한 개인 병원 원장님께서 저를 찾아오셔서 제게 물어보셨습니다.

저는 이렇게 답했습니다.

그리고 빌딩 투자를 건물과 임대료는 생각하지 않고, 완전히 토지 투자 개념으로 접근하신다면 괜찮습니다. 하지만 그렇지 않다면 다음 내용을 생각해 봐야 할 것입니다.

답변을 드리고 설명을 이어 나갔습니다.

만약 수익률 4%짜리 4개 층 건물이라면, 연 임대료는 8,000만 원, 월 임대료는 667만 원입니다. 1개 층의 평균 월 임대료는 167만 원 정도입니다. 물론 1층 임대료는 평균보다 높고, 지하를 비롯해 나머지 층들의 임대료는 평균 이하입니다. 더욱이 1개 층을 2개의 임차인이 나눠 쓰는 경우는 그 임대료가 반으로 줄어듭니다.

임대료가 167만 원 이하를 납부하는 임차인이라면, 보통 영세한 개인 임차인일 확률이 높습니다. 즉, 관리가 만만치 않습니다. 빌딩을 매수하는 순간부터 5명 정도의 소규모 임차인을 관리해야 할 것입니다.  뿐만 아닙니다. 

건물주가 되는 순간부터 청소, 주차, 보안 관리, 유지보수, 보험 가입, 제세공과금 및 세금 납부 등도 해야 합니다. 괜히 임대 ‘사업’이라고 불리는 것이 아닙니다. 임대사업도 엄연한 사업입니다. 빌딩 매수라는 것은 사업장 하나를 매수하는 것과 동일합니다. 빌딩을 소유한다고 임대료가 마법처럼 뚝딱하고 나오는 것이 절대 아닙니다.

따라서 위와 같은 방식으로 평균 월 임대료를 대략적으로 추정해 보고, 매각 후에 예상되는 시세 차익까지 추정해 본 후, 이를 본인의 노동에 대한 시간 가치와 비교해 보고 임대 사업에 뛰어들 것인지를 결정해야 할 것입니다.

참고로 연봉에 따른 시간 당 소득은 아래 표와 같이 정리했습니다.

글. 시네케라(민경남)

KN Properties 대표

한국자산관리공사 공공개발 자문위원

전직 KB자산운용 부동산 펀드매니저

전직 KB경영연구소 자문위원

'지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다' 저자

'돈 버는 부동산에는 공식이 있다' 저자

블로그 ‘부동산 전업투자자의 부동산 투자 이야기’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.