오늘은 ‘전세가율 사용설명서’ 마지막 시간으로 실용편입니다. 전세수급 외에 공급물량, 지역개발 이슈 등이 매매가격에 영향을 미쳐 예외적 전세가율 해석이 필요한 경우를 알아봅니다. 도시군별 전세가율의 특징을 살펴본 후 개별단지 전세가율을 비교하는 것이 좋습니다.
전세가율이 고수위인데, 아파트 모멘텀은 둔화
울산 아파트 전세가율은 평균전세가율을 상회하면서 6월 73.9%에 달했습니다. 직전고점(2017년 10월 73.4%)을 상회했습니다. 일반적으로 전세가율이 상승세를 타면서 평균전세가율을 상회하면 전세 및 매매거래가 활성화될 가능성이 높습니다. 다만 지나치게 높으면 상승에너지가 약화되죠.
울산은 입주물량 증가로 인해 오랜 기간 조정받았던 대전ㆍ대구와 달리 상대적으로 견조(堅調)한 매매가격 상승률을 유지했었는데요. 최근 상승모멘텀이 빠르게 둔화되는 모습입니다.
전세가율 평균치를 하회하는 저수위이면서 아파트 모멘텀도 약화
대구 아파트 전세가율은 평균전세가율을 하회하면서 6월 70.4%에 머물렀습니다. 2020년 12월 평균전세가율 72.3%를 하회한 이래 추세적인 하락세입니다. 직전저점(2021년 5월 69.3%)에 근접할 수도 있어 보입니다.
대구는 인구 감소 속에 공급물량은 물론 신규 입주물량까지 증가하고 있습니다. 그동안 조정대상지역으로 지정되었기에 투자심리도 약화됐고, 아파트 수요가 둔화되면서 미분양아파트까지 늘어나 가격 모멘텀이 약세입니다.
전세가율 하락해 평균치 근접했으나, 오히려 아파트 모멘텀은 회복
전북 아파트 전세가율은 평균전세가율을 소폭 하회하면서 6월 74.9%에 머물렀습니다. 2020년 11월 80.1% 고점을 형성한 이래 추세적인 하락세입니다. 평균전세가율을 지속적으로 하향 이탈할지 여부가 관건입니다.
그런데 전북 아파트가격 증감률은 2000년 11월을 저점으로 상승전환됐고, 상승탄력성이 유지됐습니다. 공급량이 타이트하고, 입주물량도 많지 않아 수급불안요인이 적습니다. 전세가율 하락에도 불구하고, 지역개발 이슈로 아파트가격 상승 모멘텀은 회복 중입니다.
전세가율 평균가 위에서 빠른 반등, 아파트 모멘텀 고수위
강원도 아파트 전세가율은 2020년 12월 81.2%를 고점으로 급락하여 2022년 1월 1월 74.6%까지하락한 바 있습니다. 이후 6월 76.8%까지 반등해 여전히 평균전세가율을 상회했습니다. 전세가율 80%를 상회했던 기간이 2017년 5월부터 2021년 6월까지 무려 50개월입니다.
강원도 아파트가격은 2000년 12월 상승전환해 지금까지 강세입니다. 전세가율이 80%대를 지속하는 과정에서 빠른 가격반등이 진행됐죠. 현재 매매가격 증가율이 전세가격 증가율보다 탄력적입니다. 교통편리성이 높아지면서 전국에서 KB부동산 매수우지수가 가장 높은 지역입니다.
전세가율은 아파트 매매과정에서 한번쯤 수위를 점검해야 할 지표입니다. 전세가율과 평균전세가율을 통해 매매타이밍도 포착할 수 있습니다. 다만 지역별, 주택유형별로 차이가 나며, 공급 및 입주량과 지역개발 등 지역별 특징을 고려해 개별적인 해석이 필요합니다.
고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!
