문제는 ‘무분별한 갭투자’와 ‘깡통전세’야~

인천 미추홀구를 시작으로 서울 강서구 화곡동, 경기 동탄, 구리, 부산 등 전국 각지에서 전세사기 피해 사례가 줄을 잇고 있습니다. 심지어 인천 미추홀구에서는 전세사기 피해자 3명이 극단적 선택을 하는 안타까운 일도 벌어질 정도로 사태가 심각한 상황입니다. 

이렇게 전세사기가 사회적 문제로 번진 이유로는 ‘무분별한 갭투자’가 원인으로 꼽힙니다. 갭투자는 매매가격과 전세가격의 차이가 작은 주택을 전세 끼고 매입한 뒤 시세 차익을 노리는 투자를 말하는데요. 일반적으로 갭투자는 시세 상승기에 편승해 많이 늘어나며, 실제 국내에서도 집값 상승기인 2020~2021년에 많이 진행된 것으로 알려졌습니다. 

문제는 올해 들어 부동산시장 침체로 집값과 전셋값이 동반 하락하면서 시세차익을 노린 이런 집들이 ‘깡통전세’가 됐다는 점입니다. 갭투자한 집들의 시세가 낮아져 담보대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 깡통전세로 전락하자 집주인들이 제때 세입자들에게 전세 보증금을 돌려줄 수 없게 된 거죠. 

특히 최근에 벌어진 전세사기는 시세 파악이 어려운 빌라나 오피스텔 시장에 집중돼 있다는 점도 주목해야 합니다. 시세를 부풀리기 쉬워 세입자가 실제 매매가보다 비싸게 전세계약을 맺게 될 확률이 높기 때문입니다. 특히 빌라나 오피스텔이 젊은이들과 서민층들의 대표 주거지인 만큼 이들의 피해가 커지고 있습니다. 

안전한 전셋집의 기준은?

그렇다면 전세사기 걱정 없는 안전한 전셋집을 구하려면 어떻게 해야 할까요? 우선 안전한 전셋집의 기준을 잡는 것이 중요합니다. 대표적으로 확인해 봐야 할 것이 바로 전세가율입니다. 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 전세가율이 높으면 높을수록 세입자가 집주인으로부터 전세 보증금을 받지 못할 확률이 높아집니다. 

그럼 적절한 전세가율은 어느 정도 일까요? 우선 실거래를 토대로한 전세가율이 80%를 넘으면 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 깡통전세 위험이 커지기 때문에 피해야 합니다. 

한국부동산원에 따르면, 올해 3월 기준 서울 연립과 다세대의 전세가율은 79.3%입니다. 강북구와 강서구 전세가율이 각각 85.4%, 85.1%에 달해 가장 높았고, 관악구와 금천구, 송파구와 강동구도 82%를 상회하는 것으로 집계됐습니다. 특히 강서구 중에서도 화곡동의 경우 지난 3년간 전국에서 가장 많은 갭투자가 몰린 곳으로, 최근 전세사기로 문제가 됐던 ‘강서구 빌라왕’ 사건이 발생한 곳이기도 합니다. 

이렇게 전세가율이 높은 지역은 웬만하면 전셋집을 구하지 않는 것이 좋습니다. 만약 구한다 하더라도 전세가율이 60% 이하로 낮은 곳들을 선별해야 전세보증금을 지키는데 유리합니다. 특히 정확한 시세 파악이 중요한 만큼 주택도시보증공사가 만든 '전세안심앱'이나 KB부동산 제휴사 공감랩의 '하우스머치'에서 발표하는 빌라 추정시세를 조회, 활용하는 것을 추천드립니다.

아파트 역시 마찬가지입니다. 깡통전세를 피하려면 전세가율 60% 아래로 낮게 형성된 단지를 위주로 찾아보는 것이 좋은데요. 다행히 아파트는 빌라나 오피스텔에 비해 비교적 전세가율을 쉽게 확인할 수 있습니다. 

대표적으로, KB부동산이 매달 제공하는 월간 시계열 자료나 데이터허브에서 지역별 아파트 전세가율을 확인할 수 있습니다. 4월 현재 기준으로 전국 아파트 전세가율은 65.9%고, 서울은 50.8%, 은평구의 경우 56.4%인데요. 이를 통해 이사 가려는 지역의 아파트 전세가율을 꼭 조회해보시기 바랍니다.

만약 구체적으로 단지별 전세가율을 확인하고 싶다면 KB부동산에서 단지명을 검색해 들어가면 매매가와 전세가를 확인해 전세가율을 구하면 됩니다. 예를 들어 서울 은평구 응암동 ‘힐스테이트 녹번역’ 전용 84㎡에 관심이 있다면, 사이트에서 단지명을 치고 검색해 평균 시세(11억원)와 평균 전세가격(6억원)을 확인 후 전세가율(6억원/11억원X100=54.5%)을 계산해보면 됩니다. 

안전한 전셋집 구하기 위해 확인해야 할 체크리스트는?

전세가율을 통해 안전한 전세집의 기준을 세웠다면 구체적으로 확인해야 할 체크리스트는 무엇이 있을까요? 국토교통부가 정리한 정보를 토대로 살펴보도록 하겠습니다. 

우선 마음에 든 물건을 공인중개사로부터 소개를 받았다면 계약하기 전에 등기부등본을 여러 번 확인해 명의자 변경은 있는지, 대출을 받았는지, 선순위 보증금 등이 있는지를 확인해야 합니다. 집이 경매로 넘어갈 경우 선순위보증금이나 은행 대출이 있으면 자신의 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다. 

임대인 세금 체납 여부도 계약 전 필수로 확인해야 합니다. 아무리 등기부등본상 대출과 선순위 임차인이 없다고 하더라도 임대인의 세금 체납이 있다면 보증금보다 우선 변제돼 보증금을 100% 다 돌려받을 수 없어섭니다. 과거 이러한 부분을 알기 위해선 임대인의 동의가 필요했지만 지금은 임대인의 동의 없이도 세무서나 주민센터에서 국세 및 지방세 세금 납입 여부를 확인할 수 있습니다. 

계약체결 시는 신분증을 통해 집주인 계약자 본인 여부를 확인하고, 국가공간정보포털 내 부동산중개업 조회를 통해 매물을 중개하는 공인중개사 사무소가 정상적으로 영업 중인 곳인지도 확인해야 합니다. 특히 계약 시 권리보장 특약이 명시돼 있는 주택임대차 표준계약서를 사용해 계약하는 것을 추천 드립니다. 

계약 후에도 전세보증금을 지키기 위해 필수적으로 진행해야 할 일들이 있습니다. 먼저 계약체결 후 권리변동사항이 있는지 여부를 파악하기 위해 등기부등본을 확인해야 하고요. 대항력 확보를 위해 전입신고와 확정일자도 받아야 합니다. 

전세보증금 반환보증 가입도 필수로 추천 드립니다. 다만 전세보증보험은 전세계약 체결 후에 가입할 수 있어 전세 계약 전에 보증보험에 가입할 수 있는지 확인해야 합니다. 최근 정부는 전세사기 방지대책으로 5월부터 HUG 전세보증보험 가입 기준을 전세가율 100%에서 90%로 낮출 예정입니다. 주택가격 산정 기준도 공시가격의 150%에서 140%로 낮추면서 공시가격의 126%(140*90)으로 줄어들게 된다는 점도 확인하시길 바라겠습니다. 

지금까지 최근 일어나고 있는 전세사기 행태와 안전한 전셋집 구하는 방법에 대해서 알아봤습니다. 앞으로 전셋집을 구할 때 전세가율이 60% 이하로 형성된 단지를 선별하고 앞서 언급했던 체크리스트를 철저하게 검증한다면 전세사기로부터 내 소중한 재산을 지킬 수 있을 것입니다.