[Remark] 금융 분야 - 대출 규제 자율 강화... 실수요자 혼란?

이달 부동산시장에서는 집값보다 대출이 가장 핫한 시기였습니다. 먼저 지난달 은행 주택담보대출 증가액이 8조2000억원으로 관련 통계가 작성된 2004년 이래 역대 최고치를 기록했습니다.

한국은행이 9월 11일 발표한 ‘금융시장 동향’에 따르면, 은행 주택담보대출 증가액은 6월 6조2000억원에서 7월 5억6000억원으로 증가폭이 감소한 뒤, 다시 8월에는 8조2000억원을 기록하며 역대 최대 금액을 넘어섰습니다. 8월 가계대출 총액(주담대+기타 대출)도 9조3000억원으로 2021년 7월 9조7000억원 이후 약 3년 만에 가장 큰 증가액을 기록했습니다.

먼저 금융시장에서는 9월부터 스트레스 DSR 2단계가 시행되며 실수요자의 대출 한도가 기존보다 감소했습니다. 금융위원회 자료에 따르면 스트레스 DSR 2단계 시행으로 연 소득 5000만원의 차주의 대출은 수도권에서 최대 4200만원(약 -13%)까지 감소할 것으로 예상했습니다.

여기에 가계 대출을 조절하고자 최근 금융당국에서는 금융권을 압박하고 나섰는데요. 이에 KB국민·신한·우리 등 시중 은행에서는 자체적으로 가계 대출을 규제하고 있습니다. 그중 무주택자를 중심으로 주담대를 허용하거나 만기 30년을 초과하는 주담대를 취급하지 않는 등 은행별로 대출 제한 방침이 달라지면서 실수요자들의 혼란이 가중되고 있습니다. 하지만, 금융위는 은행별로 가계 대출을 자율 규제에 맡길 방침이라서 앞으로의 흐름을 예의주시할 필요가 있어 보입니다.

[Remark] 주거 분야 - 집값은 여전히 상승... 매물은 증가세

대출 규제가 심화되며 주거시장에서는 어떤 변화가 일어났을까요? 한국부동산원 주간 아파트 매매가격지수에 따르면, 9월 1주차 서울은 0.21%로 전월 대비 0.05% 상승폭이 감소하며 집값 상승세가 한풀 꺾인 모습을 보였습니다.

하지만, 2주차 들어서는 다시 0.23%로 상승세가 확대됐는데요. 집값 상승 원인으로 한국부동산원은 “최근 대출 환경 변화와 가격 급등 피로감으로 매물 소진 속도는 둔화됐으나, 일부 재건축 단지와 신축 중심으로 신고가 계약이 체결되며 전체 상승폭이 소폭 확대”됐다고 분석했습니다.

하지만, 집값과 반대로 매물은 대출 규제 여파로 점차 쌓이는 양상을 보이고 있습니다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 9월 12일 기준으로 1달 전과 비교해 전국에서 일제히 매물이 증가했습니다. 특히 지방의 매물 증가세가 눈에 띄었는데요. 전남이 11.6%로 가장 많았고, 강원 및 제주가 8.9%, 충남 8.6%, 충북 8.4% 순이었습니다. 서울·인천 7.3%, 경기도 6.6%로 매물 증가세가 확연히 드러났습니다.

매수세 역시 감소세를 띠고 있습니다. KB부동산에 따르면, 9월 2주차 매수우위지수(100을 초과할수록 매수자가 많음을 의미)는 36.5로 1주차(37.4)보다 0.9포인트 내렸는데요. 집값과 반대로 매물이 쌓이고 있어 향후 시장 상황을 지켜봐야 할 것으로 보입니다.

[Remark] 상업 분야 - 상권의 양극화, 오피스시장은 소폭 회복세

상권에서는 올해 지역별로 양극화된 모습을 보여주고 있습니다. 9월, 매경이코노미가 빅데이터 전문기업 ‘나이스지니데이타’와 함께 서울 주요 상권 144곳 매출을 분석했는데요. 전년 대비 2024년 상반기 매출 증감액이 가장 많았던 곳은 명동(259억원)으로 나타났습니다. 그다음으로 양재(206억원), 압구정로데오(147억원), 논현(141억원), 장지(125억원) 순이었습니다.

단, 매출이 가장 낮았던 곳은 홍대입구(-510억원)였는데요. 한국관광공사에 따르면 올해 상반기 방한 외국인 수는 약 770만 명으로 집계됐습니다. 그중 명동, 압구정 등 외국인 관광객이 몰리는 곳은 상권이 호조를 이룬 반면, 최고의 대학 상권 중 하나인 홍대입구는 경기 침체 영향으로 매출액이 감소한 모습을 보였습니다.

한편, 오피스시장은 전반적으로 공실률이 소폭 감소하며 회복세를 띠었습니다. 상업용부동산 전문기업 부동산플래닛의 ‘2024년 7월 서울시 오피스 임대시장동향’에 따르면, 7월 서울시 권역별 오피스빌딩 공실률은 강남·서초구(GBD) 2.27% → 2.25%, 종로·중구(CBD) 3.19% → 2.62%, 영등포·마포구(YBD) 1.89% → 1.81%로 감소한 모습을 보였습니다.

또, 오피스빌딩 거래량은 줄었지만, 거래 금액은 증가하는 등 지난달과 비슷한 추세를 보였습니다. 7월 서울 오피스빌딩 거래량은 7건으로 6월보다 1건 감소했지만, 거래 금액은 7008억으로 전달 대비 58.6% 증가했습니다. 부동산플래닛 정수민 대표는 “기준 금리 인하와 더불어 경제 불확실성이 완화되고, 기업들의 사업 확장이 재개되면 오피스시장에서 점진적인 회복세가 이어질 것으로 전망된다”고 전했습니다.

[Remark] 숙박 분야 – 호텔, 리조트 등 고급 숙소 선호

숙박시장에서도 양극화 조짐이 나타나고 있습니다. 호스피탈리티 테크 기업 온다(ONDA)의 ‘2024년 상반기 호스피탈리티 데이터 & 트렌드 리포트’에 따르면, 상반기 온다의 온라인 숙박 판매액은 전년 동기 대비 14.5%, 2022년 대비 35.9% 증가했다고 밝혔습니다. 특히 방한 외래관광객의 경우, 6월에는 2019년 6월의 96%를 기록해 코로나 팬데믹 이전 수준을 거의 회복한 것으로 나타났습니다.

다만 숙박 매출은 유형별로 차이를 보였는데요. 전년 대비 2024년 상반기 숙박 유형별 매출에서 호텔, 리조트, 풀빌라가 각각 29.6%, 14.1%, 13.0% 증가하는 등 고급 숙소 선호 현상이 나타났습니다. 반면, 코로나 때 유행했던 펜션 및 글램핑·카라반·캠핑은 매출이 각각 -1.3%, -15.3% 감소했습니다(상단 그래프 참고). 특히 서울, 경기, 인천 등 수도권 지역 호텔은 방한 관광 회복세와 내국인 호캉스 수요 증가로 2022년 대비 63%나 매출이 상승한 것으로 밝혀졌습니다.

객단가는 전반적으로 가격이 오른 추세를 나타냈는데요. 2년 전과 비교한 2024년 상반기 객단가 증가율의 경우, 글램핑·카라반·캠핑이 23.7%로 가장 높았으며, 그다음으로 호텔 21.7%, 리조트 12.3%, 모텔 2.3% 순으로 올랐습니다. 반면, 풀빌라의 객단가는 2년 전과 비교해 20.8% 내렸으며, 펜션도 2.3% 하락했습니다.

지금까지 금융에서부터 주거, 상업, 숙박시장에 이르기까지 9월 주목해야 할 다양한 부동산 소식을 정리해 보여 드렸습니다. 9월에는 특히 금융권의 대출 규제가 시장 영향이 컸는데요. 은행마다 규제를 각기 달리 적용하며 실수요자는 실수요자대로, 투자자는 투자자대로 혼란이 가중되는 시기가 아니었나 싶습니다.

김병환 금융위원장은 이달 12일 취임 이후 첫 간담회에서 “9월 들어 5영업일 기준으로 가계 대출 증가폭이 8월 대비 절반 수준”이라며, “가계 대출 증가세가 둔화하는 등 상황에 따라 추가 조치를 판단하겠다”고 밝힌 바 있는데요. 다가오는 10월 부동산시장에서는 당국의 금융 정책을 좀 더 주시할 필요가 있어 보입니다. 금일 저희가 준비한 자료는 여기까지입니다. 그럼, 10월에도 부동산과 관련한 다양하고 알찬 소식으로 돌아올 테니 기대해 주시길 바랍니다!

/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/