[변호인들] 지역주택조합 탈퇴 조합원의 환불금 청구와 장래이행의 소

지역주택조합에서 탈퇴하는 방법 중 하나로 세대주 지위를 상실하는 방법이 있다. 대법원은 "조합원이 조합주택의 입주가능일 도래 전에 세대주 자격을 상실하여 조합원 자격에 해당하지 않게 된 경우, 그 조합원은 조합원 자격을 자동으로 상실하고 조합원 지위 역시 상실한다"라고 판시하고 있어(대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결 참조), 세대주 지위를 상실하게 된 경우 더 이상 조합원의 지위에 있지 아니함을 일관되게 판시하고 있다.

그런데 이렇게 세대주 지위 상실로 조합원 자격을 잃은 뒤, 조합에 납입한 분담금의 환불을 구하는 소송을 제기하면 예상치 못한 벽에 부딪히게 되는 경우가 빈번하다. 많은 지역주택조합의 규약이 "탈퇴 조합원을 대체하는 신규 조합원이 모집되거나 일반 분양자가 확정되어 해당 금원의 입금이 완료되었을 때" 비로소 환불금을 지급한다고 규정하고 있기 때문이다. 관련하여 대법원은 "그 반환의무의 이행기는 피고 조합규약 제14조 제1항에 따라 '신규 조합원 및 일반 분양자로 대체되어 입금이 완료되었을 때'로서, 이는 '조합원의 지위를 상실한 조합원을 대체하는 신규 조합원이 피고에 가입하여 조합원분담금 입금을 완료하거나 일반 분양자가 피고와 분양계약을 체결하여 분양대금 입금을 완료하는 사실이 발생한 때 또는 합리적인 기간 내에 그러한 사실이 발생하지 않는 것으로 확정된 때'를 의미한다고 보아야 한다. 그런데 이 사건에서 원고들이 주장하는 사정 및 제출한 증거들만으로는 그 이행기가 도래하였다고 인정하기 어렵다"라고 판시하여(대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다260067 판결 참조), 환불금 지급 이행기가 도래하거나 도래하지 않는 것으로 확정된 때 비로소 지역주택조합이 탈퇴 조합원에게 환불금을 지급하여야 한다고 보았다.

결국 법원은 지역주택조합이 탈퇴 조합원에게 환불금을 지급하여야 한다는 사실 자체는 인정하면서도, 이행기가 도래하지 않았다는 이유로 청구를 기각하고 있는 것이다. 이 경우 판결 이유에는 "지역주택조합이 탈퇴 조합원에게 환불금을 지급하여야 한다"는 취지가 명시되어 있음에도, 정작 판결 주문은 '청구기각'이 되는 형태로 작성된다는 점에서 탈퇴 조합원 입장에서는 매우 억울한 결과가 초래된다. 물론 위 대법원 2022다260067 판결의 취지에 따라 예외적으로 지역주택조합 사업이 사실상 실패하여 신규 조합원 내지 일반 분양자로의 대체가 불가능해졌다거나 이에 준할 정도로 상당한 기간이 이미 경과하였다는 점이 입증된다면 청구가 인용될 수도 있으나, 많은 판결은 그와 같은 점을 입증할 자료가 없다는 이유로 이와 같은 주장에 대하여 마찬가지로 청구를 기각하고 있다.

이러한 상황에서 탈퇴 조합원이 활용할 수 있는 수단이 바로 장래이행의 소이다. 민사소송법 제251조는 "미리 청구할 필요가 있는 경우"에 한하여 장래이행의 소를 허용하고 있는데, 이를 활용하여 "원고를 대체하는 신규 조합원 또는 일반분양자의 대금이 입금완료 되었을때 원고에게 환불금을 지급하라"라는 식의 장래이행의 소를 제기하는 방법이다. 이때에는 '환불금 채무의 이행기가 도래하였을 때 지역주택조합에 의한 임의 이행을 기대할 수 없다'라는 점까지 입증하여야 하며, 그렇지 않을 경우 마찬가지로 청구기각 판결이 선고된다.

물론 장래이행의 소를 통해 승소 판결을 받더라도 실제로 신규 조합원 모집 또는 일반 분양이 이루어지기 전까지는 강제집행을 할 수 없다는 한계는 여전히 존재한다. 그러나 채권의 존재 자체를 판결로 확인받아 두면 추후 이행기 도래 시 별도의 소송 없이 즉시 강제집행을 진행할 수 있다는 점에서, 탈퇴 조합원에게 실질적으로 유리한 수단이 될 수 있다.

지역주택조합에서의 탈퇴와 환불금 청구는 단순히 탈퇴 의사를 표시하는 것으로 끝나지 않는다. 탈퇴 방법의 선택부터 환불금 청구 방식에 이르기까지 법리적으로 면밀한 전략이 필요하며, 특히 장래이행의 소 활용 여부를 포함한 소송 전략을 사전에 충분히 검토하여야 한다.

배성권 법률사무소 송지 변호사