“새아파트 전세요? 월세밖에 없어요”...마용성 신축 월세비중 70%

지난달 서울 전세계약
10건 중 4건 30년차 구축
새 아파트는 월세 위주 재편
마용성 신축 월세비중 70%

서울 한 부동산 중개업소 모습. [뉴스1]

서울 아파트 전세 시장에서 신축이 사라지고 있다. 치솟는 전셋값과 매물 품귀 현상이 겹치면서 세입자들은 지어진 지 25년이 훌쩍 넘은 구축 아파트로 내몰리고 있는 것으로 나타났다. 선호 지역의 신축 주거환경을 원하는 임대차 수요자들은 월세를 선택해야 하는 상황이다.

5일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 체결된 서울 아파트 신규 전세 계약 4482건 중 40.8%에 해당하는 1827건이 1999년 이전에 준공된 단지인 것으로 나타났다. 신규 전세 세입자 10명 중 4명은 이른바 ‘20세기 아파트’에 둥지를 튼 셈이다.

이 같은 구축 쏠림 현상은 최근 3년간 심화하는 추세다. 2024년 37.4%였던 이 비중은 전세난이 본격적으로 시작된 지난해 39.5%로 상승했고, 올 1월에는 40% 선을 돌파했다. 반면 지난달 체결된 신규 월세 계약(4164건) 중 1999년 이전 준공 단지 비중은 28.9%(1203건)에 그쳤다.

전세 시장은 통근·육아·교육 등의 목적으로 입지를 포기할 수 없는 실거주 수요가 반영되는 시장이다. 그러나 최근 매물 부족에 전셋값 상승세까지 겹치면서 세입자들이 입지 사수를 위해 주거 환경을 포기하고 구축을 선택하는 것으로 보인다.

실제로 전세 매물은 빠르게 자취를 감추고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만1456건으로 집계됐다. 이는 1년 전(2만8270건) 대비 24.2%, 2년 전과 비교하면 37.2% 급감한 수치다.

특히 전문직과 대기업 맞벌이 부부 등 젊은 고소득층이 선호하는 서울 핵심지인 마·용·성(마포·용산·성동구)의 신축 단지 임차 거주를 위해서는 월세 선택이 사실상 강요되는 분위기다. 지난달 마·용·성 지역에서 체결된 입주 10년 미만(2017년 이후 준공) 신축 단지의 신규 임대차 계약 중 70% 이상이 월세인 것으로 나타났다.

용산구의 경우 전체 54건 계약 중 83.3%에 해당하는 45건이 월세였으며 마포구와 성동구는 월세 비중이 나란히 69.9%를 기록했다. 지난달 서울 아파트 전체 신규 임대차 계약 중 전세 비중이 51% 수준인 점을 고려하면 마·용·성 신축 단지의 월세화 속도가 월등히 빠른 것이다.

30서울전세계약구축단지

실제 마·용·성의 전세 감소 폭은 서울 평균보다 빨랐다. 이날 기준 성동구의 전세 매물은 661건으로 1년 전(1411건) 대비 절반 이하로 뚝 떨어졌다. 마포구(435건)는 전년 대비 39.5%, 용산구도 26.3% 감소했다.

실수요자가 체감하는 월세 부담도 커지는 중이다. KB부동산에 따르면 지난달 서울의 월간 아파트 월세가격지수는 131.85로 통계 작성 이후 최고치를 기록하며 매달 역대 최고 기록을 경신 중이다. 1년 전(2025년 1월) 대비로는 11포인트 가까이 올랐다. 월세가격지수는 기준 시점(2022년 1월) 대비 조사 시점의 가격 비율을 의미한다.

또 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 서울 다세대·연립·아파트를 모두 포함한 주택의 월세 중위가격은 100만7000원으로 집계되며 사상 처음으로 100만원을 넘겼다. 아파트로 범위를 좁히면 중위 월세는 124만원으로 더 오른다.

정부는 지난달 1·29 주택공급대책을 통해 서울 3만2000호를 포함해 수도권에 6만호를 공급하겠다는 계획을 밝혔지만 단기 시장 안정 효과는 제한적일 것으로 보인다. 속도감 있는 추진을 통해 내년부터 착공에 나서겠다는 것이 정부 계획이지만 실수요자가 체감할 수 있는 입주 물량은 급감했기 때문이다. 직방에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 지난해(3만1856가구)보다 48% 줄어든 1만6412가구에 그친다.