18분기째 가격 하락 대구 오피스텔, ‘6% 수익률’의 역설

부동산 경기 침체로 자산가치 내림세
임대료 대비 수익 상대적으로 높아 보여
4분기 월세는 소폭 오르며 반등 성공

대구 오피스텔 시장이 4년 넘게 이어지는 가격 하락세와 전국 상위권의 임대 수익률이라는 기이한 '디커플링(탈동조화)' 현상을 보이고 있다. 자산 가치는 내림세를 걷고 있지만, 임대 수익형 상품으로서의 지표는 오히려 견고해지는 모양새다.

◆ 4년 6개월간 멈추지 않은 낙폭…전국 최대 하락

2025년 4분기 전국 오피스텔 가격동향. <한국부동산원 제공>

한국부동산원이 15일 발표한 '2025년 4분기 오피스텔 가격동향'에 따르면 대구 오피스텔 매매가는 전 분기 대비 1.01% 하락하며 전국에서 가장 가파른 하락세를 보였다. 이는 2021년 3분기 이후 18분기 연속 하락이라는 기록적인 수치다. 직전 분기(-0.81%)와 비교해도 하락 폭이 확대되며 시장의 냉기가 여전함을 보여준다.

이 같은 장기 침체의 원인은 지난 수년간 이어진 아파트와 오피스텔의 동시다발적 '공급 과잉'에 있다. 실제 대구 중구의 한 신축 오피스텔 밀집 지역 인근 공인중개소 대표 이주민씨(61)는 "매물이 쌓여도 보러 오는 사람이 드물어 급매물 위주로만 간간이 문의가 오는 수준"이라고 전했다. 대구의 조정 강도는 광주(-0.81%)와 부산(-0.77%) 등 타 광역시를 상회하고 있다.

◆'매매가 하락'이 띄운 수익률 6.17%의 실체

자산 가치 하락과는 대조적으로 대구 오피스텔의 월세 수익률은 6.17%를 기록하며 전국 평균(5.66%)을 크게 앞질렀다. 이는 서울(5.00%)보다 1%p(포인트) 이상 높은 수치다.

하지만 이러한 '고수익률'은 투자 가치 상승보다는 매매가격의 급락에 따른 수치상의 반등 성격이 짙다. 수익률 계산식의 분모인 자산 가치가 떨어지면서 임대료 대비 수익률이 높아 보이는 착시 효과가 발생한 것이다.

다만, 지난 4분기 월세 지수가 0.06% 소폭 상승하며 반등한 점은 주목할 만하다. 대구 달서구 역세권 오피스텔에 거주하는 직장인 박종근씨(29·1인 가구)는 "전세 사기 우려와 대출 금리 부담 때문에 보증금을 낮추고 월세를 조금 더 내더라도 안전한 계약을 선호하는 분위기다"라고 전했다.

지역별 매매가격지수 변동률 <한국부동산원 제공>

◆ 전세가율 80% 상회…보증금 리스크 주의보

현재 대구 오피스텔의 평균 매매가는 1억3천889만 원, 전세가는 1억1천319만 원 선에 머물러 있다. 전세가격 역시 15분기째 내림세를 보이며 0.47% 하락했지만, 매매가 대비 비율(전세가율)이 여전히 높은 수준이라 향후 가격 추가 하락 시 임차인의 보증금 회수 리스크가 불거질 가능성이 존재한다.

분양광고대행사 애드메이저 조두석 대표는 "공급 물량이 소화되는 과정에서 도심 역세권을 중심으로 월세 지수가 먼저 안정될 가능성도 있다"면서 "시세 차익보다는 안정적인 현금 흐름을 중시하는 선별적 투자가 이뤄지는 구간으로 보고 있다"고 분석했다.

윤정혜기자 hye@yeongnam.com