"노원·도봉이 괜찮대" 대출 제한에 '6억 이하' 아파트 실수요 몰린다

서울 아파트 시장에서 지난 6월 27일 발표된 대출 규제 영향으로 인해 이달 6억 원 이하 아파트 거래량이 급감한 것으로 나타났다. 초강력 대출 규제가 투자 수요의 진입을 저지하며 중저가 시장의 거래가 위축된 결과로 풀이된다.

전체 거래 중에서 6억 원 이하 아파트 비중은 오히려 증가했다. 한도 내에서 내 집 마련을 시도한 실수요자들을 중심으로 거래가 이어진 것이다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 이달 18일을 기준으로 서울 아파트 매매 중 6억 원 이하 거래는 약 378건으로 집계됐다.

지난해 같은 기간 거래량이 1553건이었던 것과 비교하면 약 24.3%에 해당하는 수준이다. 이 같은 거래량 위축은 지난달 시행된 이재명 정부의 대출 규제 영향으로 풀이되고 있다. 정부는 지난달 수도권 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한하고, 거래 이후 3개월 안에 전입신고를 해야 한다고 못 박았다.

부동산 시장, 실수요자 중심으로 재편되고 있어

다주택자들은 주택 담보대출 인정 비율인 LTV가 0%가 적용됐다. 다주택자들에게 신규 대출이 사실상 막히면서 실수요자 외에는 매수 여력이 줄어든 상황이다. 이에 따라서울 아파트 거래량은 앞으로도 늘어나기는 어려울 것으로 보이고 있다.

정부가 대출 규제를 발표하고 난 이후 3주 연속으로 오름폭은 줄어들었다. 부동산 R114 리서치랩 백새롬 책임연구원에 따르면 "당분간 지켜보자는 분위기가 고가시장을 중심으로 번지고 있다. 아파트 매매건수와 집값 상승 랠리는 대출 규제 본격화로 주춤한 상태"라고 전했다.

한편, 거래량은 줄어들었지만 비중은 오히려 늘어난 것이 바로 6억 원 이하 아파트였다. 서울 아파트 전체 매매 계약 건수 중 이달 6억 원 이하 비중은 약 26.7%였다. 이는 올해 상반기 전체 16.5%보다 10.2% 증가한 수치다.

특히 내 집마련을 꿈꾸던 실수요자들은 규제를 덜 받는 지역에서 계약을 체결한 것으로 나타났다. 실수요자들이 계약에 몰린 곳은 노원구, 도봉구, 구로구, 중랑구였다. 집토스에 따르면 수도권 아파트 전체 거래에서 5억 원 이하 주택이 차지하는 비중은 규제 이전 40.1%에서 규제 후 50.4%로 확대됐다.

10억 원을 초과하는 아파트 거래 비중은 규제 전 23.9%에서 규제 후 12.1%로 줄었다. 이번 정부의 강력한 대출 규제 이후 서울 및 수도권 주택시장은 투자 목적 수요에서 실수요자 중심으로 옮겨갈 가능성이 다분하다는 것이 업계의 설명이다.

일각에서는 "대출 한도 내에서 매매가 가능한 서울 외곽 지역의 중저가 아파트로 수요가 몰릴 것으로 예상된다. 투기적 수요가 진입하기 어려운 구조가 만들어진 만큼, 실 수요 중심으로 재편될 가능성이 높다"라고 전했다.

대출 규제가 강화되자 투자 수요가 위축된 가운데, 부동산 시장이 전반적으로 실수요자 중심으로 재편되며 서울 아파트값 상승폭도 둔화되는 등 시장이 관망세에 접어든 분위기에 부동산 시장의 귀추가 주목되고 있다.