2020년 10월 27일부터 모든 규제 지역(투기과열지구, 조정대상지역)에서 집을 사면 가격과 상관없이 자금조달계획서를 제출하게 됐습니다. 특히 투기과열지구에서 매입했다면 증빙자료도 함께 제출해야 합니다.
주택 매매가 자주하는 거래가 아닌 만큼 자금조달계획서를 쓰는 것에 있어 어려움을 느끼시는 분들도 많을 것입니다. 혹시 잘못 작성했을 경우 거래가 취소되거나 분양권 당첨 자격을 잃고, 자금 출처의 대상이 되는건지, 증빙서류는 어떻게 준비해야 할 지 같은 것 말이죠. 그래서 KB국민은행 리브부동산이 주택 매매 시 필요한 자금조달계획서를 준비하는 법을 알아봤습니다.
자소서보다 어렵다는 자금조달계획서?
자금조달계획서는 주로 부동산 거래신고서와 함께 제출합니다. 자금조달계획서는 실거래가 신고 제출 기한과 마찬가지로 30일 내에 제출해야 하며, 거래 신고를 먼저하고 추후에 매수자가 별도로 제출할 수도 있습니다. 부동산이 속한 구청이나 시청에 직접 제출하거나 국토교통부 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr/index.do)을 통해 인터넷으로 내도 됩니다.
물론 공인중개사 등 제3자를 통한 위임도 가능합니다. 공인중개사가 대신 낼 경우 매수인은 25일 이내에 자금조달계획서를 공인중개사에게 줘야 합니다. 이 때는 매수인이 자금조달계획서를 준비해 공인중개사에게 주면, 공인중개사가 거래 신고와 함께 자금조달계획서를 지자체에 제출하고 신고필증을 받게 됩니다.
직거래했다면 매수인이 매도인과 매수인이 서명한 거래신고서와 함께 준비한 자금조달계획서를 제출하고 거래신고필증을 받으면 됩니다. 기한 내에 자금조달계획서를 제출하지 않거나 거짓 제출하면 500만원, 증빙서류를 제대로 제출하지 않을 경우 최대 3,000만원의 과태료를 부과 받을 수 있습니다.
무엇을 준비하고 어떻게 작성할까
매수인은 자금조달계획서에 금융기관 예금액, 주식·채권, 증여·상속, 부동산 처분 대금, 금융기관 대출 금액(주택담보대출·신용대출), 임대 보증금(기존 전세자금 등)을 적어야 하는데요. 이 중 투기과열지구 내에서 거래 시엔 각 기재 항목에 대한 증빙 자료도 같이 내야 합니다.
우선 자금조달계획금액과 총 부동산 매매 금액은 일치해야 합니다. 만약 계획서를 제대로 작성하지 않을 경우 소유권 이전등기를 할 수 없으니 차근차근 준비합니다.
먼저 자금조달계획서 양식을 살펴보면 크게 두가지 난이 있는데, ‘자기 자금’과 ‘차입금 등’의 난입니다. 내가 가진 돈과 대출을 받아 마련한 돈을 나눠 기재하면 되는데, ② 금융기관 예금액에는 은행에 들어있는 예금 중에서 부동산 취득에 필요한 자금으로 쓸 금액을 기재합니다.
③ 주식, 채권 매각대금은 주택을 취득할 때 매각할 주식과 채권에 대한 현재의 기준 평가 금액을 적으면 됩니다. 본인이 원래 갖고 있던 돈인 경우에는 증빙자료로 예금잔액증명서나 잔고 증명서, 주식거래내역서를 거래 은행 인터넷사이트에서 발급 받을 수 있습니다. 직장인이라면 월급과 관련해 소득금액증명원이나 근로소득원천징수 영수증을 현금 또는 기대 소득에 대한 증명으로 쓸 수 있습니다.
④ 증여를 받았다면 누구에게 얼마를 증여 받았는지 적고, 증여·상속세 납입 신고서를 제출합니다. 직계존속이라면 10년간 5,000만원까지는 과세를 하지 않고, 1억 이하는 10%, 5억 이하는 20%, 10억 이하는 30%, 30억 이하는 40%, 30억 초과는 50%의 세율이 적용됩니다.
⑥ 부동산 처분 대금은 새 주택 취득에 사용되는 기존 주택 처분 금액 또는 전월세 보증금 등을 기입합니다. 살던 집을 매도한 계약서나 전월세를 냈다면 임대차 계약서를 내면 됩니다.
⑦ 금융기관 대출 금액 합계를 적고, 주택담보대출인지 신용대출인지, 그 밖의 대출인지를 '차입금 등'의 난에 기재합니다. 이 때 증빙자료로 금융거래확인서, 부채 증명서, 대출 신청서 등을 준비하면 됩니다. ⑨ 임대보증금은 새로 취득하는 부동산에 전월세를 놓을 계획이 있다면 그 보증금을 시세에 맞게 기재하면 됩니다.
⑪ 다른 사람에게 빌린 돈이라면 차용증을 제출하고 얼마나 이를 상환하고 있는지를 기재합니다. 차용증의 경우 이자는 법정이자 4.6% 이상을 준수해야 인정됩니다. 부부 중 한 사람의 명의였던 기존 주택을 팔고 갈아타면서 공동명의를 하고 싶을 땐 기존 명의자가 배우자에게 증여하는 방식이 되며, 부부 간 증여세는 10년 간 6억원을 공제 받을 수 있습니다. 만약 2명 이상의 공동 명의일 경우 각자의 돈 조달 대책과 금액이 일치해야 합니다.
기한 내 증빙서류 제출할 수 없다면 미제출 사유서 꼭 제출해야
만약 어떤 사유로 인해 증빙서류를 빨리 내기 어렵다면 미제출 사유서를 내야 합니다. 현재 살고 있는 집이 안 팔렸다거나 청약에 당첨돼 입주 때까지 돈을 모으거나 대출을 받을 경우, 살고 있던 전세 보증금으로 잔금을 치를 예정인 경우 등이 증빙 서류를 준비하지 못할 경우에 해당됩니다.
작성 예시와 같이 분양권 아파트에 청약 당첨된 후 입주까지의 기간 동안 돈을 모을 경우 자금조달계획서의 ⑤ '그 밖의 자산'에 예상 금액을 적고, 급여를 입증할 수 있는 서류를 제출하거나 미제출사유서를 쓰면서 향후 급여로 쓰면 됩니다.
아직 대출이 안 나온 경우라면 미제출 사유서와 함께 상담 관련 서류, 신청 내역서 등을 제출할 수 있습니다. 분양권 아파트의 중도금 대출도 아직 대출이 이뤄지지 않은 상황인 만큼 자금조달계획서의 ⑧ '그 밖의 대출'의 난에 쓰고, 중도금 대출을 받을 일정을 적은 후 미제출 사유서를 함께 내면 됩니다. 집을 매매한 뒤 전세를 놓을 경우라면 예상 전세 보증금액을 ⑨ 임대보증금 칸에 넣고, 미제출 사유서를 내면 됩니다.
자금조달계획서와 그 증빙서류를 제출하는 것은 고가 주택에 대한 자금 조달 계획을 파악해 편법 증여 및 불법 거래를 찾기 위한 부분이 큽니다. 따라서 지레 걱정하기보다는 은행 예금이나 대출 서류, 전세 보증금, 부동산 거래 대금 등과 관련한 서류를 차근차근 준비한다면 자금출처에 대한 조사 대비가 어렵지 않을 것이라 생각됩니다.
