정부가 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 아파트 약 2200개 단지, 40만여 가구를 토지거래허가구역으로 지정했다. 이번 조치는 지난 2월 해제된 토허구역을 한 달여 만에 다시 지정한 것으로, 급등하는 서울 아파트값을 잡기 위한 정부의 고강도 대책이다. 그러나 전문가들은 이번 조치가 시장에 강한 메시지를 던질 수는 있으나 강남권 아파트값을 끌어내리기에는 한계가 있을 것으로 전망하고 있다.
한시적 규제의 한계
토지거래허가구역 지정은 오는 24일부터 9월 30일까지 약 6개월간 한시적으로 적용된다. 이러한 한시적 성격 때문에 시장 참여자들은 규제가 끝난 후를 기대하며 관망세를 취할 가능성이 높다. 전문가들은 "토지거래허가구역 지정이 9월까지 한시적인 데다 서울 분양 시장의 낮은 공급 진도율, 준공 물량 감소 등이 이어질 경우 강남권 등 지역의 매매가격 하향 조정을 끌어내기엔 한계가 있을 것"이라고 지적하고 있다.
공급 부족 문제
서울과 수도권의 주택 공급 부족 문제는 여전히 해결되지 않고 있다. 서울 아파트 일반분양 물량은 지난해 11월 2968가구로 정점을 찍은 뒤 같은 해 12월 800가구, 지난 1월 428가구로 꾸준히 감소한 뒤 2월에는 0가구까지 떨어졌다. 이러한 공급 부족 상황에서는 규제만으로 가격을 안정시키기 어렵다는 분석이다.
강남권 아파트의 희소성
강남 등 선호 지역 아파트에 대한 희소성이 여전히 높다는 점도 가격 하락을 제한하는 요인이다. '똘똘한 한 채' 선호 현상이 지속되는 가운데, 강남 3구와 용산구는 투자 수요 진입이 막히면서 최근 한 달간 오른 가격의 30~50%는 조정을 받을 수 있지만, 원래 가격대로 돌아가지는 않을 것이라는 전망이 나오고 있다.
금리 인하와 전셋값 상승 요인
금리 인하와 전셋값 상승도 집값 상승을 부추길 수 있는 요인으로 꼽힌다. 부동산 전문가들은 금리가 추가로 내려가면서 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채상환비율(DSR) 등 대출규제를 상쇄할 것이라고 분석한다. 또한 토허구역 확대로 서울의 전세물량이 감소하면서 전셋값이 오르는 것도 집값 상승을 부추길 것으로 진단했다.
과거 사례에서 나타난 한계
과거 토지거래허가구역 지정 사례를 보면, 규제가 오히려 가격 상승으로 이어진 경우도 있다. 자산관리컨설팅 전문가는 "잠실·삼성·대치·청담동의 아파트 시장은 2020년 6월 토지거래허가구역에 지정된 이후 가격은 오히려 상승했지만, 거래량은 반 이상 줄어든 것으로 나타났다"면서 "토지거래허가제는 실거주 의무 부과와 자금조달계획서 제출 등 복잡한 절차로 인해 거래 자체를 위축시키는 구조적 한계를 갖고 있다"고 지적했다.
전문가 전망
전문가들은 토허구역 확대에도 불구하고 "공급 부족과 전셋값 상승, 기준금리 추가 인하 가능성에 6개월 뒤 오히려 아파트값이 더 상승할 것"이라고 분석하고 있다. 또한 "강남권과 용산구가 규제로 묶이면서 갭투자나 '포모(FOMO, 놓칠까 두려운 심리)' 수요가 당분간 줄고, 거래 시장도 위축될 것"이라면서도 "다만 서울의 낮은 공급 진도율, 2026년 준공 물량 감소, 봄 이사철 임대차 가격 상승 등의 영향으로 강남권 등의 매매가를 하향 조정 수준까지 끌어내기엔 한계가 있을 것"이라고 전망했다.
향후 시장 전망
토지거래허가구역 지정으로 단기적으로는 강남권의 전세를 끼고 주택을 사는 '갭투자' 수요를 억제하는 효과는 나타날 수 있다. 실제로 토허제 해제 수혜지역이었던 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)은 2~3억원가량 올랐던 호가가 내려가고 매수자들도 관망세로 돌아서는 양상이다. 그러나 장기적으로는 공급 부족과 금리 인하 등의 요인으로 인해 가격 상승 압력이 지속될 가능성이 높다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다.
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