'반값' 토지임대부 아파트, 10년 살면 시세대로 팔 수 있다

주택법 개정안 입법예고
전매제한 풀린 뒤엔 '오르든 내리든 시세 거래'
5~10년 땐 차익 70% 확보에 원금보장도 가능

이른바 '반값 아파트'로 불리는 토지임대부 분양주택에서 10년을 살면 개인 간 거래가 가능해진다. 다만 개인 거래가 허용되는 시점부터는 입주금이 보장되는 기존 공공 환매 방식은 선택할 수 없다.

국토교통부는 이 같은 내용이 담긴 주택법 개정안 시행령·시행규칙을 이달 5일부터 4월15일까지 입법 예고한다고 4일 밝혔다.

토지임대부 분양주택 매도 방법./그래픽=비즈워치

원금 보장에 시세차익은 '입주후 5~10년'에만

토지임대부 분양주택은 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 방식이다. 소유권이 '반쪽'이라 분양가도 시세의 반값 수준이지만 토지에 대해서는 매달 월세처럼 임대료를 납부해야 한다. 

기존엔 입주금에 은행 1년 만기 정기예금 평균 이자율 적용 이자를 더한 '매입 비용'으로 공공 환매만 가능했다. 거주의무기간 경과 전(5년 이내)의 경우 종전과 마찬가지로 매입 비용에 맞춰 환매된다. 

하지만 이번 개정으로 토지임대부 분양주택 수분양자는 전매 제한 기간 10년이 지나면 자유롭게 거래 가능하게 됐다. 다만 해당 주택 전매 제한이 풀리게 되면 기존 공공 환매 방식은 선택할 수 없다. 해당 주택의 집값이 입주 때보다 떨어지게 되면 매각 손실을 입을 수도 있는 것이다.

또 전매 제한 기간 이내라도 거주의무기간이 경과하면(5년 초과 10년 이내) 입주금에 시세차익의 70%를 더한 금액으로 공공에 환매할 수 있다. 시세차익은 '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률'에 따라 감정평가한 가액에서 입주금을 뺀 금액으로 한다.

만일 입주 5~10년 환매 시 만일 시세보다 집값이 떨어진 경우라면 5년 이내와 마찬가지로 공공이 매입비용에 맞춰 인수한다. 시장 변동에 따라 시세차익의 70%까지 수익을 낼 수도 있는 동시에 입주금 원금은 이자까지 보장 받을 수 있는 주거상품이 되는 셈이다. ▷관련기사: 
[집잇슈]'반값' 토지임대부 아파트, 원금보장에 시세차익도?(2023년 12월8일)

전매제한 주택 팔려면 LH에 '전매행위 동의 신청서'

LH(한국토지주택공사) 또는 공공사업자는 공공 환매한 주택을 취득금액에 등기비용 등 제비용을 포함한 최소금액 이하로 무주택자에게 재공급한다. 재공급 받은 사람은 잔여 거주의무기간과 전매 제한 기간의 의무를 이행해야 한다. 

아울러 주택법령 운영 과정에서 나타난 전매행위 동의 절차, 토지사용동의서(서식) 신설 등 보완 필요사항에 대해서도 개선된다. 

기존엔 전매 제한이 적용된 주택을 '예외 사유'가 인정돼 전매하려는 경우 LH의 동의를 받도록 하고 있으나 구체적인 방법을 규정하지 않았다. 신설되는 전매행위 동의 신청서를 제출하면 14일 이내에 동의 여부를 회신하도록 개선했다. 

또 지역주택조합의 조합원 모집 신고, 주택 건설 사업 계획 승인 신청 시 '토지의 사용권원 확보 증명, 토지사용 승낙서'를 제출하도록 하고 있으나 서식을 규정하지 않았던 것도 '토지사용 동의서'를 사용할 수 있도록 했다. 

한성수 국토부 주택정책과장은 "이번 개정을 통해 토지임대부 분양주택을 10년 보유 후 자유롭게 거래할 수 있게 됐다"며 "앞으로 공공택지 등에서 토지임대부 분양주택 공급이 활성화될 것으로 기대한다"고 말했다.

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

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