서울 강남권처럼 성장할 것이라는 전망이 나온 곳이 있습니다. 바로 서울 동작구 흑석동인데요. 흑석동 재개발은 최근 사업 속도가 빨라지면서 연일 이슈를 일으키고 있습니다. 이에 KB부동산에서는 흑석동 재개발 현황은 어떤지, 또 미래 가치는 어떤지 자세히 정리해봤습니다.
흑석동 재개발 어디까지 진행됐을까?
흑석동 재개발 구역은 총 10개 구역으로 나뉩니다. 4구역('흑석한강푸르지오'), 5구역('흑석한강센트레빌1차'), 6구역('흑석한강센트레빌2차'), 7구역('아크로리버하임'), 8구역('롯데캐슬에듀포레')은 이미 입주가 완료됐습니다.
현재(2022년 10월 기준) 사업이 진행되는 구역은 1구역(조합설립 추진), 2구역(공공재개발 선정, 시공사 선정 예정), 3구역('흑석리버파크자이' 2023년 2월 입주 예정), 11구역(관리처분인가), 9구역('디에이치 켄트로나인'(예정))인데요. 이미 시공사 선정 후 착공에 들어간 3구역과 9구역을 제외하면 총 3개의 구역에서 사업이 진행 중입니다.
특히 2구역은 서울주택도시공사가 시행자로 참여하는 공공 재개발 1호 사업장으로 선정된 바 있습니다. 2구역은 용산구 한남동 2구역과 함께 2022년 하반기 서울 재개발 '최대어'로 꼽힐 만큼 큰 관심을 받고 있습니다.
공공 재개발의 경우 민간 재개발보다 용적률과 층수 제한을 완화해 더 많은 집을 지을 수 있고, 분양가 상한제도 적용 받지 않기 때문인데요. 물론 조합원 분양분을 제외한 나머지 늘어난 물량의 절반은 임대주택으로 공급해야 합니다.
또한 흑석동 재개발 구역은 이미 입주를 마친 구역들의 집값이 상승세를 보여 더욱 기대를 모으고 있는데요. 그렇다면 입주를 마친 흑석동 재개발 구역의 집값은 어떤 양상을 보이고 있을까요?
입주 마친 흑석동 재개발 구역, 집값 변화는?
입주순으로 살펴보겠습니다. 2011년 입주를 한 5구역 '흑석한강센트레빌1차' 전용면적 84㎡는 올해 8월 17억4,000만원에 실거래 됐습니다. 작년 5월 17억5,500만원에 거래된 것에 비해 집값이 낮아지긴 했습니다. 하지만 이는 부동산 시장이 전체적으로 하락장인 영향이 미친 것으로 해석됩니다. 무엇보다 잠실의 집값 하락폭이 5~7억원대인 것을 감안하면, 흑석동 재개발 구역은 집값 하락폭도 크지 않은 편 입니다.
2012년도에 입주를 한 4구역 '흑석한강푸르지오'는 하락세였던 집값이 회복되고 있습니다. 해당 단지 전용면적 84㎡는 최근(2022년 5월) 17억원에 거래됐습니다. 올해 초(2022년 3월)만 해도 16억2,000만원에 거래되던 집값이 두 달 사이로 다시 제자리를 찾고 있는 모습입니다.
또한 4구역과 같은 해 입주를 한 6구역 '흑석한강센트레빌2차'의 집값도 작년 수준을 유지하고 있습니다. 해당 단지 전용면적 84㎡는 지난 4월 16억원에 실거래됐습니다. 작년 9월(16억3,000만원) 거래가와 큰 차이를 보이진 않고 있죠.
다음으로 2018년도에 입주를 한 8구역 '롯데캐슬에듀포레' 볼까요? 해당 단지 전용면적 84㎡는 작년 11월이 제일 최근 거래입니다. 2021년 11월 19억5,000만원에 거래된 이후 거래가 활발하진 않은데요. KB부동산에 올라온 매물을 보면, 전용면적 84㎡ 기준으로 총 33건의 매매 매물이 올라와 있습니다. 가격대는 18억3,500만~20억원대로 형성돼 있고요. 아무래도 개발 기대감이 있으니 섣불리 매물을 내놓고 있지 않은 상황일 가능성이 높습니다. 집값이 더 올라갈 확률이 있으니까요.
마지막으로 2019년도에 입주를 마친 7구역 '아크로리버하임'을 보겠습니다. 해당 단지 전용면적 84㎡는 올해 7월 19억8,000만원에 거래됐습니다. 작년 11월 23억9,000만원에 거래된 것에 비해 집값이 17% 감소한 수치입니다. 앞서 언급한 흑석동 재개발 구역 중에서도 유독 집값이 내려갔는데요. 이는 해당 단지가 타 구역에 비해 월등히 집값이 높았기 때문입니다. 집값이 타 구역에 비해 훨씬 높았기에 부동산 침체기 영향도 크게 받은 것이죠.
흑석동 재개발 구역 중에서 이미 입주를 마친 단지들은 대부분 작년에 비해 집값이 떨어졌습니다. 그러나 점차 회복하며 작년 말과 비슷한 집값으로 돌아가고 있는데요. 부동산 시장이 전체적으로 어려운 상황에서 집값이 회복하는 것은 놀라운 일입니다. 아직 재개발이 끝난 것이 아니기 때문에 흑석동 재개발의 가치는 특히 눈여겨봐야 하는데요. 앞으로 흑석동은 어떤 가치를 지니게 될까요?
서울 재개발 ‘대어’ 흑석동, 앞으로의 가치는 어떨까?
개발이 진행 중인 흑석동 재개발 구역 중에서도 2구역과 9구역, 11구역의 사업 진척 속도가 눈에 띕니다. 공공재개발로 선정된 2구역은 10월 29일 시공사 선정이 진행되는데요. 시공사 선정에는 삼성물산이 단독으로 응찰해 더욱 화제를 모으기도 했습니다.
2구역은 4만5,229㎡ 부지에 지하 7층~지상 최고 49층, 1,216가구 규모로 조성될 예정입니다. 대단지 아파트가 들어서는 것인데요. 동·호수 배치에 따라 한강 조망도 가능해 시공사 선정 전부터 많은 이들의 이목이 집중되고 있습니다.
또 9구역은 9만4,579㎡ 부지에 지하 7층~지상 25층, 총 1,536가구 규모입니다. 지난 8월 시공사가 변경되는 일이 있었지만, 갈등 이후 이주가 진행되며 다시금 사업 속도가 진척을 보이고 있습니다. 9구역은 내년 11월 착공 예정이며, 오는 2026년 입주를 목표로 하고 있습니다.
11구역은 지난 8월 관리처분계획인가를 받았습니다. 해당 구역은 8만9,317.5㎡ 부지이며, 지하 5층~지상 16층, 총 1,509가구가 들어설 예정입니다. 시공은 대우건설이 맡았는데요. 대우건설의 하이엔드 브랜드인 '써밋'이 적용됩니다.
이처럼 흑석동 2구역, 9구역, 11구역의 재개발은 빠르게 진행되는 상황입니다. 세 구역들의 사업의 진행이 속도가 붙으면서 흑석동 재개발 구역의 미래 가치는 긍정적인 평가를 받고 있는데요. 흑석동 재개발 구역은 모든 단지가 한강 조망이 가능한 것은 아니지만, 한강 조망과 ‘숲세권’, 대단지 등의 장점을 지니고 있습니다.
이 외에도 흑석동 재개발 구역은 서초구와 인접한 ‘준강남권’ 입지를 지니고 있습니다. 대단지 아파트가 들어서면서 학군 조성도 이뤄졌고요. 이러한 주거환경을 지닌 흑석 재개발 구역은 주거 편의성이 돋보여 동작구 대표 주거지역으로 거론되고 있는데요. 흑석동 재개발이 사업이 진행될수록 과거 노후 주거지역이었던 흑석동의 가치가 더욱 상승될 것으로 전망됩니다.
