월세 4.4억이 1.3억으로 뚝? 이것 뭐예요?

[선데이 부동산]
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1. 대전역 성심당 남는다…월세 확 내려준 코레일
2. 미국 금리 인하 '빅컷'…부동산 영향은 '미미'?
3. 고액 반전세 대출 막혀…월세시장 더 뛰나? 

대전역 성심당 남는다…월세 확 내려준 코레일

대전 명물 '성심당'이 고액 월세 논란으로 대전역에서 사라질 수 있다는 이야기 들어 보셨나요? 대전역사 입점 매장을 관리하는 코레일유통에 월 수수료(임대료)를 3배 이상 내야하게 되면서 폐점 논란이 일었죠. 

결론적으로 계속 영업을 이어갈 전망이에요. 코레일유통이 1억원대에서 4억4000만원까지 늘게 된 월 임대료를 1억3000만원 수준으로 다시 낮추기로 결정해서예요.

대전역 2층 맞이방 300㎡ 규모의 성심당 대전역점은 한달 평균 매출이 약 26억원에 달하는데요. 코레일유통은 전국 기차역에 입점한 모든 업체에 월 매출의 17~50%의 수수료율을 적용하고 있어요. 이에 올해 4월 성심당 임대계약 만료 시점에 최소 수수료율인 17%를 적용해 새로 임대계약을 맺으려 하면서 갈등이 불거졌죠.

성심당의 매출 규모가 워낙 늘다 보니 월 임대료가 폭증해 고액 임대료 논란이 일었어요. 성심당이 이를 받아들일 수 없다는 입장을 밝히면서 매장 공개입찰은 5차례나 유찰됐고, 만기 연장계약도 다음 달이면 종료돼요. 이에 코레일유통이 감사원 문의를 거쳐 이번 계약에 한해 월 임대료를 매출의 6%로 낮춰 입점 운영업체 선정 모집공고를 다시 냈는데요. 

재공고된 임대료는 기존 임대료 수준인 월 1억3300만원. 성심당에서도 이번 입찰에는 참여하겠다는 의사를 밝혔어요. 일각에서는 코레일유통이 백기를 들었다는 평이 나와요. 그만큼 이슈가 불거졌던 사안이기도 한데요. 대전역 명물이라지만 수수료율에 차이가 나는 만큼 다른 입점 업체들과 형평성 문제가 새로 부각될 수 있다는 우려도 나와요. 

미국 금리 인하 '빅컷'…부동산 영향은 '미미'?

미국 연방준비제도(Fed)가 이른바 '빅 컷'을 단행했어요. 9월 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 미국 기준금리를 기존 5.25~5.50%에서 4.75~5.00%로 0.5%포인트 낮춘 거죠. 연말까지 두 차례 더 인하 가능성을 내비치면서 국내 기준금리 인하에 영향을 미칠 전망이에요. ▷관련기사: 고금리 끝낸 연준, 공은 한국은행으로…'가계빚·집값' 변수(9월19일)

금리 인하는 일반적으로 부동산 시장에는 매수심리를 자극하는 '호재'로 읽히는데요. 주택담보대출 금리가 낮아지는 데다 통화정책이 경기 부양 기조임을 확인하는 것이라서죠. 그래서 시장도 들썩이고 있어요. 금리 인하 기대감에 미뤄지던 지방 분양이 재개되는 분위기라고 해요.

부동산R114에 따르면 이달부터 올 연말까지 전국 아파트 분양예정 물량이 총 8만5011가구에 달한다고 해요. 올해 공급 예정물량의 약 36%가 이달 남은 열흘의 기간과 4분기에 몰려 있는 거죠. 일정을 확정하지 않은 곳도 수만 가구에 달해 분양 물량이 더 늘어날 수도 있어요. 

다만 금리 인하 기대감이 이미 시장에 선반영된 만큼 영향력이 크지 않을 것으로 보는 시각이 지배적이에요. 금리를 인하할 만큼 세계적으로 경기가 좋지 않다고도 볼 수 있어 수요도 위축될 수 있고요.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "국내 주택담보대출 금리가 한때 연 2%대까지 떨어졌고, 주요 핵심지 아파트 가격이 신고가를 경신하는 등 금리 인하 기대감이 이미 상당 부분 시장에 선반영 됐다"고 분석했어요.

당국이 가계대출 급증과 주택가격 급등으로 대출 규제 강화 정책을 펴고 있는 것도 시장 영향이 제한적일 것이라는 데 힘을 보태고 있어요. 

다만 일각에서는 대출을 옥죄면 대출이 필요 없는 고소득자, 현금 부자는 영향이 없는 반면 실수요자나 서민들이 피해를 볼 수 있다는 지적도 나와요. 이달부터 시행하는 '스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계'의 경우 금리 인상을 대비하는 제도인데 인하기에 시행하는 게 부적절하다는 시각도 있네요.

고액 반전세 대출 막혀…월세시장 더 뛰나? 

낮은 보증금에 고액의 월세를 내는, 이른바 '반전세'에 대한 대출이 어려워질 전망이에요. 주택금융공사가 이달 말일부터 월세에 전월세전환율 6%를 적용해 환산한 보증금을 기준으로 전세자금 대출 보증을 내주기로 해서죠. 

지금까지는 월세에 상관없이 전세 보증금이 7억원 이하면 최대 4억원까지 전세대출 보증을 내줬어요. 앞으로는 월세에 전월세전환율 6%를 적용한 보증금이 수도권 기준 7억원(비수도권 5억원)을 넘어서면 보증을 해주지 않기로 했어요. 보증금 2억원에 월세 300만원인 경우 기존에는 보증을 받을 수 있었지만, 전월세전환율 적용시 보증금이 8억원대가 돼 보증을 받을 수 없어요. 

이는 서민 주거안정을 위한 보증 기금이 고액 임대계약 보증에 쓰인다는 감사원 지적이 있어서인데요. 실제 지난 2022년에 주택가격 71억원인 서울 서초구 아파트가 임차보증금 3억2000만원, 월세 743만원으로 전세자금 대출 보증을 받았어요. 이런 고액주택 보증 사례가 최근 3년 9개월간 전체 보증의 절반 이상을 차지했다고 해요.

이번 조치로 고액 아파트의 반전세 수요가 소폭 꺾이면서 갭투자를 줄일 수 있다는 분석도 나오는데요. 일각에서는 전세사기 여파로 전세 수요가 아파트에 몰리면서 전·월세 가격이 뛰는 상황에서 문턱을 더 높이는 것 아니냐는 지적도 있어요. 부동산 일부 커뮤니티에서는 월세 상승을 부추기는 정책이란 목소리도 나와요. 

김미리내 (pannil@bizwatch.co.kr)

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