계속되는 고금리 속, 신중해진 수요자들
2021년 제로금리(0.50~0.75%) 시절을 뒤로하고 현재 3.50%의 고금리가 계속되면서 부동산 시장은 신중해진 수요자들로 거래가 크게 줄어드는 등 한산한 모습이 이어지고 있습니다.
하지만 이런 분위기 속에서도 일부 수요자 및 투자자들은 시장에 관심의 끈을 놓지 않고 있는데요. 지난 5월 21일 진행된 세종시의 한 아파트 1가구 무순위 청약에는 전국에서 무려 43만7,900여 명이 몰리는 뜨거운 경쟁이 있었습니다.
뿐만 아니라 서울 반포동의 래미안 원베일리 단지 내 상가는 최근 전체 호실이 모두 분양됐다는 소식이 전해졌습니다. 한국부동산원에 따르면 전국 오피스텔 수익률은 지난해 12월 5%대 수준을 회복한 후 현재도 5%대 수익률을 유지 중입니다.
이전에 비해 힘들어진 투자환경이지만 투자자들은 쉬지 않고 움직이는 모습입니다.
코로나로 힘들었던 과거… 억눌렸던 소비가 살아나면서 상권도 살아나
코로나19와 고금리에 직격탄을 맞았던 상가 등의 수익형 부동산 시장은 소비자들이 지갑을 열기 시작하면서 점차 회복되는 모습이 나타나고 있습니다.
소상공인진흥공단 상권분석 서비스에 따르면 2월 말 기준 전국 상권 매출지수는 107.53으로 코로나19 엔데믹 선언(2023년 5월) 직전해인 2022년의 기준지수 100을 상회하고 있습니다. 기준 지수 100을 상회한다는 것은 매출이 나아졌음을 의미합니다.
상권 매출이 늘어나면서 투자자들의 관심은 상가로 이어집니다. 좋은 상가는 노후를 준비하는데 좋은 재테크 상품으로 꼽히고 있는데요.
하지만 아파트처럼 익숙한 부동산이 아니라 일반 투자자들은 가볍게 접근하지 못합니다. 이 때문에 업계 전문가들은 초보 상가 투자자들에게 주변 상권을 집중해서 보라고 권합니다.
좋은 상권에 자리 잡은 상가는 안정적인 수요(배후수요, 유동인구 등)를 바탕으로 효과적으로 운영될 수 있기 때문입니다.
강한 상권과 함께 있는 상가가 경쟁력 높아
좋은 상권은 ‘활성화’되어 있는 상권을 말합니다. 풍부한 유동인구와 이들을 바탕으로 다양한 소비가 이뤄지는 곳이 ‘활성화’된 상권입니다. 이러한 상권과 함께 있는 상가는 매출이 안정적이라 경쟁력이 높습니다.
다만, 이렇게 활발한 상권 내에 있는 상가는 매매 가격이 높은 편입니다. 임대료도 높지만 그만큼 권리금 등 투자비용이 많이 들어가는 경우가 많습니다.
그럼에도 불구하고 이러한 상가는 공실 우려가 적고, 안정적인 운영이 가능해 투자자들이 찾습니다. 아파트도 집값이 비싼 강남, 서초에 수요가 몰리듯 많은 유동인구로 ‘활성화’돼 있는 상권 내 상가에 수요자들은 더 관심을 보입니다.
서울에서 유동인구가 많은 상권은 어떤 곳들이 있을까요? 소상공인마당에 따르면 서울의 주요 상권 254개소 가운데 유동인구 상위 10%에 해당하는 주요 상권은 강남역2, 홍대, 천호역2, 압구정로데오2, 명동 상권으로 나타났습니다(출처: 소상공인마당 2023년 12월 기준).
이어 상위 30%에 해당하는 상권은 잠실역, 역삼역1, 영등포역3, 신촌역1 등으로 확인됐는데요. 강남, 홍대, 명동 등은 워낙 매스컴을 통해 자주 언급됐던 곳들인데 강동구 천호역 상권이 이들 사이에 이름을 올리고 있어 눈길을 끌고 있습니다.
서울 동부지역 대표 상권으로 꼽히는 천호역(천호로데오거리) 상권
서울 강동구 천호동에 자리 잡은 천호역 일대는 ‘천호로데오거리’로 불릴 만큼 서울 동부지역에서는 가장 이름있는 상권지입니다. 외국인들이 많이 찾는 명동이나 강남역 상권이 매스컴을 통해 잘 알려졌지만 천호역 상권도 서울의 주요 상권 유동인구 가운데 상위 10%에 꼽힐 정도로 풍부한 유동인구를 자랑하고 있습니다.
뿐만 아니라 2023년 3분기에는 서울 주요 36개 상권 가운데 강남 테헤란로 상권을 제치고 수익률이 가장 높은 상권에 이름을 올리기도 했습니다(출처: 한국부동산원).
낮은 공실률도 눈길을 끕니다. 한국부동산원 2023년 4분기 기준, 천호역 상권 공실률은 4.8%로 서울 상권 평균 공실률(9.1%)보다 낮습니다. 또한 송파구 잠실/송파(12.0%), 잠실새내(8.3%), 광진구 건대입구(8.5%) 등 강동구 천호동 주변 상권의 공실률보다도 낮을 정도로 안정적인 모습을 보이고 있습니다.
천호역 상권은 지하철 5호선과 8호선 환승역인 천호역을 중심으로 현대백화점, 이마트, 현대홈쇼핑, 뉴코아 팩토리 아울렛(옛 2001아울렛)을 비롯해 다양한 상점들이 자리 잡고 있습니다. 특히 서울과 경기지역으로 이어지는 광역버스 노선도 30여 개가 운행되고 있어 유동인구가 매우 풍부한 상권으로 꼽히고 있습니다.
더불어 주변 개발에 따른 상권의 가치도 상승할 수 있을 전망입니다. 천호역 상권이 위치한 천호동과 성내동 일대에서는 천호재정비촉진지구, 천호·성내재정비촉진지구 개발이 진행 중이며 이를 통해 새 아파트들이 연이어 들어서기 때문입니다.
천호 로데오거리 상권을 품은 대형 상업시설
천호역 상권은 교통, 대형 백화점 등 상업시설을 찾는 유동인구를 비롯해 천호, 성내동 지역주민들까지 풍부한 수요를 자랑하고 있습니다.
이처럼 활성화된 상권의 장점을 그대로 흡수할 수 있는 신축 상업시설이라면 투자자들이 충분히 관심을 가질 만 할 텐데요. 마침 천호역 상권과 연접한 스트리트 몰 대형 상업시설 ‘강동 이스턴 스퀘어’가 분양에 나서 주목받고 있습니다.
‘강동 이스턴 스퀘어’는 신흥 주거지로 바뀌고 있는 천호재정비촉진지구 내 천호동 423-200번지 일원에 있는 주상복합 단지 강동밀레니얼 중흥S-클래스의 판매시설입니다.
지하 3층~지상 3층 연면적 50,223㎡(약 1만5,190여 평)에 총 246호실(일반분양 176호실) 규모로 들어서는 ‘빅스케일 스트리트몰’이며 아파트(999가구), 오피스텔(264실), 오피스 시설의 독점수요를 비롯해 주변 배후수요까지 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.
천호역 상권을 바로 접하고 있기 때문에 현대백화점, 이마트, 현대홈쇼핑, 로데오거리를 잇는 동선이 이어져 한층 업그레이드된 ‘상권맵’이 만들어지게 됩니다.
‘강동 이스턴 스퀘어’는 적극적인 앵커(집객)시설 유치를 통해 다양한 니즈의 고객 유치도 가능할 것으로 보입니다. 전용 약 4,300평 규모의 지하 1층에는 대형 유통시설 등 대형 테넌트(임차인), 운동시설 등이 입점 가능해 지역 내 독보적인 상업시설로서 차별성이 높을 것으로 기대됩니다. 이 외에도 다양한 MD 구성을 통해 집객력을 확보할 계획입니다.
업계 관계자는 “기존 활성화된 상권의 유동인구는 물론 입주자 및 주변 배후수요까지 흡수가 가능한데다 주변 개발로 임대료 및 가격 상승도 기대할 수 있는 상업시설입니다”라며 “강동 이외에 하남, 구리, 남양주 등으로 이어지는 교통요지로 미래가치도 높아 평생 연금이 될 수 있을 것”이라고 말했습니다.
