재개발 급매, 관리처분 직전에 늘어난다[박일규의 정비 이슈 분석]

조합원 지위 양도 되는지 따져보고
인가 시점-분담금 등 미리 파악해야

박일규 법무법인 조운 대표변호사

2023년 초 재개발 사업장 중 한 곳인 서울 용산구 한남3구역에서는 입주권 급매물이 눈에 띄게 늘었다. 특정 평형에 실거주 목적으로 신청했던 조합원들이 매물을 내놓으면서 직전 시세보다 4억∼5억 원가량 낮은 가격에 이뤄졌다.

이처럼 재개발에서는 급매물이 증가하는 시기가 있다. 조합원이 실제로 살던 집을 비워야 하고, 목돈이 필요해지는 시기가 오기 때문이다. 전체적인 정비사업 흐름 중 ‘관리처분인가’ 단계가 바로 그 시기다.

관리처분인가는 누가 어떤 집을 얼마에 받을지를 확정하는 단계다. 조합을 설립하고 사업시행계획을 인가받아야 진행할 수 있다. 관리처분인가를 받은 이후에는 이주를 시작하고 기존 주택을 철거한다.

하지만 조합원 중에는 이주비 대출을 받아도 전세보증금 반환, 새 거주지 마련에 각종 세금까지 겹쳐 유동성 부족으로 압박감을 느끼는 경우가 적지 않다. 파는 사람은 떠밀리듯 물건을 내놓지만, 사려는 사람에겐 시세보다 싼 매물을 잡을 양질의 기회가 되는 이유다.

제도적 영향도 있다. 투기과열지구로 지정된 서울에서는 관리처분인가 이후에는 사업이 끝날 때까지 양도 기회가 차단된다. 인가 전에 잔금과 소유권 이전 등기까지 마쳐야 조합원 지위를 양도할 수 있다. 조합원 지위를 넘겨받지 못하면 현금청산 대상이 돼 새 아파트를 받을 수 없기 때문에 인가 시점이 다가올수록 매도·매수 양쪽 모두 서두를 수밖에 없다.

만약 현재 관리처분 직전 매물을 찾은 투자자라면 매수 전 해당 구역이 투기과열지구인지, 조정대상지역인지부터 따져야 한다. 조합원 지위 양도 제한의 강도와 시점이 다르기 때문이다.

거래 이후 상황도 숙고해야 한다. 조합원 지위 양도가 제한되면 사업이 끝날 때까지 몇 년간 되팔 수 없다. 법이 허용하는 몇 가지 예외가 아니라면 중간에 급전이 필요해져도 출구가 없는 것이다.

다음으로는 관리처분인가 시점을 가늠해야 한다. 인가가 언제 날지도 모르는 상태에서 급매라는 말만 믿고 들어가면 정작 잔금·등기 기한을 놓쳐 조합원 지위를 잃는 최악의 상황도 배제할 수 없다. 조합 공지나 구청 확인을 하면 좋다.

추정 분담금도 점검해야 한다. 매매가 자체는 낮아 보여도 추가 분담금 규모에 따라 실질적 투자비용은 크게 달라진다. 권리가액과 조합원 분양가, 추정 분담금까지 함께 놓고 계산해야 한다. 해당 구역의 특수성 파악도 필요하다. 급매로 나온 이유가 제도나 개인 문제가 아니라 공사비 갈등, 조합 내부 분쟁 등일 수 있기 때문이다.

급매라는 단어가 주는 조급함은 판단을 흐리게 하기 쉽다. 정비사업 투자는 조급하게 접근할수록 실수가 커진다. 매물이 급하게 나온 이유와 사업 진행 상황, 그리고 자금이 몇 년간 묶일 수 있다는 전제를 함께 놓고 봐야 비로소 기회인지 함정인지 구별할 수 있다. 정상적 매물이라면 실수요 목적의 투자자들에게는 충분히 매력적이다. 다만 정비사업의 특수성에 주의를 기울여야 한다.

박일규 법무법인 조운 대표변호사