“전세계약 기가 막히네”…계약 기간 남았는데 경매라니, 뭐부터 해야 하죠?

“전세사기나 피해 대응, 계약해지가 우선”

[사진 제공 = 연합뉴스]

“전세 계약 기간이 아직 남았는데, 집이 부동산 경매에 넘어간다는 소식을 듣고 너무 기가 막힙니다. 전세금을 돌려받을 수 있을지 걱정이 앞서네요. 법적 대응을 하려 했는데, 계약이 끝나지 않으면 소송을 할 수 없다는 얘기를 듣고 혼란스럽습니다.”

최근 전세사기나 피해로 인해 법적 대응에 나서려는 세입자들이 늘고 있다. 그러나 법적 대응을 하기 전 계약 해지를 선행해야 한다는 사실을 간과하는 세입자가 적지 않다.

전문가들은 계약이 종료돼야 전세금 반환 의무가 발생하기 때문에 반드시 계약 해지 절차를 거쳐야 한다고 조언한다.

26일 부동산 전문 엄정숙 변호사는 한 유튜브 채널을 통해 “전세사기 피해를 본 세입자들이 법적 대응을 원할 때 가장 먼저 해야 할 일은 계약해지 통보”라며 “계약이 유지되는 한 전세금 반환 소송 등 법적 절차는 불가하다”고 말했다. 무엇보다 전세계약 해지 의사를 명확히 전달하는 게 중요하다는 취지다.

법적 대응이 필요한 상황에서 세입자가 전세계약 해지를 하지 않으면 임대차 계약이 계속 유지되고 있다는 법적 효력이 발생한다.

이렇게 되면 임차권등기, 전세금 반환 소송 등의 법적 조치는 전혀 진행할 수 없다. 계약이 연장된 상황에서는 세입자는 집주인에게 전세금을 반환하라고 요구할 법적 근거가 없어지는 셈이다.

엄 변호사는 “법적 대응의 출발은 계약의 해지다. 계약이 유지된 상태에서는 어떤 법적 조치도 어렵다”며 “전세금을 돌려받고 싶다면 우선 집주인에게 계약 해지 의사를 명확히 전달하는 것이 필요하다”고 설명했다.

만약 계약 해지를 결정했다면 세입자는 해지 의사를 서면으로 명확하게 전달해야 한다. 전문가들은 내용증명으로 계약 해지 통보를 하는 게 가장 확실한 방법이라고 말한다. 법적 분쟁 시에도 유리한 증거로 활용될 수 있다고 한다. 통화 녹취나 문자 메시지, 카카오톡, 이메일 등 다양한 방법으로 해지 의사를 남겨두는 것도 좋은 방법이다.

묵시적 갱신이란 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 해지 의사를 밝히지 않으면 기존 계약이 동일한 조건으로 자동 연장되는 제도를 말한다. 세입자가 묵시적 갱신이 되지 않도록 주의하고 계약 해지 절차를 완료한 후 법적 대응을 진행하는 것이 전세금 반환 소송의 첫걸음이다.

엄 변호사는 “전세사기 피해를 당한 세입자들이 법적 대응을 준비할 때 가장 먼저 해야 할 일은 계약 해지”라며 “해지 통보 후 전세금 반환 소송과 같은 법적 절차를 진행해야 피해를 최소화할 수 있다”고 강조했다.