"요건 몰랐지?" 초강력 대출규제에 '편법' 공유하는 부동산 투자 커뮤니티

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최근 정부의 고강도 부동산 대출 규제 발표 이후, 주택담보대출(주담대)과 아파트 거래량이 말 그대로 '반토막' 난 가운데 온라인 커뮤니티에서는 이를 우회하는 다양한 편법들이 속속 등장하고 있다.

정부는 수도권을 중심으로 '갭투자' 억제를 목표로 한 6·27 부동산 대책을 내놓으면서 '소유권 이전 조건부 전세대출'을 전면 제한한 바 있다.

'소유권 이전 조건부 전세대출'이란 세입자가 전세대출을 받는 날, 주택의 소유권이 기존 집주인에서 새로운 매수인에게 넘어가면 세입자의 자금으로 주택의 잔금을 치르는 방식이다.

집을 매매할 때 세입자의 전세금을 통해 잔금을 치를 수 있으므로 사실상 갭투자의 통로로 활용되어 왔다.

그러나 이러한 방법이 차단되자 일부 매도인들은 전세를 먼저 놓은 뒤 주택을 매도하고, 새로운 집주인이 기존 전세 계약을 승계하는 방식으로 갭투자를 이어가고 있다.

이는 실질적으로 갭투자와 유사하지만 계약상 두 번의 절차를 거쳐야 하므로 매수인이 중개비 외에도 일정 수준의 수고비를 부담해야 한다. 다만 현장에서는 별다른 방법이 없기에 두 번의 수고비를 기꺼이 지불하고 있다는 설명이다.

부동산 업계 관계자들은 투자 수요자들이 이와 같은 편법 거래를 통해 갭투자가 다시 시장에 나타날 가능성이 높다고 보고 있다. 특히 전세가 이미 설정된 주택을 매수해 보유하는 방식이 점차 확산될 수 있다는 전망도 나오고 있다.

단 전세 계약이 종료될 때 세입자에게 전세금을 반환하기 위한 '전세퇴거자금대출' 한도가 최대 1억원으로 제한되었기 때문에 향후 자금계획에 각별한 주의가 필요하다는 지적이 따른다.

실질적인 거주 기간이 명시되어 있지 않기 때문에 일단 집주인이 전입한 뒤 곧바로 임대 전환하거나 다른 곳으로 이사해 거주 요건을 피해가는 방식이 가능하다는 것이다.

경매 시장에서도 매매사업자 전용 주택 구입 자금이나 경락잔금대출 등은 기존 조건 그대로 이용이 가능하므로 매매사업자로 등록하면 주택을 낙찰받더라도 실거주 의무가 없으며 단기간 내 매도도 가능하다는 허점이 존재한다.

실제로 경매 참여자들은 서둘러 매매사업자로 등록한 뒤 대출 규제를 피할 수 있는 우회 경로로 활용하고 있다는 전언이다. 경매 업계 관련자는 "개인이 법인을 설립해 매매사업자로 등록한 뒤 자금을 조달하는 방법이 요즘 하나의 대안으로 떠오르고 있다"라고 전했다.

이러한 편법 움직임에 정부는 이번 대책의 효과가 미흡할 경우 추가적인 조치를 예고한 상태다.

금융당국은 현재 전세대출과 관련한 규제를 강화하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌으며 실제로 한국은행은 최근 국정기획위원회 업무보고에서 올해 3분기까지 가계부채 증가세가 가팔라질 것이라는 전망을 내놓았다.