제이알글로벌리츠, 캐시트랩 발생 가능성 공시···주주들은 ‘부글부글’

벨기에 건물 잠정평가 결과 LTV 61%···임대료 국내유입 불가 조건
환헤지 계약에 손실 폭증···채권발행 대신 추진한 유상증자도 무산

[시사저널e=이승용 기자] 제이알글로벌리츠가 배당금 지급을 중단하는 캐시트랩(현금유보) 가능성이 발생했다고 공시하면서 주가가 폭락했다.

제이알글로벌리츠는 유럽 벨기에 파이낸스타워를 기초자산으로 삼고 지난 2020년 8월 상장한 공모리츠다. 하지만 최근 파이낸스타워 감정평가 결과 운용사 측이 주장했던 가치보다 낮게 평가되었고 담보인정비율(LTV)이 대주단과 약속한 캐시트랩 발생 기준을 초과했다.

제이알글로벌리츠 주주들은 분노하고 있다. 특히, 제이알글로벌리츠 측은 그동안 주주들을 대상으로 캐시트랩 발생 가능성을 부인했기에 주주들을 기만한 것이 아니냐는 성토가 쏟아지고 있다.

/ 그래픽=정승아 디자이너

◇ '캐시트랩' 공시에 제이알글로벌리츠 주가 폭락

15일 한국거래소에 따르면 이날 제이알글로벌리츠 주가는 전날 대비 19.09%(350원) 급락한 1483원에 장을 마쳤다.

이날 제이알글로벌리츠 주가 폭락은 금융감독원 전자공시를 통해 전날 캐시트랩 발생 가능성을 예고했기 때문이다.

캐시트랩은 대출의 담보인 자산 가치가 기준치 이하로 떨어질 경우 임대수입 등을 배당하지 않고 대출 상환에 우선 사용하도록 묶어두는 것이다.

제이알글로벌리츠는 벨기에 파이낸스타워를 기초자산으로 하는 공모리츠로 벨기에 정부 산하기관인 건물관리청 및 국영방송이 임차인이다. 지난 2022년 2월에는 유상증자를 통해 미국 뉴욕 오피스 '498 Seventh Avenue' 지분 49%도 추가로 편입했다. 자산의 75%가 파이낸스타워이고 뉴욕 오피스가 25%를 구성하고 있다.

제이알글로벌리츠는 파이낸스타워를 편입하면서 7억2390만유로(약1조425억원)의 담보대출을 연 1.05% 고정금리로 빌렸다. 하지만 이후 2024년말 대출의 만기가 다가오자 고정금리 4.398%로 리파이낸싱을 해야 했다. 이에 연간 이자비용이 100억원대에서 400억원대로 치솟았고 배당 재원이 급감했다.

제이알글로벌리츠는 2024년말 리파이낸싱을 하면서 대주단과 2025년말 기준 LTV가 55%를 넘으면 캐시트랩을 발동하는 조건을 달았다. 2026년은 52.5%, 2027년은 50%로 캐시트랩 발생 기준치는 매년 낮아지는 구조다.

여기에 제이알글로벌리츠가 환율 변동에 따른 임대 수입 변동을 막기 위해 맺은 환헤지 계약으로 예상치 못한 손실이 발생했다. 유로화 환율이 급격하게 오르면서 환헤지 롤오버를 위해 필요한 정산금이 매년 폭증했다.

제이알글로벌리츠는 그동안 4000억원 규모의 공모 회사채와 전자단기사채를 발행해 환정산금을 지급했다. 올해 5월 만기 예정인 환헤지 계약 정산금은 최소 864억원에서 최대 1015억원에 달할 예정이다.

하지만 신용평가사가 추가 채권 발행에 제동을 걸면서 채권발행이 어려워졌고 제이알글로벌리츠는 올해 1월 1200억원 규모의 유상증자를 추진했다.

하지만 유상증자는 벨기에 파이낸스타워 감정평가가 결과가 나오지 않으면서 무산됐다. 대주단 사이에서 감정평가 결과에 대해 이견이 적지 않았기 때문이다.

제이알글로벌리츠는 독자 의뢰한 외부 감정평가 결과 2024년말 감정평가 결과 13억5210만유로였고 지난해말 기준으로도 같다고 주장했다.

하지만 전날 공시에 따르면 지난해말 기준 벨기에 파이낸스타워는 9억2000만 유로로 평가되었고 LTV는 61%.로 산정되었다.

 / 접속 불가된 제이알글로벌리츠 홈페이지.

◇ 한사코 부인하더니···주주들은 '부글부글'

감정평가가 최종 확정되면 캐시트랩이 발동되고 제이알글로벌리츠는 순임대수입을 주주들에게 배당하지 못하고 현지에 묶인다.

캐시트랩 발생 기준치는 2026년은 52.5%, 2027년은 50%로 매년 낮아지는 구조이기에 최소 3년간은 배당을 하지 못할 수 있다.

제이알글로벌리츠 소액주주들은 임시주주총회 요구를 하는 등 분노하고 있다. 제이알글로벌리츠 홈페이지는 트래픽 초과로 현재 접속이 불가능하다.

특히  제이알글로벌리츠 측이 그동안 캐시트랩 가능성에 대해 한사코 부인했기에 제이알글로벌리츠 소액주주들의 반응은 한층 격한 상황이다.

제이알글로벌리츠는 독립 운용사인 제이알투자운용이 상장했기에 소액주주 비중이 다른 상장리츠 대비 월등히 높다. 지난해말 기준 제이알글로벌리츠 소액주주는 2만8209명으로 소액주주 지분율은 73.63%에 달한다.

제이알글로벌리츠는 감정평가에 이의를 제기한 상태라고 밝혔다.

벨기에 파이낸스타워 감정평가 결과가 제이알글로벌리츠 측 주장보다 낮게 평가된 핵심 이유는 임차인인 벨기에 건물관리청의 임차계약 연장이 불확실하기 때문이다.

지난해 벨기에 언론 등에서는 벨기에 파이낸스타워 임대료의 고비용을 지적하며 벨기에 건물관리청은 임대 계약이 만료되는대로 퇴거를 결정했다는 보도가 나오기도 했다.

하지만 제이알글로벌리츠는 감정평가 과정에서 2026년 3월 27일자 벨기에 건물관리청의 임차 연장의향서가 배제됐다는 입장이다.

제이알글로벌리츠는 "감정평가 1차 초안으로 담보대출약정상 재무적 준수사항(LTV test)을 위반하는 수치이나 확정된 결과가 아니므로 최종본에서 해당 수치 및 주요 가정들이 변경될 가능성이 있다"며 "감정평가 １차 초안에 대한 당사의 답변 시한인 현지시간 4월 13일에 당사는 공식적으로 이의를 제기하였고 동시에 관련 법적 대응에 착수했다"고 공시했다.