수원은 분양하는 단지마다 1순위 마감 소식을 알리고, 집값도 올 가을 신고가를 기록하기도 했는데요. 특히 이런 상승세가 광교신도시 뿐만 아니라 주변부에서 일어난 일이라고 합니다. 수원 집값 상승 이유와 분위기를 살펴볼까요?
서울을 제외한 전국 부동산 시장에서는 미분양 증가로 몸살을 앓고 있습니다. 국토교통부에 따르면, 2025년 8월 기준 전국 미분양 주택은 6만6,613호로 전월 대비 7% 증가했고 악성 미분양으로 꼽히는 준공 후 미분양 역시 2만7,584호로 전월 대비 1.9% 늘어났습니다.
수도권이라고 하더라도 안전지대는 아니었습니다. 서울, 경기, 인천 미분양은 1만4,631호로 전월(1만3,283호) 대비 10.1% 증가했고, 지방은 5만1982호로 전월(4만8961호)보다 6.2% 늘었습니다.
그런데 이런 분위기 속에서 ‘미분양 ZERO’를 기록 중인 지역이 있습니다. 경기도에서는 수원시, 안산시, 과천시, 군포시, 의왕시 총 5곳입니다.
이 가운데, 수원이 유독 눈길을 끄는데요. 그 이유는 바로, 다른 지역은 공급이 많지 않아 미분양 물량이 원래도 없었던 곳이지만, 수원의 경우 쌓였던 미분양 물량이 모두 소진되었다는 차이가 있습니다.
[Remark] ‘미분양이 무슨 말?’ 빈집 다 팔린 수원
그렇다면 ‘애초에 분양을 안 해서 미분양이 없는 거 아니야?’라고 의문을 던질 수 있지만, 그것도 아닙니다. 수원에서는 실제로 분양이 있었고, 그걸 다 팔았습니다. 심지어 고분양가 논란이 일던 단지까지 완판을 이뤄냈습니다.
지난 8월 수원 영통구 망포역 인근에서 분양한 ‘망포역 푸르지오 르마크’는 분양가가 공개되자 논란의 중심으로 떠올랐습니다. 이 단지 분양가는 84㎡의 경우 최고 12억1,290만원, 100㎡는 13억8,220만원으로 3.3㎡당 평균 3,200만원 수준이었습니다. 업계에서는 ‘미분양이 불 보듯 뻔하다’고 했지만, 1순위 청약 마감하며 예상을 빗나갔습니다.
[Remark] ‘없어서 못 파는’ 수원 분양시장… 무엇이 달랐나
수원은 왜 이토록 견조한 흐름을 보이는 걸까요? 전문가들은 그 배경으로 △직주근접성 △교통호재 △생활인프라 등을 핵심으로 꼽고 있습니다.
우선 직주근접성을 보자면, 수원은 경기 남부권 산업 및 경제 중심지라고 볼 수 있습니다. 국내 대표 대기업인 삼성전자가 있고 이와 관련한 협력업체들, 광교테크노밸리와 지역 곳곳에 산업단지가 포진해 있습니다.
여기에 경기도청과 법조타운 등 행정기관이 밀집해 있는 등 일자리가 많아 직주근접성이 뛰어난 지역이라 할 수 있습니다.
교통여건도 있습니다. 수원은 전부터 ‘사통팔달 교통도시’라고도 불렸습니다. KTX를 이용할 수 있는 수원역과 수도권 전철 1호선, 분당선, 신분당선 등 도심 내에 다양한 노선들이 촘촘히 분포되어 있습니다.
또한 신분당선 연장선(호매실역~광교, 2029년 개통 예정)과 GTX-C 노선(수원역 경유 예정) 등 다수의 광역교통망이 추진 중으로 향후 서울 접근성은 더욱 개선될 전망입니다.
생활인프라 또한 잘 갖춰져 있습니다. 수원에는 스타필드, 타임빌라스, 롯데몰, AK플라자 등 대형 쇼핑시설은 기본이고, 아주대병원, 가톨릭대학교 성빈센트병원 같은 종합병원도 있습니다. 여기에 광교호수공원, 수원컨벤션센터, 수원 화성 등 녹지, 문화, 여가시설까지 충분합니다.
교육환경 역시 명문 학군이 밀집한 영통과 광교신도시를 중심으로 안정적으로 형성되었다는 평가를 받고 있습니다.
[Remark] ‘광교 일극체제’에서 ‘수원 전체 프리미엄화’로
부동산 시장에서 주목하는 부분은 수원시 주택시장이 균형 잡힌 주거벨트로 완성되고 있다는 점입니다. 불과 몇 년 전까지만 해도 수원 부동산 시장은 ‘광교신도시 일극체제’로 평가됐습니다. 광교 외에는 집값 상승 기대감이 약한 옛날 도시라는 이미지가 강했습니다.
하지만, 최근에는 그 분위기가 달라졌습니다. 광교 외에도 화서역, 망포역 일대에서 신축급 아파트의 위상이 높아지고 있습니다.
광교의 높은 집값에 대한 부담이 커지면서 교통·생활 인프라가 비슷하고 상대적으로 분양가가 합리적인 지역, 신축급 단지로 눈을 돌리는 수요자들이 늘어난 결과라고 분석합니다. 특히, 원도심의 정비사업이 활발하게 진행되어 정주여건이 개선되면서 이러한 현상은 더욱 빠르게 확산 중입니다.
실제로 수원 장안구 대장아파트로 꼽히는 ‘화서역 파크 푸르지오’ 전용 59㎡는 지난 9월 9억7,000만원으로 해당 평형 신고가에 거래됐습니다. 같은 달, 전용 107㎡는 14억5,000만원에 실거래 되었습니다. 또 인근에 재작년 입주한 ‘화서역 푸르지오 브리시엘’ 전용 84㎡는 지난 8월 13억원에 거래되었습니다.
영통구 망포동 ‘힐스테이트 영통’ 역시 최근 신고가 행진이 이어지고 있습니다. 이 단지 전용 71㎡는 지난 10월 10억원에 거래되며 해당 평형 최고 매매가를 경신했고, 전용 107㎡는 8월 12억9,200만원, 9월 13억6,000만원, 10월 14억4,000만원으로 월별로 억 단위 숫자가 바뀌는 모습을 보였습니다.
반면 광교신도시에 위치한 ‘광교더샵’ 전용 91㎡가 10월 12억7,000만원, ‘광교더리브’ 전용 84㎡가 12억3,500만원에 거래된 것과 비교하면 수원 원도심 주요 단지 아파트값은 광교와 비교해도 크게 뒤지지 않은 것을 알 수 있습니다.
이것만 봐도 신도시 유무보다 수원 전체가 ‘프리미엄 벨트화’되고 있는 것이 입증되는 듯합니다.
그렇다면 수원시 부동산 시장에 대한 앞으로의 전망은 어떨까요?
한 업계 전문가는 “수원은 실수요 비중이 높고, 자족기능이 탄탄해 단기 투기수요 유입보다는 내실 있는 거래 증가가 예상된다”며 “GTX-C 착공과 원도심 재개발 등 중장기 개발호재가 겹치면서 부동산 시장은 장기적으로 우상향 곡선을 그릴 가능성이 높다”고 설명했습니다.
수원은 오래된 도시가 가진 장점인 교통여건, 생활인프라가 정착되어 있고 동시에 정비사업이 활발하게 진행되어 신흥주거타운이 형성되고 있습니다. 따라서 앞으로도 수원은 ‘살기 좋은 도시’를 넘어, ‘투자자들이 먼저 눈여겨보는 도시’로의 변신을 이어갈 것으로 보입니다.
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