"실수요자가 없는데 무슨 불장" 실제 부동산 가보니 '거래 절벽' 투자 전망 분석

서울 아파트 시장이 연일 상승세를 이어가며 '불장'이라는 표현까지 등장한 가운데, 정작 현장에서는 거래 정체와 신중한 매수 심리로 온도차가 커지고 있다.

현재 부동산 시장에서 가격지표와 매수지수는 상승세를 보이고 있지만, 실제 계약은 활발하지 않아 겉과 속이 다른 시장 흐름이 감지된다.

한국부동산원이 발표한 6월 첫째 주(2일 기준) 서울 아파트 매매가격지수는 18주 연속 상승을 기록했다. 강남3구(강남·서초·송파)를 중심으로 신고가 거래가 속속 나오고 있고, 일부 단지는 호가를 높이며 상승장을 이어가고 있다.

하지만 실질적인 거래는 기대에 못 미치는 흐름이다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 이달 10일까지 신고된 5월 아파트 매매 거래량은 총 6,358건으로 집계됐다.

이는 4월(5,401건)보다 약 17.7% 증가한 수치지만, 거래량이 정점을 찍었던 3월(1만 227건)과 비교하면 여전히 37% 이상 낮은 수준이다. 5월 거래 신고 기한이 남아 있어 일부 증가 여지가 있더라도 3월의 활황을 다시 따라잡기에는 역부족이라는 평가다.

시장 전문가들은 이런 상황을 두고 '지표는 뜨거운데, 현장은 식었다'는 분석을 내놓고 있다. 가격 상승 기대감에 매도자들은 호가를 쉽게 낮추지 않지만, 매수자들은 관망세로 돌아서며 실질 계약으로 이어지는 비율은 낮은 편이라는 뜻이다.

이에 따라 부동산 투자 시장의 열기는 수요와 공급의 눈치 싸움이 팽팽하게 전개되는 중이다.

7월 예정인 '스트레스 DSR 3단계'로 인해 일시적인 상승

KB국민은행의 5월 매수우위지수는 59.5로 전월보다 8.1포인트 올랐으나, 여전히 매수자가 매도자보다 적은 '매도우위 시장'임을 보여줬다. 실제 체감 거래량은 제한적인 수준에 머물고 있다는 의미다.

전문가들 또한 최근 소폭의 거래량 반등이 본격적인 회복 신호로 보기 어렵다고 말했다. 특히 7월부터 시행되는 '스트레스 DSR 3단계' 규제가 시장을 압박할 것으로 보여, 현재 나타나는 매수 움직임은 대출 규제 강화 이전에 집을 사두려는 실수요자의 선제적 반응이라는 해석이다.

또한 상대적으로 가격 부담이 적은 서울 외곽 지역으로 매수 수요가 이동하며 '순환매' 현상도 포착되고 있다. 강남권의 높은 가격에 진입이 어려운 수요가 노원구 상계동, 도봉구 창동 등 외곽 지역으로 몰리면서 해당 지역의 거래량이 일시적으로 증가하는 양상이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "경제지표상 실물경기는 침체 국면인데도 집값은 오르고 있다"라며 "이는 투자심리에 기반한 흐름"이라고 설명했다. 그는 "특정 지역의 가격 상승 사례나 미디어의 반복 노출이 전체 시장의 착시를 유도하는 구조"라고 지적하며 실수요 회복 없이 지속되는 상승장은 오래가기 어렵다고 강조했다.