200억 아파트 도장 쾅, "복비만 3억"…수수료 '협의'는 없다?

[MT리포트] 깜깜이 부동산 '복비' 얼마 내세요?①

[편집자주] 10억짜리 아파트를 사거나 팔때 내는 중개수수료 500만원. 집값에 비해 작아보이지만, 대한민국 직장인 평균 월급보다 큰 금액이다. 법이 정한 상한수수료율은 말 그대로 '상한선'이지 '최소'가 아니다. 하지만 한국 공인중개사 상당수는 수수료를 '최대'로 받고 있다. 왜 이런 관행이 생겼을까. 이런 관행은 여러 부작용을 낳고 있다.

반포동 '아크로리버파크' 모 /사진=뉴스1

#40대 직장인 A씨는 올해 3월 서울 강동구에 신축 아파트를 12억원에 매매했다. 기존 아파트를 팔고 평형은 줄이되 입지 조건이 좋은 지역의 신축 아파트로 갈아타기 한 것이다. 공인중개사는 중개수수료 상한선(0.6%)을 적용해 720만원을 요구했다. A씨가 수수료가 비싸다고 하자 공인중개사는 수수료율 0.4% 수준인 500만원을 제시했다. 말 한마디로 220만원을 깎은 셈이다.

#서울 성동구에 사는 30대 B씨는 최근 직장 동료가 아파트를 매매하면서 중개수수료를 절반이나 깎았다는 얘기를 듣고 깜짝 놀랐다. 빌라부터 구축 아파트까지 여러 차례 매매 경험이 있어서 나름 지인들 사이에서 부동산 '빠꼼이'로 통했던 B씨지만, 수수료를 먼저 깎아본 경험은 없었다. 수수료 상한요율을 적용하는 게 당연하다고 지레짐작하고 협의 자체를 하지 않았다. 간혹 중개사가 알아서 수수료를 조금 깎아주면 그저 고마울 뿐이었다.

15일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 용산구 한남동에 있는 '나인원한남' 전용면적 273㎡는 올해 6월 200억원에 중개거래됐다. 지난달에는 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용 234㎡가 지난달 180억원에 중개매매됐다. 두 거래에서 중개사가 받을 수 있는 보수는 각각 최대 1억4000만원, 1억2600만원에 달한다. 매수·매도자 양쪽에서 보수를 받을 수 있는 점을 감안하면 최대 2억8000만원, 2억5400만원까지 늘어난다.

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2억원 이상 매매 구간별 수수료 상한요율 0.4~0.7%…"계약서 명시 전 수수료 합의 거래관행 필요"

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주택 매매 중개보수 요율표/그래픽=윤선정

부동산 중개수수료는 공인중개사에게 부동산 매매·전세·월세 거래를 의뢰하고, 계약이 성사되면 지불하는 돈이다. 흔히 '복비'라고 부른다. 거래할 때 수수료 안내가 따로 없더라도 중개 계약이 성사되면 지불해야 한다. 서울시의 경우 아파트 매매가격에 따른 법정 상한 중개수수료 요율은 △5000만원 미만 0.6%(한도액 25만원) △5000만~2억 미만 0.5%(80만원) △2억~9억 0.4%△9억~12억 0.5% △12억~15억 0.6% △15억 이상 0.7%다. 거래가액이 2억원을 초과하면 상한요율만 정해져 있고 한도는 따로 없다. 의뢰인과 중개사가 협의를 통해 상한요율 이내에서 가격을 정해야 한다. 협상에 따라 중개수수료가 달라진다는 의미다.

중개수수료는 매매자들과 공인중개인들이 상한선 이하로 '협의'하는 게 원칙이지만, 현장에서는 이렇다 할 협의 없이 일단 공인중개사가 받을 수 있는 '최대한'으로 적용하는 관행이 만연하다. 이에 부동산 커뮤니티 등에서는 중개수수료를 깎는 기상천외한 방법들이 공유되고 있다. '계약서를 쓸 때 중개수수료를 절대 먼저 못 적게 하세요.', '12억원 이상은 0.5%(500만원)선 이하로 요구하세요.' 등이 대표적이다. 아예 수수료 협의를 거부하고, 법원 중재를 받으라는 극단적인 '꼼수'도 있다. 법원에선 통상 법정수수료의 50~70%선에서 중재안을 제시한다는 것이다.

부동산 중개수수료는 국가 통계로 관리가 어렵다. 국토교통부나 한국공인중개사협회에서도 제대로 파악한 통계가 없다. 개별 공인중개사들이 거래가격, 중개보수 등 계약내용을 기재하는 '한방부동산거래정보망'이 있지만, 수수료율은 임의로 기재할 수 있다. 한 업계 관계자는 "중개대상물 확인설명서와 계약서 중개보수에는 상한요율이 기본값으로 기재되고, (공인중개사가) 실제 수수료로 수정할 수 있는데 그대로 두는 경우도 많다"고 설명했다. 상한요율을 적용하는 게 기본이고, '할인'하는 경우도 있지만 그 통계는 사실상 파악이 어렵다는 의미다.

실제 거래 현장에서는 얼마나 할인받느냐에 따라 같은 단지 같은 평형 아파트를 사고팔아도 수수료가 수십만원에서 수백만 원 이상 차이가 나는 일도 생긴다. 매매자가 협상을 요구하지 않거나, 중개인이 자발적으로 '할인'해주겠다고 하지 않는 이상 '자연스럽게' 상한요율이 적용된다.

다른 업계 관계자는 "부동산 중개수수료는 명백한 '협의'의 대상으로 가계약 전 합의하는 거래 관행이 새로 자리 잡아야 한다"며 "상한선만큼 낼 이유가 없고, 의뢰인과 중개사가 투명하게 협의한 뒤 정해야 한다"고 강조했다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr 이민하 기자 minhari@mt.co.kr