인천 계양을 시작으로 3기 신도시와 주요 택지의 공공분양 아파트가 사전청약을 예고하며 신혼희망타운 공급에 대한 관심 또한 높아지고 있습니다.
국토교통부에 따르면 오는 7월부터 연말까지 4차례에 걸쳐 한 번에 4∼11개 지구를 묶어 총 3만200가구에 대한 사전청약을 진행할 예정입니다. 월별로 보면, 7월 4400가구, 10월 9100가구, 11월 4000가구, 12월 1만2700가구 등입니다.
지구별로 보면 3기 신도시인 △인천 계양(1100가구)를 비롯해 △남양주진접2(1600가구) △성남복정1(1000가구) △의왕청계2(300가구) △위례신도시(400가구) 등에서 가장 먼저 사전청약이 진행될 예정입니다. 그중 1만4000가구가 신혼희망타운으로 공급될 것으로 보이는데요. 여기서는 신혼희망타운과 관련한 다양한 정보와 더불어 현재 문제점으로 지적되는 부분도 살펴보도록 하겠습니다.
신혼희망타운은 육아와 보육 시설 등에 특화한 신혼부부용 공공주택을 말합니다. 예비 신혼부부도 지원할 수 있고, 자녀가 없어도 도전해 볼만 하다는 점에서 신혼희망타운에 관심을 갖는 사람들이 많은데요.
신혼희망타운에 입주하려면 △혼인 기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀가 있는 무주택세대구성원 △혼인을 계획 중이며 모집공고일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명할 수 있는 무주택세대구성원 △6세 이하의 자녀가 있는 한부모 무주택세대구성원이어야 합니다.
소득이나 자산요건도 있습니다. 외벌이는 월소득이 가구당 도시근로자 월평균소득의 130% 이하여야 하며, 맞벌이의 경우 140% 이하여야 합니다. 또한 부동산·자동차·금융 등 총 자산금액도 3억700만원을 넘으면 안 됩니다. 여기에 가입한지 6개월 이상, 6회 이상 납입한 주택청약통장을 갖고 있어야 합니다.
입주자 선발방식은 가점제로 진행됩니다. 1단계(30%)와 2단계(70%)에 걸쳐 공급되는데요. 다만 단계별 자격과 가점방식이 세분화돼 있어 주의 깊게 확인해야 합니다. 1단계에선 혼인 2년 이내 신혼부부나 예비신혼부부에게 가점제(가구소득, 해당지역 연속 거주기간, 청약통장 납입 횟수)로 우선 공급됩니다. 1단계에 떨어졌거나 자격을 미충족한 수요자는 2단계 물량을 노려야 합니다. 2단계 잔여물량도 미성년자녀 수, 무주택기간 등을 계산해 다득점 순으로 공급합니다.
하지만 문제는 추후 집을 되팔 때, 시세차익의 일부를 정부와 나눠야 하는 환매조건부 조항이 있다는 것입니다. 신혼희망타운에 당첨되면 신혼희망타운 전용 대출 상품인 수익공유형 모기지에 가입하고, 아파트 가액이 3억700만원을 넘으면 분양가의 30%를 의무적으로 대출받아야 합니다. 이후 매도 시점에 발생하는 시세차익의 10~50%를 대출 규모나 자녀 수 등에 따라 정부에 차등적으로 ‘환수’해야 하는데요. 저금리로 대출을 받을 수 있어 좋지만, 주택 매도나 대출금 상환 시 시세차익을 기금과 공유한다는 측면에서 비판을 받고 있습니다.
특히 기금에서 환수해가는 환수비율은 대출 이용 기간이 짧을수록, 자녀 수가 적을수록 높아지게 됩니다. 예를 들어 분양가의 70%를 대출받을 경우 대출 기간이 10~14년 이하, 자녀가 둘이면 기금이 가져가는 정산비율은 20% 수준이지만, 대출 기간이 10년 미만으로 짧고, 정산 시점에 자녀가 없다면 매각차익의 절반을 기금에 내야 합니다. 대출 기간이 짧아 이자를 적게 내더라도 상환 시엔 결국 수익을 더 반환해야 하는 구조인 것입니다.
게다가 상승분에 따라 더 많은 차익을 토해내야 하므로 수요자 입장에선 훗날 집값 상승에 따른 자산가치 상승을 기대하기 어렵습니다. 정부는 분양 부작용을 막기 위한 조치라고 하지만, 수년씩 대출금을 갚아서 마련한 내 재산을 정부와 나눠야 하는 구조란 점에서 신혼희망타운을 희망하는 신혼부부나 예비부부들의 고민이 클 수밖에 없습니다.
하지만 그럼에도 신혼희망타운은 신혼부부들에게 내 집 마련의 좋은 기회라는 평가를 받습니다. 분양가 상한제를 적용해 초기 분양가격을 시세보다 저렴하게 공급하며, 무엇보다 저금리로 대출을 실행하기 때문입니다.
또 신혼희망타운은 대출 규제가 약한 편입니다. 실제 신혼희망타운은 전용 대출상품(1%대 초저리 수익공유형 모기지와 분할상환형 장기전세대출)과 연계해 운영되고 있는데요. 이 전용 모기지를 통해 낮은 금리(연 1.3% 고정)로 최장 30년간 집값의 30~70%까지 빌릴 수 있습니다. 현재 투기과열지구에서는 LTV가 40%, 조정대상지역은 50% 수준이나 신혼희망타운 입주자는 투기과열지구에 속하더라도 LTV가 최대 70%까지 가능한 셈입니다.
다만 대출한도가 4억원으로 제한되는 부분은 단점이라 볼 수 있는데요. 이를테면 주택 가격이 8억원인 신혼희망타운이라도 대출은 집값의 50%인 4억원만 받을 수 있습니다.
신혼희망타운은 신혼부부 몫으로 분류되는 만큼 시장에서는 이들을 최대 수혜자로 꼽습니다. 하지만 신혼희망타운은 전용면적 60㎡ 이하의 소형 평형 위주이고, 매각에 따른 시세차익을 의무적으로 국가와 공유하는 수익공유형이란 점에서 앞서 공급됐던 신혼희망타운들이 잇달아 청약에서 미달을 기록한 바 있습니다. 특히 3기 신도시 신혼희망타운의 경우, 실제 입주하기까지 최소 5~6년이라는 오랜 시간이 필요하다는 부분도 아쉬운 점으로 지적됩니다.
그럼에도 신혼희망타운은 분양가가 저렴하고, 초저금리로 대출을 받을 수 있는 등 주거 부담을 낮춰 신혼부부 및 예비부부들에게는 여전히 매력적인 상품이 아닐 수 없는데요. 특히 요즘처럼 청약이 어려운 시기엔 조건만 충족되면 신혼희망타운에 도전해 볼만 하다는 수요자들도 많습니다. 향후 신혼희망타운을 분양받으려는 분들은 금일 저희가 알려드린 다양한 장단점을 종합적으로 고려해 보다 신중하게 청약에 도전하시길 바라겠습니다.
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