[PB칼럼] 토지보상 잘 받는 9가지 지혜

KB국민은행 압구정스타PB센터
오웅섭 본부장

주택시장 안정을 위한 정책이 쏟아지고 있다. 3기 신도시 지정에 이어 최근 정부는 2.4대책을 발표했고, 올해에만 약 50조원의 보상이 이뤄질 예정이다. 이에 토지보상에 대해 어떻게 대처해야 하는지에 대한 문의가 늘고 있다. 지난 10여년 보상관련 상담경험을 바탕으로 공익수용을 처음 접하는 토지소유자들이 가장 궁금해하는 사항에 대해 정리해 본다.

# 보상에 대해

1. 보상을 거부할 수 있는 방법이 있을까?

결론부터 말하면 방법은 없다. 만약 있었다면 현재의 넓고 반듯한 도로는 상상하기도 어려웠을 것이다. 법은 공공의 목적을 위해 적법한 공권력 행사를 통해 토지를 강제로 수용할 수 있도록 하고 있다. 또한 이 과정에서 토지소유자가 입은 손실에 대해서는 정당한 보상을 받을 수 있도록 해야 한다고 규정하고 있다.

2. 내가 받는 보상금은 어떻게 결정될까?

일반적으로 협의단계 보상금은 비교표준지 공시가격의 1.3~2배 수준에서 결정된다. 보상금은 지주, 사업시행자, 시도지사가 추천한 감정평가사들이 평가한 금액을 산술평균해 결정하고, 불복절차 진행 시 세차례 평가기회가 더 주어진다. 많은 분들이 보상금은 개별공시지가로 평가되고, 당연히 개발이익이 포함되어야 한다고 생각하고 있으나 이는 잘못 알고 있는 것이다. 보상액 산정방법은 아래 그림의 방식으로 계산된다.

실무에서 일반적으로 보상금 결정에 가장 크게 영향을 미치는 부분은 기타요인 비교치이다. 이는 거래사례에 의해 결정된다. 결국 보상금산정의 다툼은 지급될 당시의 시가에서 당해사업으로 인한 개발이익을 어떠한 방식으로 배제할 것인가에 달려있다.

3. 불복절차를 진행하면 보상금을 얼마나 더 받을 수 있나

천차만별이다. 일반적인 경우는 지가변동율 정도의 증액 밖에 없지만, 상담고객 중 소위 쟁점 있는 토지를 소유한 경우는 50% 이상 상승하는 사례도 봤다. 공부상 지목이 임야지만 현황이 오래전부터 전(田)으로 사용했던 사실을 입증해 가능한 경우였다. 사업시행자사로부터 보상금 만큼의 지연배상금을 받는 경우도 있었다.

협의보상가격을 통보 받으면 우선 정보공개청구를 통해 감정평가서를 입수하고 전문가 상담을 통해 증액가능성을 가늠해봐야 한다. 협의가격이 마음에 들지 않으면 보상대상자는 아래 절차를 진행할 수 있다. 쟁점 필지는 불복으로 진행하고 기회비용과 절세측면에서 나머지 필지를 협의하는 것도 좋은 방법이다.

4. 대토로 보상받는 것이 유리할까

신탁, 리츠, 조합 방식 등 대토는 전문가조차도 정확히 이해하고 있는 경우가 드물다. 지금도 잘 못된 정보가 언론, 유튜브 등을 통해 유통되고 있다. 한 예로 리츠를 통한 대토사업(아래그림 참조) 참여시 양도세 40%감면이 적용되는 것으로 잘못 아는 경우가 대부분이다. 대토 사업구조와 수익성 및 리스크에 대한 해박한 지식과 경험을 갖춘 전문가와 상담 등을 거쳐 참여여부를 결정해 한다. 그렇지 않으면 거액의 자금이 오랫동안 묶이게 되고 세금을 환급해야 하는 경우도 발생할 수 있다.

# 세금에 대해

1. 토지보상의 경우 일반 부동산 거래와 세금이 많이 다른가

그렇다고 할 수 있다. 계산구조는 동일하지만 수용에만 적용되는 조항들이 많고 다양한 절세전략이 검토될 수 있다. 관련 세금에는 보상받는 토지를 양도하면서 부담하는 양도 소득세와 다른 부동산을 취득하면서 발생하는 취득세, 보상자금을 가족에게 증여하면서 발생하는 증여세 등이 있다. 보상은 자의에 의한 양도가 아닌 공익을 위해 희생하는 것이기 때문에 다양한 세금혜택도 있다. 비사업용 판단, 각종 세액감면(아래 참조), 대체취득시 지방세 비과세 등이 있다.

2. 토지보상에서 절세전략은 어떤게 있나

가장 간단하고 널리 알려진 방법으로는 복수 필지를 보유한 경우다. 연도를 달리해 보상받으면 감면한도와 누진공제를 통해 절세할 수 있다. 보상금 수령 전 증여플랜 실행을 통해 전체 세금 부담을 감소시키는 복잡한 전략도 있다.

무엇보다 중요한 건 보상전문 세무사를 통해 사전상담을 받고 리스크를 제거하는 것이다. 또 개별상황에 따라 사실에 기반해 정확하게 세금을 계산하고 신고하는 것이다. 얼마 안되는 이사비를 받으려고 가족을 전입 시켜 수억원의 세금을 부담할 뻔 한 사례도 있었다. 무리하게 자경 감면을 적용해 큰 가산세를 부담하는 경우도 많이 봤다. 최근 쟁점이 되고 있는 다가구주택 옥탑으로 인한 비과세 적용배제 사례도 보상을 전문적으로 하지 않는 세무사는 모르는 경우가 많다. 보상금 수령전에 중복상담을 통해 점검해 볼 것을 권해드린다.

# 보상금 수령 후 자산관리

1. 토지보상을 채권으로 받았는데 어떻게 해야할까

일반적으로 채권은 장외에서 딜러간 거래로 이뤄져 일반인이 접근하기 어렵다. 토지보상채권은 금융기관에서 소액채권으로 분류되고 있다. 일반인은 주식처럼 실시간으로 유통가격을 파악할 수도 없다. 이로 인해 동일채권이 같은 날 거래돼도 큰 가격차이를 보인다. 모든 정보를 공유할 수 있는 곳을 선택하는 것이 가장 중요하다.

2. 보상자금은 어떻게 운용할까?

보상이 행운 아닌 재앙이 되는 사례를 많이 목격했다. 토지보상은 오랫동안 유지된 부동산자산이 일시에 큰 규모의 금융자산으로 변하게 되는 과정이다. 여기에서 자산 재배분가 일어나고, 재산 분쟁이 격화돼 소송으로 가족이 해체되기도 한다. 거액의 보상금을 임의로 다른 사람 명의로 운용하다가 세무조사를 받게 되고, 위험 성향과 맞지 않은 금융상품 가입으로 힘들어 하는 경우도 많다. 일반적으로 보상 자금의 50% 이상은 다시 부동산 재구입으로 사용된다. 이 과정에서 취득세 비과세 혜택에 급급해 문제 있는 부동산 구입으로 곤란을 겪는 사례도 많다. 보상금 수령 후에도 계속 자산관리 전문가와 상담을 통해 꼼꼼하게 점검하여야 이러한 위험들을 줄일 수 있다.

# 기억해야할 점

토지보상은 신도시 개발 뿐 아니라 재개발, 도로, 산업단지, 공원조성, 문화재보존사업 등 다양한사업에서 발생하고 자주 경험하지 못하지만 누구나 그 대상이 될 수 있다. 지금도 보상현장에는 무료세무신고로 보상금 유치 경쟁을 벌이는 금융기관 직원과 보상금 증액 가능성을 홍보하는 법무법인 직원, 높은 수익보장을 앞세워 대토참여를 권하는 대행사 직원들이 생존권 보장을 외치는 토지주를 대상으로 각자의 전문성을 어필하고 있다.

필자가 오랫동안 보상상담을 해오면서 느낀 것은 토지보상은 음악에서 오케스트라와 같다는 것이다토지보상은 거래형태가 일반적이지 않고 개별상황 마다 그 솔루션이 다르다. 특정분야별로 전문가 상담이 이뤄졌을 때, 부분적으로는 타당하지만 전체적으로는 오히려 잘 못된 의사결정을 하게 되는 경우가 허다하다. 따라서 보상 경험이 많고 종합상담이 가능한 전문가 또는 법률, 세무, 부동산, 금융 전문가로 구성된 보상전담팀의 도움을 받는 것이 토지보상을 슬기롭게 대처하는 방법이 될 수 있다.

- Copyrights ⓒ 헤럴드경제 & heraldbiz.com, 무단 전재 및 재배포 금지 -