All About Tax of House
건축주는 ‘집 짓는 돈’만을 건축비라고 생각하기 쉽지만, 입주하기까지의 많은 순간에 세금이 도사리고 있다. 우리는 전원주택을 지을 때 언제 얼마큼의 세금을 내게 될까? 그 시작부터 끝까지 알아본다.
SCENE 1_ 집을 지을 땅과 구옥을 샀습니다
#취득세 #재산세
집을 물 위나 공중에 띄울 것이 아니라면 집짓기 과정에서 토지는 필수 불가결한 요소다. 집을 짓기 전에 토지나 토지로 활용할 건축물(보통 구옥)을 구매하게 되는데, 이를 취득하고 유지하는 데 비용이 들어가게 된다.
취득세 : 땅이나 땅을 바라고 구옥을 사는 경우 취득세를 내게 된다. 이때 취득세뿐만 아니라 농어촌특별세(농특세)와 지방교육세를 함께 납부하는데, 일반토지와 농지가 조금 다르다. 일반토지는 취득세는 토지 매매가의 4%, 농특세는 0.2%, 지방교육세는 0.4%, 총 4.6%로 책정되고, 농지는 취득세 3%, 농특세, 0.2%, 지방교육세 0.4%로 계산된다. 다만, 농지도 본인이 직접 농사짓기 위한 토지라면, 2년 이상 경작을 전제로 취득세 1.5%, 지방교육세 0.1%, 농특세는 면제된다. 만약, 건축주가 토지(전이나 답 등 농지) 구입 후 바로 건축하지 않는다고 하면 생각해 볼 만한 지점이다.
재산세 : 건축은 건축주 상황에 따라서는 장기적인 계획을 거치기도 한다. 그런 경우 소유한 토지나 구옥에 대한 재산세가 두드러질 수도 있다. 그리고 구옥(건축물)일 때와 철거 후 토지(나대지)일 때의 재산세도 다르게 산정된다. 주택과 토지 가격에 따라 다르긴 하지만, 건물 가격을 크게 인정받기 어려운 구옥의 경우라면 대체로 토지 상태일 때보다 주택 상태일 때가 유리한 편이다. 일각에서는 이 때문에 지방 빈집의 원인 중 하나로 꼽기도 한다.
SCENE 2_ 이제 건축 시작합니다
#건축신고/허가수수료 #농지·산지전용부담금
설계까지 다 마쳤다면 이제 건축신고 또는 건축허가를 득해서 건축에 나서게 된다. 이때도 얼마간의 비용이 필요하다. 건축신고나 허가에 드는 수수료와 집을 짓고자 하는 땅이 농지나 임야의 경우 농지/산지전용부담금을 납부하게 되는데, 전용부담금 비용이 큰 편이다. 산지전용부담금과 농지전용부담금은 용어는 비슷하지만, 계산 방식이 크게 달라 주의가 필요하다.
건축신고 수수료 : 건축신고와 허가를 득할 때 수수료를 지자체에 납부하게 된다. 규모에 따라 다르며, 비용 자체는 그리 크지는 않다. 200㎡ 미만 단독주택은 4천원(대수선 1천5백원). 200㎡ 이상 1천㎡ 미만은 6천원(대수선 2천원)이다.
농지전용부담금 : 농지전용부담금은 농지전용을 신청하고 허가를 받을 때 납부한다. 다만, 농지가 대지가 되는 시점은 허가 시점이 아니라 건축물이 완공된 후 사용승인을 받을 때다. 농지전용부담금은 개별공시지가의 30%를 전용 신청 면적(㎡)만큼 곱한 금액이 책정된다.
다만, 전용할 농지의 ‘개별공시지가×0.3’의 금액이 5만원을 초과하면 상한액 5만원만 적용한다. 여기에 전용 신청 시 수수료는 1만㎡ 이하는 2만원이다.
산지전용부담금 : 산지전용부담금의 납부 시점은 농지전용과 같이 허가를 받을 때 납부하게 된다. 산지전용부담금은 두 가지 항목으로 구성되는데, 대체산림자원조성비와 산지복구비다. 이중 산지복구비는 산지전용이 끝나면 반환받는 ‘예치금’이다. 대체산림조성비는 ‘단위면적 당 금액’을 전용신청면적(㎡)만큼 납부하는데, 이 ‘단위면적당 금액’은 ‘산지별·지역별 단위면적당 산출금액’에 해당 산지 개별공시지가의 0.1%을 더한 금액이다. 이때 산지별·지역별 단위 면적당 산출금액은 1㎡당 준보전산지의 경우 올해 고시된 금액이 8,190원, 보전산지는 10,640원, 산지전용·일시사용제한지역은 16,380원이다.
예를 들어 임야 1,000㎡, 준보전산지, 개별공시 지가가 10만원이라고 할 때, 대체산림자원조성비는 [1,000㎡ × (8,190원 + 1,000원)]으로 계산해 9,190,000원이 된다.
산지복구비 또한 대체산림조성비와 비슷하게 매년 금액이 고시되고, 그 금액에 따라 예치하게 된다. 산지복구비는 경사도에 따라 1만㎡당으로 책정되는데, 2025년 고시된 경사도 10° 미만은 80,928천원, 10~20°는 242,608천원, 20~30°는 321,261천원, 30° 이상은 418,455천원이다. 예치할 때는 이 금액을 1㎡당으로 바꾸게 되는데, 전용하려는 산지가 경사도 10°, 면적이 1,000㎡라면 8,092,800원이 된다. 물론, 앞서 소개했듯 이는 공사가 끝나면 돌려받는 금액이지만, 경사도가 급할수록 금액이 상당히 커지기 때문에 주의가 필요하다.
SCENE 3_ 이제 열쇠로 문을 열고 들어가면 끝?
#원시취득세 #지목변경취득세 #등록세 #개발부담금
오랜 고생 끝에 집을 완공했다. 이제 새로운 집을 얻었으니, 그에 대한 세금을 낼 때다. 이 시점에 낼 세금은 크게 취득세와 개발부담금을 꼽을 수 있다. 사용승인 후에 내게 되는 이들 세금은 큰 금액을 건축비용으로 쓰고 난 이후이기 때문에 자금 흐름으로는 버겁게 느껴질 수도 있다.
(주택) 취득세 : 없던 집이 생겨서 취득하게 되었으니 내는 세금이다. 주택 취득세는 주택 취득 후 60일 이내(등기 시 30일 이내)에 납부해야 하며, 기한을 초과하게 되면 5%의 가산금이 붙게 된다. 신축 주택 취득세는 ‘원시취득’이라고 불리며 세율이 조금 낮게 취득세 2.8% 농특세 0.2%, 지방교육세 0.16%로 책정된다. 앞서 소개한 토지나 주택(구옥) 취득세인 4.6%(합계)보다 낮다. 이때 취득세의 기준은 표준공사비(시가표준액)나 공사금액(신고가액)이 되는데, 표준공사비보다 공사금액이 큰 경우에는 공사계약금이 취득세의 기준이 된다. 다만, 고급주택*의 경우 원시취득세인 2.8%에 중과세 8%를 더해 10.8%의 세율을 적용받게 된다. 한편, 별장도 10.8% 중과세를 했었으나, 이는 2023년 법이 개정되며 폐지되었다.
취득 당시 시가표준액이 9억원을 초과하면서 아래 조건 중 하나라도 충족하면 고급주택으로 취급된다.
1) 연면적 331㎡ 초과하는 주택과 그 부속토지
2) 대지면적이 662㎡를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
3) 건축물에 엘리베이터(200㎏ 이하 제외)나 에스컬레이터, 67㎡ 이상의 수영장이 있을 때(단, 에스컬레이터와 67㎡ 이상 수영장이 갖춰진 주택은 금액과 상관없이 고급주택 적용)
(지목변경) 취득세 : 땅은 지목마다 평가되는 가치가 다르다. 용도지역이나 지구, 구역 영향을 받기는 하나, 보통은 대지가 전(밭), 답(논), 산(임야)보다 비싸다. 한편, 농지나 산지에 집을 지으려면 대지로 전용이 필수적인데, 실제로 대지로 바뀌는 시점은 주택이 사용승인을 받는 때다. 따라서 사용승인이 나면 지목이 대지로 바뀌고, 대지로 바뀌면서 땅의 가치가 올라가므로 그에 해당하는 취득세를 내야 한다. 지목변경 전의 공시지가와 후의 공시지가를 비교해서 증가한 경우 차액을 과세표준으로 하여 취득세 2%, 농특세 0.2%를 부과받게 된다. 당연하지만, 토지를 구입할 때부터 대지였다면 해당 사항이 없다.
개발부담금 : 개발부담금 또한 지목변경 취득세와 마찬가지로 지목이 변경된 이후에 납부하는 세금이다. 지목변경(개발)으로 인한 토지가액 증가분 중 ‘이익’의 25%를 개발부담금으로 납부하게 된다. 납부 시점과 성격이 지목변경 취득세와 비슷해 헷갈릴 수 있지만, 관련 법도 취지도 전혀 다른 별개의 세금이다. 개발부담금은 토지가액 증가분에서 순공사비, 농지·산지전용부담금 등의 금액을 공제받을 수 있는데, 여기에 지목변경 취득세가 포함되어 개발부담금에서 공제받을 수 있다. 개발부담금은 사용승인 후 1년 이내에 납부해야 한다.
눈으로 보기에는 필지의 구획이 나뉘어있고 토목공사가 완료되어있지만, 사업 자체가 끝나지 않아 아직 대지 전용이 안 된 상황도 있을 수 있다. 이런 전원주택단지의 경우 미리 수분양자에게 고지가 되어있다면 문제가 없지만, 이를 하지 않아 개발부담금 문제를 놓치는 경우가 종종 있다. 때문에 나중에 거액의 개발부담금을 전가받게 될 수 있어 토지 분양 시 미리 확인해두는 게 좋다.
LAST SCENE_ 내 집 자금 준비 시 주의를
예비 건축주들은 전원주택 자금을 미리 준비할 때 적지 않은 수가 설계비와 시공비 등 ‘주택 건축 비용’만을 상정하고 준비하는 경우가 많다. 하지만, 각종 단계에서 소요되는 세금도 적지 않다. 상황에 따라 다르지만, 주택 생활 중인 건축주들은 대개 세금으로 쓰이는 비용이 전체 건축자금의 10~20%를 차지한다고 입을 모은다. 만약 세금을 상정하지 않았다면 전체 자금 순환에 문제가 생길 수도 있는 금액이다. 순조로운 건축은 현장 문제뿐만이 아니다. 세금 문제 또한 잘 준비해야 ‘10년 늙지 않는’ 건축을 할 수 있다.
최근 이슈인 농촌체류형쉼터의 경우에도 세금을 내야 할까. 일단 농촌체류형 쉼터는 주택으로 취급되지 않는다. 그래서 앞서 소개한 취득세나 재산세의 세율과 달리 취득세 10만원, 재산세는 연 1만원 정도를 내게 된다. 지목도 전용 없이 농지 그대로 유지하기 때문에 개발부담금이나 지목변경 취득세는 없다. 건축법상 주택이 아닌 가설건축물이기 때문에 양도소득세와 종합부동산세도 제외된다.
구성_ 신기영
ⓒ월간 전원속의 내집 2025년 4월호 / Vol. 314 www.uujj.co.kr
