서울 외곽 지역마저 소형 아파트 분양가가 10억원을 돌파하면서 내 집 마련의 문턱이 더욱 높아지고 있다. 과거 서민들의 마지막 보루로 여겨졌던 25평형대 아파트마저 이제는 '금수저'만 접근할 수 있는 영역이 되고 있는 것이다.
▶▶ 서울 외곽도 10억 시대 돌입
최근 분양을 시작한 은평구 대조동 '힐스테이트 메디알레'는 전용 59㎡(24평형) 분양가가 최고 11억5060만원에 책정됐다. 3.3㎡당 가격으로 환산하면 4724만원에 달하는 수준이다. 같은 날 청약을 받은 구로구 고척동 '고척 푸르지오 힐스테이트'도 전용 59㎡ 분양가가 9억7110만~10억240만원으로 10억원을 넘어섰다.
이는 지난해 11월 노원구 월계동 '서울원아이파크'가 외곽에서 처음으로 10억원 시대를 연 이후 불과 6개월 만에 확산된 현상이다. 2022년 12월 강동구 둔촌동 재건축 단지가 10억원대 초반이었던 것과 비교하면, 약 2년 만에 외곽 지역 소형 아파트 분양가가 급등한 셈이다.
▶▶ 공급 부족이 부른 청약 광풍
높은 분양가에도 불구하고 청약 경쟁은 치열했다. 대조동과 고척동 단지에는 총 537가구 공급에 6000여 명이 몰렸다. 예비 청약자들이 비싼 분양가를 감수하고서라도 청약에 나선 배경에는 극심한 공급 부족이 자리하고 있다.
올해 서울 아파트 공급량은 4만7000가구로 적정 수요 4만6000가구와 비슷한 수준이지만, 내년부터는 상황이 급변한다. 2026년 4000가구, 2027년 1만가구, 2028년 3000가구, 2029년 1000가구 미만으로 공급이 급감할 예정이다. 이러한 공급 절벽 전망이 '지금 아니면 언제' 하는 불안 심리를 자극하고 있는 것이다.
▶▶ 건설비 상승이 분양가 견인
분양가 상승의 직접적 원인은 건설비 급등이다. 올해 3월 건설공사비지수는 131.23으로 2020년 대비 31% 상승했다. 건설 인건비는 평균 12%, 철근·시멘트 등 원자재 가격은 10~15% 올랐다. 여기에 제로에너지 건축물 인증 의무화로 기존 건축비 대비 10% 추가 비용이 발생하고 있다.
재개발 사업으로 조성되는 단지들의 경우 사업 도중 공사비가 폭등하면서 분양가에 직접 반영되는 상황이다. 대조1구역과 고척4구역 모두 원자재값 인상으로 당초 계획보다 분양가가 크게 오른 사례다.
▶▶ 지역별 양극화 심화
고분양가 현상은 서울 내 지역별 양극화를 더욱 심화시키고 있다. 강남권은 여전히 높은 선호도를 유지하며 완판되고 있지만, 외곽 지역은 주변 시세를 뛰어넘는 분양가로 인해 미계약 물량이 발생하는 경우가 늘고 있다.
실제로 구로구 고척동 신축 단지 분양가는 인근 개봉동 기존 단지 거래가보다 2억5000만원 이상 비싸게 책정됐다. 전문가들은 입지 대비 과도한 분양가로 인해 최초 미분양이나 계약 포기 물량이 나올 가능성을 제기하고 있다.
▶▶ 서민 내 집 마련 더욱 어려워져
서울과 지방 간 부동산 가격 격차도 사상 최대 수준에 달했다. 지난해 전국 아파트 5분위 배율이 처음으로 11배를 넘어서면서, 지방 아파트 11채를 팔아야 서울 아파트 1채를 살 수 있는 상황이 됐다.
과거 서민들이 선택할 수 있었던 서울 외곽의 소형 아파트마저 10억원을 넘어서면서 내 집 마련의 꿈은 더욱 멀어지고 있다. 전문가들은 정부의 분양가 안정화 정책 없이는 이러한 고분양가 현상이 지속될 것으로 전망하고 있다.
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