한때 10억 원을 훌쩍 넘겼던 송도 아파트 가격이 금리 상승과 거래절벽을 맞아 5억 원대까지 내려앉았지만, 최근 분위기가 다시 달라지고 있습니다.
다만 지금의 송도를 과거처럼 전체가 함께 오르는 시장으로 보기는 어렵습니다.
2026년 9월 들어 확인되는 실제 거래를 보면 전용 84㎡ 안에서도 6억 원대부터 10억 원을 넘는 거래까지 가격 차이가 크게 벌어지고 있으며, 신축이나 핵심 입지를 갖춘 일부 단지에서는 10억 원을 넘어서는 거래가 이어지고 있습니다.
송도 아파트 시장이 과거 큰 조정을 받았던 것은 사실입니다.
대표적으로 송도더샵퍼스트파크F13-1BL 전용 84㎡는 2021년 12억 원을 웃돌았으나 이후 7억 원대까지 내려앉았습니다.
하지만 최근 실거래를 보면 회복세가 뚜렷합니다.
2026년 8월 해당 단지 전용 84.94㎡가 10억 9,000만 원에 거래되었고, 반면 9월에도 더샵송도마리나베이 전용 84㎡는 6억 3,200만 원에 거래되는 등 같은 면적에서도 넓은 가격 격차가 나타나고 있습니다.
현재 송도에서 눈여겨볼 부분은 일부 핵심 단지의 10억 원대 거래가 단순 호가가 아니라 실제 계약 가격으로 확인되고 있다는 점입니다.
송도더샵퍼스트파크는 10억 9,000만 원에 거래되었으며, 송도더샵센터니얼 역시 전용 84.98㎡가 10억 3,800만 원에 손바뀜했습니다.
다만 이는 송도 전체가 10억 원대로 올라섰다는 의미가 아니라, 10억 원을 회복한 핵심 단지와 6~7억대 거래 단지가 동시에 존재하는 차별화 장세를 의미합니다.
현재 송도 부동산 시장을 단순한 상승장으로 표현하기에는 무리가 있습니다.
입지와 연식, 공구, 상품성에 따라 가격 차이가 크게 나타나는데, 더샵그린스퀘어 전용 84㎡는 7억 7,000만 원, 해모로월드뷰는 7억 3,000만 원, 더샵송도마리나베이는 6억 3,200만 원에 거래된 반면 송도더샵센터니얼은 10억 3,800만 원을 기록했습니다.
역세권 여부, 학군, 수변시설 접근성에 따라 실거래 가격이 판가름나고 있습니다.
가격 변동 외에도 올해 송도 시장에서 눈여겨볼 핵심 변화는 신규 입주 물량의 급감입니다.
부동산R114 자료에 따르면 송도국제도시의 연도별 입주 예정 물량은 2025년 3,706가구에서 2026년 0가구로 크게 줄어드는 것으로 집계됐습니다.
대규모 입주가 이어졌던 이전 시기와 비교해 공급 부담이 크게 해소된 상태이며, 이러한 공급 공백은 기존 신축 아파트의 희소성을 높이는 중요한 요인으로 작용하고 있습니다.
송도의 중장기 가치를 받쳐주는 교통과 산업 호재 역시 순항 중입니다.
GTX-B는 2025년 8월 착공 이후 2031년 개통을 목표로 공정이 관리되고 있으며, 삼성바이오로직스는 5공장 가동을 비롯해 총 생산능력을 확대하며 제2바이오캠퍼스 조성을 2032년까지 단계적으로 추진하고 있습니다.
탄탄한 자족 기능과 공급 공백이 겹친 가운데, 단순한 지역명 상승이 아닌 개별 단지의 입지와 수요에 따른 가치 평가가 더욱 중요해진 시점입니다.
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