"재건축이냐 리모델링이냐"…1기 신도시 특별법에 셈법 복잡

1기 신도시 특별법 연내 통과 기대감
고금리·자재값 상승에 리모델링 선호
"용적률·초과이익 환수 등 변수 많아"

[서울=뉴시스] 김명년 기자 = 서울 남산에서 바라본 도심 아파트의 모습. 2023.07.02 kmn@newsis.com

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "1기 신도시 특별법이 올해 안에 국회에서 통과되길 기대하고 있어요."

지난 20일 경기도 안양시 평촌의 한 아파트 재건축추진위원회 관계자는 "특별법만 통과되면 재건축 사업을 좀 더 빠르게 추진할 수 있고, 사업성도 좋아진다"며 이같이 말했다. 이 관계자는 "특별법 국회 통과 이후 주민설명회를 개최할 계획”이라며 “특별법이 통과되면 리모델링을 고려했던 단지들도 재건축으로 돌아설 것”이라고 전했다.

1기 신도시의 재건축·재개발을 위한 특별법 논의가 탄력을 받으면서 평촌과 분당 등 해당지역 주요 단지에서 기대감이 커지고 있다. 재건축 연한이 지났거나, 얼마 남지 않은 단지들을 중심으로 들썩이고 있다.

1기 신도시는 분당·일산·평촌·중동·산본 등 5곳으로, 총 29만2000가구다. 1기 신도시 아파트 단지 가운데 일부는 재건축 연한이 지났고, 오는 2026년까지 대부분 단지가 재건축 연한이 도래한다.

윤석열 대통령이 '1기 신도시 특별법'의 연내 처리를 당부한 가운데 야당 역시 큰 틀에서는 공감하며 연내 특별법 통과가 가능할 것으로 보인다. 윤 대통령은 지난 14일 열린 국무회의에서 "(1기 신도시 특별법)연내 통과될 수 있도록 국회에 적극적인 논의를 부탁드린다"고 말했다. 이어 여야 모두 연내 처리에 긍정적인 반응을 보이면서 국회 국토교통위원회는 오는 22일이나 29일 법안소위에서 논의를 진행할 것으로 보인다. 특별법이 연내 처리되지 않으면 내년 5월 국회 회기 종료에 따라 법안도 자동 폐기된다.

지난 3월 발의된 1기 신도시 특별법은 20년이 넘는 100만㎡ 이상 택지의 재건축 안전진단 규제를 면제하거나, 완화하는 내용을 담고 있다. 현재 200% 안팎인 용적률을 최대 500%까지 높이는 방안이 핵심이다. 특별법이 국회 문턱을 넘으면 분당과 일산 등 5개 수도권 1기 신도시뿐만 아니라 서울에서도 목동과 상계, 중계, 부단 해운대, 대전 둔산 등 전국 51개 지역이 혜택을 받을 것으로 추산된다.

현재 1기 신도시 용적률 ▲분당 184% ▲일산 169% ▲평촌 204% ▲산본 205% ▲중동 226%다. 분당과 일산을 제외하면 일반 재건축 단지보다 용적률은 높다. 또 지구단위 계획으로 묶여 있어 재건축 추진이 쉽지 않은 상황이다. 향후 1기 신도시 특별법을 통해 용적률이 300~500% 수준으로 상향된다며 중장기적으로 10만 가구 이상 아파트가 추가 공급될 것으로 추산된다.

1기 신도시 일부 지역의 집값은 상대적으로 높은 상승세를 이어갔다. 19일 한국부동산원에 따르면 이달 둘째 주(13일 기준) 1기 신도시가 위치한 경기지역 아파트 매매가격은 0.03% 상승했다. 지역별로 안양 0.16%, 분당 0.12% 상승했다.

일선 현장에서는 1기 신도시 특별법 통과를 기대하는 분위기를 체감하고 있다. 평촌의 한 공인중개업소 대표는 "최근에 특별법과 관련한 문의가 많아졌다"며 "집을 내놓은 집주인 가운데 일부는 특별법 통과를 기대하면서 매물을 회수했다"고 밝혔다.

다만 1기 신도시 특별법이 통과되더라도 재건축이 쉽지 않다는 의견도 나왔다. 평촌의 또 다른 공인중개업소 대표는 "입주민들이 일부 단지를 제외하고, 사업성을 확보하기가 쉽지 않고, 특별법이 통과되더라도 실제 재건축까지 시간이 오래 걸리는 것을 알고 있다"며 "고금리에 공사비까지 오르면서 상대적으로 시간과 비용이 덜 드는 리모델링을 선호하는 입주민들도 적지 않다"고 전했다.

전문가들은 1기 신도시 재건축은 장기적 관점에서 봐야 한다고 지적했다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "1기 신도시 특별법 통과에 대한 지역 주민들의 기대감을 알고 있으나, 특별법이 통과된다고 당장 재건축 사업이 시작되는 게 아니다"며 "용적률을 상향하더라도 모든 단지에 적용이 현실적으로 불가능하고, 재건축 추진 과정에서 변수가 워낙 많기 때문에 장기적인 관점에서 봐야 한다"고 설명했다.

권 교수는 "고금리 기조 장기화와 건설 원자재가격 상승을 비롯해 무엇보다 재건축 사업에 가장 큰 걸림돌인 재건축초과이익환수제 등도 여전히 남아 있다"며 "특별법 통과로 재건축 단지 집값이 상승할 것이라는 기대보다는 신중한 접근이 필요하다"고 덧붙였다.

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