[Remark] 믿은 도끼에 발등? 전세보증보험 거절 매년 증가
A씨는 2년 전 서울의 한 다세대주택에 보증금 2억원에 임대차 계약을 체결하고 주거 중입니다. 당시 A씨는 전세 사기에 대비해 전세보증보험에 무사히 가입을 마쳤는데요. 계약 만기일을 약 1달 앞두고 임대인이 전세금을 돌려줄 수 없다는 통보를 받고 충격을 받았습니다. 게다가 설상가상으로 보증기관에 연락하니 보증사고 미성립으로 인해 지급을 이행할 수 없다는 얘기에 억장이 무너졌는데요. A씨는 이제 어떡해야 할까요?
A씨의 사례처럼 최근 전세보증금반환 이행 거절 건수가 매년 지속적으로 증가하고 있어 세입자의 불안이 커지고 있습니다. 전세보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 보증기관이 대신 변제해주는 제도입니다. 하지만, 실제로는 지급 거절 사례가 점점 늘어나고 있습니다.
지난해 국회 국토교통위원장 맹성규 더불어민주당 의원이 주택도시보증공사(HUG)에서 제출받은 자료에 따르면, 전세보증금반환 이행 거절 건수는 2020년 12건부터 2021년 29건, 2022년 66건, 2023년 128건으로 급증했습니다. 지급 거절된 금액 규모도 2020년 23억원에서 2023년 249억원으로 매년 크게 늘고 있습니다.
[Remark] 전세보증보험 가입조건 및 거절 사유는?
전세보증보험에 가입하기 위해서는 다양한 전세보증보험 가입 조건을 충족해야 합니다. 보증보험은 HUG를 비롯해 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등에서 가입할 수 있으며, 기관별로 가입 조건에 약간의 차이가 있습니다.
공통으로 가입 시기는 전세 계약 기간이 1년 이상이어야 하며, 계약 기간의 1/2이 경과하기 전에 신청해야 합니다. 가입 대상 주택은 아파트뿐 아니라 다세대, 다가구 주택, 주거용 오피스텔도 가능하나, HUG의 경우 도시형생활주택은 가입 불가합니다. 또한, 중개 계약만 가입 가능하며, 반드시 임대주택에 압류·가처분 등 소유권 제한이 없어야 하고, 전입신고 및 확정일자가 필수입니다.
하지만, 이러한 전세보증보험 가입조건을 지켰더라도 실제로 청구 시 여러 가지 사유로 지급 거절이 일어나고 있는데요. 주요 거절 사유로는 대항력 및 우선변제권 상실, 전입신고 등 필수 요건 부재, 허위 또는 사기 계약 등이 있습니다. 그러므로 보험 청구 전 점유 유지 등으로 대항력을 상실하지 않도록 하고, 잔금 처리 직후 전입신고와 확정일자를 받는 것이 좋습니다.
특히 거절 사유 중에는 ‘보증사고 미성립’이 176건으로 가장 많았는데요. 만일 임차인이 계약 만료일 2달 전까지 임대인에게 계약을 끝내겠다는 의사를 표하지 않았다면, 해당 임대차는 기존과 동일한 조건으로 연장됐다고 보는 ‘묵시적 갱신’ 상태가 됩니다. 보증기관에서는 묵시적 갱신 상태에서는 미반환 사고가 일어나지 않았다고 판단, 보험 지급을 거절하는 것입니다.
[Remark] 불법 거래도 성행… 반환청구 소송도 늘어
이처럼 전세보증보험은 세입자를 보호한다는 점에서 바람직한 측면이 있지만, 구조적인 허점으로 인해 다양한 문제점을 노출하기도 합니다. 특히 사기꾼들은 전세반환보증을 미끼로 전세금 금액을 낮춰 쓰는 ‘다운 계약’ 또는 ‘현금 거래’ 등 다양한 불법 거래를 하는 것으로도 알려졌는데요.
만일 임차인이 불법 거래에 노출될 경우, 추후 해당 기관으로부터 사기 또는 허위 계약으로 판명돼 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다. HUG에 따르면, 이행 거절 사유로 사기 또는 허위 계약(87건)이 보증사고 미성립과 대항력 및 우선변제권 상실(96건)에 이어 가장 많았던 것으로 조사됐습니다.
이에 보증금 반환청구 소송도 점점 더 늘어나는 상황입니다. 전세보증금 반환청구 소송은 2020년 36건에서 2022년 68건, 그리고 2023년 123건으로 매년 2배가량 증가하고 있습니다. 이를 봤을 때 해당 보험의 제도 개선과 함께 분쟁 해결 개선안이 시급해 보입니다.
[Remark] 전세 사기 위험 없는 주거시설 인기 높아져
일선에서는 전세보증보험 지급이 점점 더 어려워짐에 따라 궁극적으로 전세 제도의 불안정성을 지적하고, 세입자의 권리를 보다 강력하게 보호할 수 있는 제도적 장치가 필요하다고 주장합니다. 또한, 세입자라면 전세 사기 예방책으로 안전한 주거시설을 찾는 것도 필수라고 할 수 있는데요.
일례로 대기업이 관리하는 ‘기업형 임대주택’의 경우, 자본력이 높고 재무 구조가 안정적이어서 전세 사기나 전세금 미반환 등의 우려가 없어 세입자로부터 선호되고 있습니다. 대표적으로 4월 중 입주 개시 예정인 KT에스테이트의 ‘리마크빌 이스트폴’은 보증금 안심 반환은 물론, 연말정산 시 월세 소득공제로 세금 혜택까지 받을 수 있다는 장점이 있습니다.
리마크빌 이스트폴은 총 282세대 규모이며, 전용면적 23~47㎡(1~1.5룸)로 구성돼 있고, 세대 내부에는 빌트인 가구 및 가전이 풀옵션으로 제공됩니다. 단지 내부에는 피트니스, 워킹라운지, 루프탑 테라스 등 300평 규모의 고급 커뮤니티가 돋보이며, 대형 슈퍼마켓과 영화관, 커피 프랜차이즈 등 총 110개의 리테일 업체도 입점될 예정입니다. 또, 지하철 2호선 구의역 직결 통로가 있어 초역세권의 이점을 마음껏 누릴 수 있습니다.
지금까지 전세보증보험 가입조건과 관련한 이슈와 기업형 임대주택 등 다양한 정보에 대해 살펴봤습니다. 최근 전세 사기 피해가 증가하면서 가입이 필수가 됐지만, 전세보증보험 거절 사례가 늘면서 세입자의 걱정이 커지고 있습니다. 이에 임차인들은 전세보증보험 가입 조건과 이행 거절 사유 등을 정확히 인지하고, 만일 가입이 어렵거나 불안하다면 기업형 임대주택과 같은 대안을 고려해 보는 것도 좋은 선택이 될 수 있겠습니다.
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