정부가 2.4 대책을 통해 추진 중인 '도심 공공주택 복합개발' 사업은 낡고 주택밀도가 상대적으로 낮은 역세권과 준공업지역, 저층주거지에 용적률과 도시계획 등 규제를 풀어주고 공기업이 주도하는 방식으로 고밀 개발해 도심에 주택을 공급하는 사업입니다.
조합총회나 관리처분인가 같은 절차가 생략되기 때문에 사업기간을 5년 이내로 단축할 수 있다고 하는데요. 정부는 2025년까지 83만가구를 지을 수 있는 부지를 확보한다는 계획입니다.
정부가 2.4 대책을 통해 추진 중인 '도심 공공주택 복합개발' 사업은 낡고 주택밀도가 상대적으로 낮은 역세권과 준공업지역, 저층주거지에 용적률과 도시계획 등 규제를 풀어주고 공기업이 주도하는 방식으로 고밀 개발해 도심에 주택을 공급하는 사업입니다.
조합총회나 관리처분인가 같은 절차가 생략되기 때문에 사업기간을 5년 이내로 단축할 수 있다고 하는데요. 정부는 2025년까지 83만가구를 지을 수 있는 부지를 확보한다는 계획입니다.
국토교통부는 이를 위해 3,4월 두 차례에 걸쳐 총 34곳의 사업 후보지를 선정한 바 있습니다. 이어 5월 12일 대구, 부산 등 3차 후보지 4곳과 26일 4차 후보지 8곳(서울 중랑구 5곳, 인천 미추홀구 1곳, 부평구 2곳)을 추가로 선정했습니다. 이에 따라 후보지는 총 46곳, 6만가구 규모로 늘어났습니다.
도심 공공주택 복합개발 사업은 주민 10%이상 동의를 구한 곳은 예정지구로 지정하고, 예정지구 지정 1년 이내에 지구지정에 필요한 토지주 3분의 2 이상의 동의를 확보하면 본지구로 지정해 사업을 추진하게 되는데요.
선도사업 후보지 중에서 주민 3분의 2 동의를 확보해 지구지정 요건을 충족한 곳이 있죠?
바로 서울 은평구 증산동 증산4구역입니다.
후보지로 지정된지 7주만에 주민 동의를 확보하면서 도심 공공주택 복합개발 1호 사업지로 지정될 가능성이 커졌는데요. 리브부동산TV가 증산4구역 현장을 다녀왔습니다.
증산4구역, 개발 기대감 고조
"재개발 추진하다 무산되고, 또 무산되고... 몇 번을 반복했는데 이번에는 빨리 진행될지 기대가 됩니다"
"이 일대가 대대로 집성촌이어서 재개발되면 동네를 떠나야 한다는 토박이들의 우려와 반대도 있었어요. 증산2구역이나 옆 구역들은 사업이 착착 되어서 전부 탈바꿈하는데 우리는 언제쯤 개발되나 싶은거죠"
증산4구역에서 마주친 주민들의 이야기입니다. 이번에는 재개발 속도가 붙을지 기대감이 엿보였는데요.
지하철 6호선 증산역 대로변에서 골목 안쪽으로 들어가면 바로 증산4구역 초입입니다. 좁은 골목길을 따라 언덕을 올라가다보면 서울에 이런 곳이 있었나 싶은 낡은 주택가가 나타납니다.
언덕 끄트머리 빌라에 자리잡은 재개발 추진준비위원회 사무실에서 관계자를 만날 수 있었습니다.
2.4 대책 발표 이후 은평구청과 협의를 통해 사전 준비를 하고 있었기 때문에 3월 31일 선도사업 후보지로 지정된 이후에 동의서 받는 과정이 수월했다는 게 관계자의 설명입니다.
관계자는 "이 사업 이전에 역세권 공공임대주택 사업 등을 통해 임시 동의서를 받은 적이 있어 이번 구역 지정에 필요한 동의율을 빨리 채울 수 있을 것이라는 자신감이 있었다"고 말했습니다.
증산4구역 주민들은 축제 분위기인데요. 증산4구역뿐만 아니라 다른 사업장에서도 벤치마킹하려는 문의가 많아졌다고 합니다.
관계자는 "국회 발의는 됐으나 아직 법안 통과 전이어서 6월쯤 국회에서 통과가 되면 8월 예정구역 고시가 이뤄질 것으로 보인다"며 "공공 주도 하에 패스트트랙으로 진행돼 10월쯤 지구지정, 연말 이후 시공사 선정과 사업시행인가 절차 등을 거쳐 2023년 이주, 2024년 착공, 2026년 말 입주를 예상한다"고 설명했습니다.
16만6022㎡ 면적의 증산4구역에는 앞으로 4139가구가 들어설 예정입니다. 도심 공공주택 복합사업 선도사업 후보지 가운데 가장 큰 규모입니다.
규모는 크지만 사업 속도는 더디기만 했습니다. 증산4구역의 경우 2012년 재정비촉진구역(뉴타운)으로 지정됐다가 2019년 6월 재개발 일몰제가 적용돼 뉴타운 해제 수순을 밟은 곳입니다.
이후 개발이 불투명해져 대안을 모색하던 중, 지난 3월말 도심공공주택 공합개발 선도사업 1차 선정지에 포함됐습니다. 후보지에 선정되고 단기간에 주민 동의율을 채우는 성과를 거뒀습니다.
증산4구역 주변 현황은?
증산4구역이 포함돼 있던 수색증산뉴타운은 2005년 지정된 서울시 3차 뉴타운입니다.
지하철 6호선·공항철도·경의중앙선 환승역인 DMC역을 비롯해 경의중앙선 수색역, 6호선 증산역까지 3곳을 이용할 수 있어서 교통여건이 편리한 지역입니다.
증산4구역 입주 시점에는 수색증산뉴타운 새 아파트 단지와 함께 서울 서북권 신흥 주거지로의 면모를 점차 갖춰나갈 것으로 보이는데요.
수색증산뉴타운에서는 지난해 8월에 증산2구역(DMC 센트럴 자이)과 수색 6구역(DMC 파인시티 자이),수색7구역(DMC 아트포레 자이), 수색13구역(DMC SK뷰 아이파크 포레)이 일반분양했습니다. 주변 시세보다 저렴한 분양가가 책정돼 모두 높은 청약 경쟁률로 1순위 마감에 성공했었죠.
새 아파트 입주도 시작됐는데요. 지난해 6월 수색4구역(DMC 롯데캐슬 더퍼스트)가 입주했고, 올가을 수색9구역(DMC SK뷰)가 입주를 앞두고 있습니다.
국토교통부 실거래가 자료에 따르면 이미 입주한 수색4구역 ‘DMC 롯데캐슬 더퍼스트’ 전용 84㎡는 12억9800만원(2021년 1월, 11층)에 거래됐습니다. 분양가에서 7억원 넘게 오른 가격인데요.
증산동 386공인중개사무소 신원균 대표는 "DMC역 역세권에 입지해 수색증산뉴타운 대장주로 꼽히는 증산2구역 'DMC 센트럴 자이' 입주권은 매물이 없는 상황"이라며 "전용 84㎡가 15억~17억원을 호가한다"고 말했습니다.
그럼 인근 가재울뉴타운 대장주 시세도 살펴볼까요?
리브부동산 KB시세를 살펴보면 ‘DMC 파크뷰 자이’ 전용 84㎡ 매매가격이 13억3833만~14억5667만원 선입니다.(6월 4일 기준)
서울시 재개발·재건축 정상화 '시동'
지금까지 도심 공공주택 복합개발 1호 사업지로 유력한 증산4구역 현장 분위기를 전해드렸는데요.
증산4구역에 이어 수색14구역도 주민 3분의 2 이상이 동의 의사를 표한 것으로 알려졌습니다.
5월 26일 4차 선도사업 후보지 발표 당시 국토교통부 보도자료에 따르면 1~3차 후보지 38곳 중에서 12곳이 10%의 주민 동의를 얻었다고 밝혔는데요. 주민 동의율10%면 예정지구 지정이 가능한 단계입니다.
같은 날 서울시도 민간 재개발·재건축 정상화 계획을 내놓아 이슈가 됐습니다.
오세훈 서울시장은 재개발·재건축 정상화를 통해 2025년까지 24만가구를 공급하겠다고 밝혔는데요. 재개발을 통해 연평균 2만6000가구씩, 총 13만가구를, 재건축에선 연평균 2만2000가구씩, 총 11만가구를 공급한다는 방침입니다.
이날 발표된 규제 완화 방안을 살펴보면 서울시가 재량껏 할 수 있는 영역이기도 하지만 공공기획 도입의 경우 정부가 추진 중인 공공주도 주택공급 방안과 결이 크게 다르진 않습니다.
정부의 공공재개발은 사업시행자인 공공기관이 처음부터 끝까지 사업 전반을 주도하는 반면, 서울시의 공공기획은 사업 초기 단계까지만 참여해 원활한 진행을 지원한다는 점에서 차이가 있습니다.
정부나 서울시 모두 최근 시장에 충분한 주택 공급이 필요하다는데 인식을 같이 하고 이러한 방안들을 내놓는 것으로 보입니다.
역세권 복합개발 본격화
6월 2일에는 서울시의 역세권 복합개발 본격화 발표가 이어졌습니다.
지난해 정부가 내놓은 8·4 수도권 주택공급대책의 후속 조치로, 서울시는 '역세권 복합개발(고밀주거) 지구단위계획 수립기준'을 마련해 시행에 들어간다고 밝혔습니다.
사업 대상지는 역세권 중 1500㎡ 이상~5000㎡ 이하·가로구역 2분의1 이상의 부지 면적을 확보하고, 도로에 2면 이상 접하면서 노후도 요건을 충족하는 곳이어야 합니다.
용도지역은 준주거지역이어야 하고 일반주거지역(제2종·제3종) 가운데 기준을 충족하면 준주거지역으로 용도지역을 변경해 사업을 추진할 수 있습니다.
용적률은 최대 700%까지 개발할 수 있도록 완화됩니다. 역세권에서 간선도로변에 면하면서 진출입로가 10m 이상 확보되는 경우가 해당합니다. 일반적으로 준주거지역으로 상향되는 경우보다 최대 300%를 추가로 확보할 수 있는 셈인데요. 다만 완화된 용적률의 50%를 공공기여로 제공해야 합니다.
공공주도 재개발사업이 정부 바람대로 빠르게 진행될 수 있을지, 증산4구역을 비롯한 선도사업 후보지의 사업 진행을 관심있게 지켜보면서 서울시의 재개발 정상화, 역세권 복합개발 등을 통한 공급 확대도 기대해 봐야겠습니다.
도심 공공주택 복합개발 사업의 자세한 내용과 증산4구역의 생생한 현장이 궁금하시다면 리브부동산TV 유튜브 영상으로 확인하실 수 있습니다.
