서울 집값이 다시 꿈틀대면서 아파트 대신 월세 수익과 자산 증식을 함께 노릴 수 있는 상업용 부동산으로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있습니다.
특히 현금 5억 원만 있으면 대출을 받아 15억~20억 원대 건물을 인수해 건물주가 될 수 있다는 이야기가 구미를 당기지만, 실제 시장의 거래 여건과 금융 환경을 살펴보면 단순 계산만으로 접근하는 것은 위험합니다.
입지와 건물 조건, 대출 규제에 따라 필요한 자금과 투자 리스크가 크게 달라지기 때문입니다.
서울의 상업용 부동산 시장은 활발한 거래세를 이어가고 있습니다.
서울 상업용 부동산 거래 총액은 21조 원을 넘어섰으며, 자치구별로는 강남구가 4조 2,000억 원으로 가장 큰 비중을 차지했고 중구, 영등포구, 송파구, 종로구가 그 뒤를 이었습니다.
거래 1건당 평균 금액은 55억 5,000만 원으로 전국 최고 수준을 기록했습니다.
다만 이 통계는 빌딩뿐만 아니라 단독주택과 토지 등을 모두 포함한 수치입니다.
실제로 강남구의 평균 거래가격은 230억 원에 달하는 반면, 중랑구는 10억 4,000만 원 수준을 형성하는 등 같은 서울 안에서도 지역별 자금 규모 차이가 매우 큽니다.
상업용 부동산 담보대출은 주택처럼 매매가의 일정 비율을 일률적으로 적용하지 않습니다.
건물의 입지, 임대수익성, 공실률, 차주의 신용도 및 기존 대출, 금융권의 심사 기준에 따라 대출 한도가 결정됩니다.
여기에 취득세, 법무 비용, 중개보수, 리모델링 및 수선비 등 각종 부대비용까지 고려해야 하므로 단순 매매대금 산정 방식으로는 자금 부족에 직면할 수 있습니다.
건물 매입 시 해당 지역의 규제 사항을 사전 확인하는 과정이 필수적입니다.
토지거래허가구역이라 하더라도 대상 물건에 따라 대출 규제 적용 기준이 다릅니다.
신규 지정된 토지거래허가구역의 상가나 일반 업무시설 오피스텔 등 비주택은 허가구역 대상에서 제외되기도 하지만, 기존 토지거래허가구역 중 비주택까지 지정 대상에 포함된 곳은 비주택담보대출 LTV가 기존 70%에서 40%로 대폭 축소될 수 있습니다.
따라서 막연히 70% 대출을 전제로 자금 계획을 세우는 것은 위험합니다.
대형 빌딩과 중소형 꼬마빌딩의 시장 분위기는 명확히 갈리고 있습니다.
대형 빌딩 거래는 강남 3구 등 핵심 입지를 중심으로 이루어지는 반면, 서울 전역에서는 소형 꼬마빌딩을 중심으로 한 중소형 자산 거래가 활발하게 이어지고 있습니다.
건당 평균 거래금액 약 92억 원 수준에서 중소형 건물의 매수세가 지속되는 현상은, 무조건 수십억 원이 있어야만 투자할 수 있는 것도 아니지만 반대로 소액으로 무리하게 접근하는 것 역시 현실과 거리가 있다는 점을 보여줍니다.
상업용 부동산 매입에 앞서 가장 중요한 것은 단순 매매가나 대출금이 아닌 안정적인 현금흐름입니다.
이를 위해 첫째, 금융기관을 통한 실제 대출 가능 한도를 사전에 정확히 파악해야 합니다.
둘째, 현재 임차인 유무를 넘어 계약 만료 후에도 해당 임대료 수준을 유지할 수 있는지 공실률 위험을 점검해야 합니다.
셋째, 건물 연식에 따른 누수, 냉난방, 전기·소방 등 예상치 못한 수선비를 계산에 넣어야 합니다.
넷째, 주변 임대료 시세를 파악해 현재 임대료의 거품 여부를 확인해야 합니다.
다섯째, 향후 매각이 용이한 입지인지 매도 가능성을 검토하여 대출 이자와 공실 위험을 완전히 감당할 수 있는 범위 내에서 자금을 운용해야 합니다.
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