[Remark] 하락 중인 송파구... 1월 하락세 서울 내 최대
지난해 말부터 시작된 집값 하락이 장기화되고 있는 모습입니다. KT에스테이트에서 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격지수를 분석한 결과, 지난해 11월 5주(11월 27일 기준)차부터 하락세로 전환한 전국 아파트 매매가격이 올 1월 5주(1월 29일 기준)차까지 연속 10주 내림세를 보이며 1월 한 달 동안 -0.25%를 기록했습니다.
서울 아파트값의 경우, 전국 집값보다 1주일 뒤인 12월 1주차부터 하락세로 접어들며 연속 9주 떨어졌습니다. 1월 기준으로는 총 -0.20%를 기록했는데요. 특히 서울의 경우 시간이 지날수록 낙폭을 키우고 있습니다. 매주 -0.03%, -0.04%를 반복하다 1월 5주 기준 전주대비 -0.05% 내리면서 하락폭이 확대됐습니다.
특히 서울 25개 구 중에서는 송파구의 하락세가 두드러집니다. 지난해 12월 2주(12월 11일 기준)차부터 하락을 시작한 송파구 아파트값은 1월 5주까지 7주 연속 내림세를 면치 못하고 있는데요. 1월 3주에는 전주 대비 0.13% 떨어져 서울 25개 자치구 중 가장 큰 낙폭을 보이는가 하면 1월 전체로 봐도 -0.37%를 기록, 서울 내 최대 하락세를 기록했습니다.
[Remark] 잠실 대장주 아파트 몇 달 새 수억 빠져
송파구 내에서도 집값이 크게 요동친 곳은 잠실 대장주 아파트입니다. 지난해 집값이 바닥을 치고 올라올 때 가장 먼저 반등했던 곳이 이들 단지였는데요. 이후 조정을 받으며 단기간 하락폭도 억대에 달하는 것으로 조사됐습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 송파구 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용 84.88㎡는 올 1월 22억3000만원(10층)에 거래됐습니다. 지난해 9월만 해도 24억원(14층)에 거래됐지만, 4개월 만에 1억7000만원 내린 가격에 거래된 것입니다. 같은 지역 ‘리센츠’ 전용 84.99㎡도 1월 25층 고층 매물이 22억2500만원에 실거래됐는데요. 지난해 12월, 29층 매물이 24억6000만원에 거래된 것을 감안하면 한 달 새 2억원 이상 하락한 것이죠.
가락동 헬리오시티도 상황이 비슷합니다. 이 단지 전용 59.96㎡는 지난달 16억6000만원(13층)에 실거래됐는데요. 지난해 12월 동일 면적이 17억4200만원(15층)에 거래된 것과 비교하면 불과 한 달 새 1억원 가까이 하락했습니다. 같은 단지 전용 99.6㎡는 지난해 12월까지만 해도 23억9000만원(14층)에 거래됐으나, 올 1월 들어 22억원(11층)에 거래되며 한 달 만에 약 2억원가량 내렸습니다.
[Remark] 송파구 하락 원인은?
송파구는 강남구, 서초구와 비슷한 생활권이지만 시세는 상대적으로 낮아 서울 강북이나 경기권에서 상급지 갈아타기를 하려는 수요자에게 인기가 많은 지역입니다. 특히 잠실 대장 아파트로 불리는 엘리트(엘스·리센츠·트리지움)를 비롯해 파크리오, 헬리오시티 등 선호도 높은 대단지 아파트도 즐비하고요. 하지만, 고금리가 장기화되고 경기 침체 우려가 나오면서 수요가 크게 준 것이 하락 원인으로 꼽히고 있습니다.
일례로 국토연구원이 발표한 ‘부동산시장 소비심리지수’에 따르면, 지난해 12월 서울 주택 매매시장 소비심리지수는 99.6으로 전월보다 4.8포인트 하락했습니다. 소비자심리지수는 0~200 사이의 값으로 표현되며, 지수가 100을 넘으면 가격 상승이나 거래 증가 응답이 많음을 의미하는데요. 서울 주택매매시장 소비심리지지수가 100 아래로 떨어진 것은 지난해 1월(93.8) 이후 11개월 만입니다.
특히 상급지 갈아타기를 노린 외지인의 매수세가 약화됐는데요. 한국부동산원의 매입자 거주지별 아파트 거래량을 분석한 결과, 지난해 송파구의 외지인 매입(관할시도 외 기타) 비중은 지난해 7월 31.2%로 정점을 찍었는데, 8월 27.9%, 9월 30.5%, 10월 25.8%. 11월 23.1%, 12월 24.4% 등 지속적으로 하락하는 모습을 나타냈습니다.
[Remark] 송파구 집값 더 떨어질까?
한편, 송파구의 집값 하락세가 가파른 가운데 강남구∙서초구 집값은 어땠을까요? 강남구는 송파구보다 한 주 더 빨리 하락세에 접어들었는데요. 1월 주간 아파트 매매가격지수 변동률이 -0.10%에 불과했습니다. 서초구는 송파구와 비슷한 시기에 집값이 하락하기 시작했지만, 1월 기준 -0.20%을 기록하며 송파구(-0.37%)보단 하락률이 낮았습니다. 다만 1월 5주차에 들어 송파구는 전주 대비 -0.04%, 강남구는 -0.03%를 기록했지만, 서초구는 -0.07%를 기록해 하락폭을 확대하는 모습도 보였습니다.
그렇다면 앞으로 송파구의 집값은 어떻게 될까요? 우선 최악의 상황은 지나간 것으로 보입니다. 1월 서울 내 최대 하락폭을 기록했지만, 주 단위로 보면 하락폭이 점점 줄어드는 양상을 보이고 있는 것인데요. 여기에 은행 주택담보대출 평균 금리도 17개월만에 최저 수준으로 떨어지면서 대출 금리에 대한 부담도 다소 줄었습니다. 한국은행이 지난달 발표한 ‘금융기관 가중평균 금리’ 통계에 따르면 예금은행의 지난해 12월 가계대출 평균 금리(가중평균·신규 취급액 기준)는 연 4.82%로 11월(5.04%)보다 0.22%포인트 하락했습니다.
또한, 지난해 11월 서울시가 송파구 잠실동 일대 아파트를 제외한 빌라, 단독주택, 상가 등은 토지거래허가규제를 받지 않게 된 점도 하락폭 감소에 영향을 미쳤다는 분석입니다. 다만 가장 수요가 많은 아파트가 제외됐기 때문에 전체 주택시장에 미치는 영향은 제한적이란 평가도 있어 향후 추이를 살펴봐야 할 것 같습니다.
금일은 송파구 주택시장과 관련한 현황을 살펴봤습니다. 송파구 주택시장은 대장주 아파트를 중심으로 회복세를 띠다 시장 상황이 급변하면서 다시 조정 국면으로 접어들고 있습니다. 당분간 하락세에 머물 수 있겠지만, 규제 완화∙주담대 이자 하락 등에 따라 조정 가능성도 있는데요. 향후 송파구에서 내 집을 마련하고자 하는 분들은 집값 흐름을 잘 관찰해 접근해 보시길 바라겠습니다.
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