 지난해 11월 69.3%와 비교해 큰 폭(7.1%)으로 감소했습니다. 1인당 여행 비용 역시 22만6000원으로 전월 23만2000원 대비 감소세를 보였습니다.

숙박여행 지역은 경상권이 28.0%로 가장 높았으며, 강원도 21.3% 수도권 19.3% 순이었습니다. 전라권, 충청권, 제주권은 감소세를 보였습니다. 숙박 장소 중에서는 호텔이 30.7%로 지난해 11월 27.8% 이후 2개월 연속 증가세를 나타내며 선방하는 모습을 보였습니다. 보고서는 국내여행 계획률(61.9%)이 계속 하락 중이고, 국내 여행비 지출 의향도 2022년 이후 처음으로 ‘덜 쓸 것(29.0%)’이 ‘더 쓸 것(26.3%)’을 넘어섰음을 지적하며 향후 국내 여행시장에 침체기가 올 수 있음을 지적하기도 했습니다.

다만 관광객 수는 국정 혼란기에도 꾸준히 100만 명 이상의 수치를 나타냈습니다. 한국관광데이터랩에 따르면, 올 1월 방한 외래관광객 수는 111만7243명으로 전년 동기 88만881명보다 26.8% 증가했습니다. 얼마 전 정부는 올해 3·4분기 내 중국인 단체관광객의 무비자 입국을 한시적으로 허용한다고 밝혀 향후 시장 활성화가 기대되는 상황입니다.

지금까지 주거, 상업, 토지, 숙박시장에 이르기까지 3월 주목해야 할 다양한 부동산 소식을 정리해 봤습니다. 주거 분야에서는 토허제 해제 및 재지정에 따른 시장 혼란이 있었고, 상업 분야는 올 초 경기 침체로 인한 거래량 감소를 기록했습니다. 토지 분야는 지난해 수도권의 강세 속 군위·울릉 같은 신공항 개발 지역의 약진이 눈에 띄었으며, 숙박 분야는 국내 여행객 감소와 대비해 외래관광객 수가 선방하는 추세를 나타냈습니다. 이달 저희가 준비한 자료는 여기까지입니다. 다음 달도 부동산시장과 관련해 알차고 유익한 내용으로 돌아올 테니 많은 기대 부탁드립니다!

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