“돈 급하다고 아파트값 낮춰 팔지 마세요”…담합 의심 사례 속출하는 서울 상급지

집값 급등기 판친 탈법·편법 거래
강남3구·마용성 급등지역
대출규정위반·편법증여 등
위법의심 사례 절반 차지
법인자금 유용해 집사기도
3기 신도시 그린벨트해제지
기획부동산 토지 쪼개 팔아
국토부 특별 조사 착수키로

# A씨는 올해 ‘엄마 찬스’를 써서 서울 용산구 아파트를 21억원에 매수했다. 모친에게 14억원은 빌리고 5억 5000만원은 증여를 받았다. 나머지 자금은 주택담보대출을 통해 마련했다. 결국 본인 돈은 단 한 푼도 쓰지 않고 아파트를 산 셈이다. 석연치 않은 건 이 뿐만 아니다. 아파트를 계약하고도 법정 기한인 30일이 넘도록 신고하지 않았다. 국토교통부는 편법증여 등이 의심된다며 A씨 사례를 국세청과 서울시에 통보했다.

올 들어 서울 아파트값이 계속 오르며 상급지를 중심으로 이 같은 위법 의심거래가 많이 나타나고 있다. 국토교통부가 2024년 수도권 주택 이상거래에 대한 1차 현장점검과 기획조사를 실시한 결과 위법 의심거래는 총 397건으로 파악됐다. 지역별로 보면 서울이 전체의 69%인 272건으로 가장 많았다. 경기가 112건(28%), 인천이 13건(3%) 순이었다.

서울 자치구별로 살펴보면 매매 실수요자들의 선호도가 높은 지역일수록 위법 의심거래도 속출했다. 당장 강남구의 위법 의심거래가 52건으로 가장 많았다. 다음으로 송파구 49건, 서초구 35건, 용산구 23건, 성동구 20건, 마포구 18건순이었다.

전체 위법 의심거래 가운데 강남3구와 마용성 사례가 절반 가까이 되는 셈이다. 서울 송파구에선 집값 담합 의심 사례도 나왔다. 특정 단지 SNS 오픈채팅방에서 일정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 않도록 유도한 정황이 포착된 것이다.

경기에선 1기 신도시 재건축 선도지구 경쟁이 치열한 성남시 분당구(29건)에서 위법 의심거래가 다수 발생했다. 다음으론 3기 신도시가 조성되는데다 개발제한구역(그린벨트) 해제 지역으로 거론되는 경기 하남시 14건 순이었다. 국토부는 이에 그린벨트 기획부동산에 대한 특별조사에 착수할 방침이다. 개발이 어렵거나 경제적 가치가 낮은 토지를 단기간에 수차례 지분 매도한 사례를 집중 조사한다.

경기도 성남시 분당구 아파트 전경. 사진과 기사는 관련 없음. [매경DB]

유형별로 따지면 편법증여와 법인자금 유용 같은 세금 탈루 건수가 315건으로 압도적 비중을 차지했다. 다음으론 거짓신고와 허위매물 유형이 129건으로 많았다. 가령 서울 광진구 아파트를 사들인 C씨는 거래대금 21억 5000만원을 전액 현금 조달하겠다고 자금조달계획서를 작성했다. 하지만 금융기관 예금액과 관련한 자금조달 증빙자료를 전혀 제출하지 않고 버티고 있다.

이른바 미끼매물을 온라인상에 올려놓는 공인중개사 D씨 사례도 있었다. D씨는 실수요자들이 관심 가질만한 서울 강남구 아파트 매물을 온라인에 거듭 홍보하며 주의를 끌었다. 이미 거래가 완료된 매물인데도 7차례에 걸쳐 광고를 삭제하고 등록하길 반복했다. 이 외에도 대출규정 위반이 52건, 중개수수료 초과 수수가 2건 등으로 파악됐다.

또한 국토부는 작년 하반기에 신고 된 전국 아파트 거래 18만 7000가구를 전수 분석한 결과 미등기 거래가 총 518건으로 집계됐다고도 밝혔다. 작년부터 실거래가 공개시스템에 등기 여부를 공개하게 돼 미등기 거래가 대폭 줄은 것으로 집계됐다. 미등기 거래는 2022년 상반기 2597건, 하반기 1183건, 2023년 상반기 995건 수준이다.

작년 한해 신고된 전국 아파트 거래 42만 6445건 중 직거래는 4만 8998건으로 약 11.5% 비중을 차지했다. 직거래는 공인중개사를 중간에 끼지 않고 직접 주택을 거래하는 걸 일컫는다. 이 중 편법증여와 대출자금 유용 등 위법이 의심되는 건수는 160건으로 기록됐다.

김규철 국토부 주택토지실장은 “관계부처와 지방자치단체와 함께 수도권 주택 이상거래에 대한 추가 점검과 기획조사를 실시할 것”이라며 “자금조달계획서도 보다 면밀히 검토해 투지 수요를 철저히 차단할 계획”이라고 말했다.