[Remark] 규제 완화로 불붙는 서울 재건축 사업

최근 정부와 서울시가 연달아 재건축 규제를 완화하는 정책을 발표하며 잠잠하던 재건축 수요가 들썩이고 있습니다. 정부는 지난 8월 8일 발표한 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’에서 ‘재건축·재개발 촉진법(특례법)’ 제정을 추진한다고 밝혔습니다. 특례법이 제정되면 재정비 절차가 대폭 간소화돼 사업 기간이 최대 3년 단축될 뿐 아니라 조합원 취득세 감면, 추가 용적률 부여 등이 가능해지는데요. 그만큼 재건축 사업성이 좋아지고 속도도 빨라지게 되는 것이죠.

여기에 서울시가 지난 8월 21일 제12차 도시계획위원회를 개최하고, 재건축·재개발 등 정비사업 활성화를 통한 안정적인 주택공급 위한 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획 재정비’안을 수정가결한 부분도 화제가 되고 있습니다. 해당 정비안은 사업성 보정계수를 도입해 개발 사업성이 낮은 단지와 지역에 보정계수를 적용해 사업성을 개선하는 내용을 담고 있는데요.

게다가 이미 조례·허용용적률을 초과해 건축돼 사업성이 떨어지는 단지나 지역에 현황용적률(건축물대장상 주택단지 용적률) 대신 허용용적률(재건축)을 인정해 사업성을 최대한 보전해 줄 계획입니다. 이 외에도 1·2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준 완화, 공공기여율 완화 등의 정책도 진행할 방침으로 알려졌습니다.

[Remark] 잠실 주요 재건축 현황은?

이렇게 규제 완화로 서울 재건축 사업들이 주목을 받고 있는 가운데, 그중에서도 잠실 재건축 사업이 최근 뜨거운 관심을 끌고 있습니다. 잠실 재건축은 잠실주공5단지를 비롯해 아시아선수촌, 우성1~3차, 우성4차, 장미1~3차 등 굵직한 재건축 단지들이 많고, 한강변에 학군과 교통, 생활인프라 등을 잘 갖추고 있어 세간에 화제가 되고 있는데요.

그중 잠실주공5단지는 국내 재건축 대장주 중 하나로 꼽히는 단지로, 한강변에 있는데다 재건축이 완료되면 최고 70층, 28개 동, 총 6491세대의 대단지로 탈바꿈될 예정이라 서울뿐 아니라 수도권 지역 주민의 관심을 한몸에 받는 곳입니다. 잠실주공5단지 옆 장미 1~3차는 최근 신속통합기획 재건축을 확정하며 화제를 모았습니다. 장미1~3차는 제3종일반주거지역이 적용돼 최고 49층, 4800세대로 재건축될 예정입니다.

또한, 현재 우성1~3차는 조합설립인가 단계로 준공 시 최고 49층 2680세대 규모로 재탄생될 예정이며, 아시아선수촌 아파트는 지난해 재건축 안전진단을 통과하며 재건축이 확정된 바 있습니다. 우성4차는 5곳 중 가장 사업 속도가 빠른 단지인데요. 지난해 9월 사업시행인가를 받았으며, 올 7월 DL이앤씨로 시공사가 정해졌습니다. 해당 단지는 재건축을 통해 825세대 규모로 재건축되며, 2026년 9월 착공해 2030년 3월 준공 예정입니다.

[Remark] 잠실 주요 재건축 단지 현재 시세는?

그렇다면 잠실 주요 재건축 단지들의 집값은 어떨까요? 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 잠실주공5단지 전용 82.51㎡는 8월에 31억7500만원(13층)에 실거래되면서 역대 최고가를 달성했습니다. 올 1월만 해도 실거래가가 26억7000만원(15층) 수준이었지만, 7월 30억원을 돌파한 뒤, 1달 만에 1억원이 넘게 오른 것입니다.

장미1차 전용 155.22㎡도 7월 31억원(7층)에 거래되며 역대 최고가인 32억원(2021년 8월 / 7층)에 근접하고 있습니다. 1월 해당 평형이 28억7000만원(2층)에 거래된 것과 비교하면 6개월 새 3억원 이상 상승한 금액입니다. 장미2차 전용 99㎡는 7월 23억원(8층)에 거래되며 연중 최고가를 기록했습니다.

아시아선수촌 전용 151.008㎡는 8월 42억원(9층)에 거래됐는데, 이는 2021년 11월 기록한 종전 신고가(10층)와 같은 금액입니다. 지난 5월 동일 평형 3층이 39억원에 거래된 것과 비교해 보면 3개월 만에 3억원이 상승했습니다. 또, 우성4차 전용 95.84㎡ 또한 8월 17억원(3층)에 거래되며 종전 신고가인 17억9000만원(2021년 6월 / 13층)에 바짝 다가선 상황입니다.

[Remark] 잠실 재건축 향후 전망은?

이처럼 잠실 주요 재건축 단지들은 신고가나 신고가에 근접한 가격으로 실거래가 이뤄지고 있습니다. 그만큼 재건축에 대한 기대감이 시세 반영에 영향을 미쳤다고 분석됩니다. 특히 잠실권역의 경우 재건축 외 신축 공급은 전무한 데다 대표적인 주거 선호 지역으로 꼽히고 있어 재건축 규제가 완화되는 현시점 이후에도 주거 가치는 더 높아지리라 전망됩니다.

다만 잠실 주요 재건축 단지들이 모여 있는 잠실동의 경우, 토지거래허가구역으로 지정된 바 있습니다. 토지거래허가구역 내에서는 원칙적으로 실거주 목적의 주택 구입만 허용되며, 2년간 실거주는 물론, 매매 및 임대도 금지되는데요. 실거주만 가능하고, 투기 수요 접근이 제한되므로 향후 집값 상승세가 어느 정도 한계를 나타낼 수 있습니다. 반면, 토지거래허가구역이 해제된다면 집값이 더욱 크게 상승할 여지가 충분하다는 게 시장의 평가입니다.

금일은 잠실 재건축 현황 및 향후 전망에 관해 알아봤습니다. 잠실에는 대장주 재건축 단지들이 많은 만큼, 이번 재건축·재개발 촉진법 등의 영향으로 더 주목받으리라 예상되는데요. 특히 잠실 스포츠·마이스(MICE) 복합단지, 돔구장 등 대형 호재가 진행되고 있어 재건축뿐만 아니라 기축 단지 집값에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만 전반적으로 재건축 단지 시세가 전고점에 육박한 데다 토지거래허가제도 고려해 신중한 투자가 요구됩니다.

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