서울 공사비 평당 1000만원 ‘훌쩍’… 분양가 상승에 ‘내 집 마련’ 요원해

강남·여의도 등 평당 공사비 고공행진
중동전쟁發 건설자재 비용 증가 우려
분양가 인상에 조합원·일반 분양자 부담↑

서울 남산에서 바라본 도심 곳곳에 아파트가 빼곡하다. /연합뉴스

서울 핵심지의 재건축·재개발 등 정비사업장의 공사비가 3.3㎡(평)당 1000만원을 훌쩍 넘었다. 강남권 정비사업장의 공사비가 평당 1200만원대에 올라선 데 이어 여의도에서도 평당 공사비가 1000만원대를 기록하는 사업장이 속속 나오고 있다. 일부 시공사 선정을 앞둔 사업장에서는 평당 1300만원대의 공사비를 제시할 것이라는 관측도 나오고 있다.

이처럼 하이엔드 아파트가 들어서는 강남, 여의도를 중심으로 한 정비사업의 공사비 상승 현상은 서울 전역으로 퍼질 것으로 보인다. 중동 전쟁으로 원자재 가격 및 인건비 상승세가 더 가팔라질 것으로 예상되기 때문이다. 공사비 인상에 따른 정비사업 지연과 분양가 동반 상승이 예상되면서 서울에 내 집을 마련하는 것이 더욱 어려워질 것이라는 전망이 나온다.

4일 정비 업계에 따르면 서울 영등포구 여의도의 한 재건축 사업장은 시공사 선정 입찰을 앞두고 평당 공사비를 1300만원대에 책정하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 한 정비 업계 관계자는 “고급화 적용과 최근의 중동 전쟁 등의 상황을 고려해 1300만원 후반대까지 공사비가 오를 가능성이 있는 것으로 알고 있다”고 했다.

서울 주요 정비사업지는 평당 공사비 1000만원 시대를 이미 열었다. 강남구 압구정 3구역은 평당 공사비가 1120만원이고, 압구정4구역은 1250만원, 압구정5구역은 1240만원으로 공사비를 책정했다. 성동구 성수1지구는 평당 공사비가 1132만원이고, 여의도 역시 대교아파트가 평당 1120만원이다. 양천구 목동신시가지 중 가장 먼저 시공사 선정 절차를 밟고 있는 목동6단지는 평당 공사비가 950만원으로 1000만원에 육박한다.

이런 핵심 정비사업지의 높은 평당 공사비 수준은 서울 전역으로 확산될 가능성이 있다. 정비사업의 공사비는 원자재 가격, 인건비 상승으로 꾸준히 오름세를 보이고 있다. 정비사업의 평균 평당 공사비는 ▲2021년 480만원 ▲2022년 518만원 ▲2023년 606만원 ▲2024년 770만원 ▲2025년 808만원으로 꾸준히 오르는 추세를 보이고 있다.

그래픽=손민균

특히 최근 중동 전쟁 장기화로 건설자재 수급에 문제가 발생하면서 공사비는 더 인상될 가능성이 크다. 건설 업계에서는 원료가격 인상 추세에 따른 물량 선확보 경쟁, 중간재 생산 업계의 생산유인 감소 등으로 자재 수급이 어려워질 것이라는 불안 심리가 지속되고 있다. 또 정부의 건설 규제 강화와 노란봉투법 시행 등 공사비 상승 가능 요인이 산재한 상황이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “중동 사태가 종결되더라도 과거만큼의 물동량이 바로 회복되기는 어렵고 여기에 유가, 환율, 기타 비용이 더해지면서 공사비 상승 요인은 지속될 것”이라며 “사실상 민간 공사에서는 공사비 분쟁이 지속될 것으로 봐야 한다”고 했다.

공사비 상승은 곧 분양가 인상으로 이어질 수 있다. 정비사업의 총사업비에 가장 큰 비중을 차지하는 항목은 공사비다. 공사비가 상승하면 총사업비가 증가하며 이는 일반 분양가를 끌어올리는 압력으로 작용한다. 또, 공사비 증가는 조합원의 분담금 증가로 전가되면서 사업 지연의 요인이 될 수 있다. 사업 장기화는 결국 조합원의 부담 증가와 분양가 상승으로 연결될 수 있다.

최근 공사비 상승이 지속되면서 민간 아파트의 평균 분양가격도 올라가고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 3월 민간아파트 평균 분양가격은 서울이 평당 5480만원으로 역대 최고치를 경신했다. 건설 업계 관계자는 “공사비 상승은 조합원의 분담금 확대, 분양가 인상으로 귀결되며 사업의 부담을 높인다”며 “조합원이든 일반 수분양자든 내 집 마련이 어려워지는 것”이라고 했다.

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