부산 주택시장이 극명한 온도 차를 보이고 있다. 외곽 지역을 중심으로 미분양 물량이 빠르게 늘어나며 침체 우려가 커지고 있지만, 해운대·남천·센텀 등 핵심 입지의 고급 아파트는 전매제한 해제 직후 거래가 몰리며 정반대 흐름을 나타냈다.
시장에서는 “안 팔리는 곳과 없어서 못 사는 곳이 동시에 존재한다”는 말까지 나오고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 분양된 해운대구의 한 고급 주거단지는 최근 전매제한이 해제되자 열흘 남짓한 기간 동안 수백 건에 가까운 분양권 거래가 신고됐다.
전체 공급 물량의 상당수가 단기간에 손바뀜한 것으로, 일부 날짜에는 거래 신고가 한꺼번에 집중되기도 했다. 업계에서는 제한 해제 이전부터 매수·매도 협의가 끝난 물량이 동시에 접수된 것으로 보고 있다.
미분양 넘치는데 핵심지는 완판 행진
가격 흐름도 지역 평균과는 달랐다. 고층과 조망이 우수한 세대는 분양가를 웃도는 프리미엄이 형성됐고, 일부 주택형은 수천만 원 이상 웃돈이 붙어 거래됐다.
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반면 저층이나 선호도가 상대적으로 낮은 세대는 분양가 수준 또는 소폭 낮은 가격에 거래되며 같은 단지 안에서도 차별화가 뚜렷했다. 남천동과 센텀권역의 초고가 신규 단지 역시 비슷한 분위기다.
분양 당시 높은 가격으로 논란이 있었지만, 전매 제한이 풀리자 실수요자와 투자 수요가 동시에 유입되며 거래량이 빠르게 늘었다. 일부 대형 평형은 최초 분양가를 넘어서는 가격에 거래됐고, 전용 84㎡ 등 중형 면적대도 수천만 원대 프리미엄이 형성된 것으로 나타났다.
이 같은 현상은 부산 전체 시장과 비교하면 더욱 두드러진다. 부산은 최근 미분양 주택이 7000가구를 넘어섰고, 준공 후에도 팔리지 않는 악성 미분양 증가세까지 겹치며 부담이 커진 상태다.
금리 부담과 경기 둔화, 공급 증가가 맞물리며 외곽 지역과 비선호 입지는 매수세가 크게 위축됐다는 평가다. 하지만 핵심 지역은 오히려 희소성이 부각되고 있다.
해운대 바다 조망권, 남천동 학군과 생활 인프라, 센텀의 업무·상업 중심지 가치 등 대체가 어려운 입지 경쟁력이 자산가 수요를 끌어들이고 있다는 분석이다.
여기에 서울과 수도권 규제로 투자처를 찾기 어려워진 자금 일부가 지방 핵심지로 이동하면서 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 부산에서도 재현되고 있다는 진단이 나온다.
이런 점이 중요합니다
현지 중개업계에서는 외지 투자자 문의도 적지 않다고 전한다. 특히 세금 부담이나 향후 시세 차익 가능성을 따져 분양권 매수에 나서는 사례가 늘고 있으며, 전매제한 해제 시점에 맞춰 대기하던 수요가 한꺼번에 움직였다는 설명이다.
전문가들은 부산 시장이 단순한 상승·하락 국면으로 보기 어렵다고 말한다. 같은 도시 안에서도 입지와 상품성, 브랜드, 희소성에 따라 성적표가 완전히 갈리고 있기 때문이다.
한 부동산 전문가는 “부산은 지금 전체 침체라기보다 양극화가 본격화된 시장에 가깝다”며 “수요가 몰리는 지역은 가격 방어력이 높지만 그렇지 못한 곳은 미분양 부담이 더 커질 수 있다”고 분석했다.
📌 기사 세줄요약
1. 부산 주택시장이 극명한 온도 차를 보이고 있다.
2. 시장에서는 “안 팔리는 곳과 없어서 못 사는 곳이 동시에 존재한다”는 말까지 나오고 있다.
3. 여기에 서울과 수도권 규제로 투자처를 찾기 어려워진 자금 일부가 지방 핵심지로 이동하면서 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 부산에서도 재현되고 있다는 진단이 나온다.
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