[Remark] 전국 전세 사기 피해 일파만파… 피해액만 수백억원대

전국적으로 전세 사기 피해 사례가 속출하고 있습니다. ‘건축왕’ 전세 사기가 발생한 인천 미추홀구를 비롯해 서울, 동탄, 부산, 구리 등에서도 전세 사기가 잇따르며 피해액만 수백억원에 달하고 있는 것인데요. 하루 간격으로 전세 사기 기사를 접하면서 ‘혹시 우리집도?’라는 불안감에 밤잠을 설치는 분이 많을 것 같습니다.

가장 큰 이슈는 ‘인천 건축왕’ 전세 사기입니다. 건축왕 A씨는 인천과 경기도 일대에 아파트, 빌라 등 총 2700채를 보유해 ‘건축왕’으로 불렸는데요. 지난해 공인중개사 등 9명과 함께 인천시 미추홀구 일대 아파트와 빌라 등 161채의 전세보증금 125억원을 받아 가로챈 혐의를 받고 구속 기소됐습니다. 특히 피해자 3명이 잇따라 극단적 선택을 해 안타까움을 더했습니다.

경기도 화성시 동탄신도시에서는 오피스텔 전세 사기 혐의로 B부부가 입건돼 조사 중입니다. 이들은 화성 동탄과 병점, 수원 등지에서 오피스텔 250여 채를 소유하고 있는데요. 최근 부동산 전셋값이 하락하면서 계약기간 만료를 앞둔 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하자 임차인들이 B씨 부부를 고소한 것입니다.

부산에서도 전세 사기 피해 사건이 잇따라 접수되고 있습니다. 부산진구 전포동의 한 오피스텔 세입자 20명은 전세보증금을 돌려받지 못했다며 건물명의자와 실소유자를 사기 혐의로 고소했으며, 부산 등지에 빌라와 오피스텔 등 90채를 소유한 부부가 전세 계약 만료를 앞두고 전화번호를 바꾸고 잠적해 세입자들이 대책위원회를 꾸리고 공동 대응에 나섰습니다.

[Remark] 전세 사기 유형에는?

경찰청이 지난해 7월 발표한 보도자료에 따르면, 최근 국내에서 기승하고 있는 전세 사기 유형을 7가지로 구분하고 있습니다. 우선 ‘무자본∙갭투자’ 유형입니다. 신축 빌라 등 건축주, 공인중개사‧분양대행사 등 브로커, 매수인 등이 공모해 미분양 빌라 등을 무자본 매입 후 임대차 계약으로 보증금을 편취하는 행위인데요. 예를 들어 피의자가 미분양 신축 빌라를 전세보증금만으로 무자본 매입한 후 정상적으로 보증금 반환을 할 수 있는 것처럼 속여 세입자와 전세 계약을 해 보증금을 가로채는 사건이 이 유형에 속합니다.

두 번째는 ‘깡통전세’ 등 보증금 미반환 유형입니다. 담보 설정, 많은 채무 등 보증금을 반환할 능력이 없음에도 이를 숨기고 임대차 계약을 체결한 뒤 보증금을 미반환한 행위인데요. 집주인이 대출금 미납 등으로 자금 사정이 어려워 전세 계약을 하더라도 보증금을 돌려줄 수 없음에도 이를 알리지 않은 채 세입자와 전세 계약을 해 보증금을 돌려주지 않는 행위를 말합니다.

최근 이슈가 된 전세 사기는 대부분 무자본∙갭투자 유형과 ‘깡통전세’ 등 보증금 미반환 유형이 대부분입니다. 특히 최근 몇 년간 집값과 전셋값이 동시에 상승하면서 무자본 갭투자 환경이 조성되자 전세 사기를 목적으로 한 이들이 조직적으로 나타나기 시작했는데요. 이후 부동산시장이 침체하며 깡통전세 문제가 불거지자 걷잡을 수 없는 사회적 파장이 생겼습니다.

이 외에도 △부동산 권리관계 허위고지 △실소유자 행세 등 무권한 계약 △위임 범위 초과 계약 △허위보증‧보험 △불법 중개·매개행위 등이 대표적인 전세 사기 유형에 속합니다.

[Remark] 계약 만료 전세 물량 쏟아지는 하반기... 깡통전세 공포 확산

전문가들은 이러한 전세 사기 문제가 올 하반기에 더욱 심각해질 것으로 전망하고 있습니다. 주택시장 침체로 전세가가 매매가보다 높은 역전세현상이 심해짐에 따라 ‘깡통전세’로 보증금 반환을 제때 해주지 못하는 곳들이 늘어나리라 예상되기 때문인데요.

KB금융지주 경영연구소가 지난 4월 7일 발표한 '전세보증금 미반환 리스크 점검' 보고서에 따르면, 주택시장이 지금처럼 위축된다면 수도권 빌라시장을 중심으로 전세보증금 반환 어려움에 직면할 가능성이 농후하다고 밝혔습니다. 그 이유로 지난 2년간 매매된 빌라의 상당수가 높은 전세가율을 기반으로 거래됐다는 점을 들면서, 주택가격 하락에 따라 깡통전세 발생 가능성이 증가할 것이라고 언급했는데요.

특히 전세가율이 높고 최근 매매 및 전셋값 하락폭이 크며, 지난 2년간 빌라 거래가 활발했던 서울과 인천을 중심으로 전세금 반환 시 어려움에 직면할 수 있음을 경고하고 있습니다. 구체적으로, 인천은 미추홀구, 서구, 남동구, 부평구, 서울은 강서구, 송파구, 도봉구, 은평구 등의 빌라시장을 중심으로 전세 불안이 확대될 전망입니다.

또한 2020년 8월 임대차법이 시행된 이후 전세금 이중가격(신규, 갱신)이 형성되면서 지난 2년간 높은 가격대에 신규 계약한 전세물량이 올해 하반기부터 갱신될 예정입니다. 이에 따라 역전세가 불가피한 상황인데요. 만약 집주인들이 전세보증금 일부를 반환해줄 수 없다면 깡통전세 등으로 인한 보증금 미반환 문제로 고통을 받는 세입자들은 더욱 늘어날 것으로 보입니다.

[Remark] 전세 사기 대책 마련은?

전국적으로 전세 사기 피해가 잇따르자 정부는 전세 사기 피해를 줄이기 위한 대책 마련에 나서고 있습니다. 우선 정부는 전세 사기 피해자의 주거 안정을 위해 금융기관에서 경매를 유예할 수 있도록 하고, 금융기관이 제3자에게 채권을 매각한 경우에도 경매를 유예하도록 하는 방안을 신속하게 추진하기로 했습니다.

이와 함께 전세 사기 피해자가 먼저 주택을 매입할 수 있는 ‘우선매수권’ 도입도 추진 중에 있는데요. 해당 주택을 경매 최고가(낙찰가)로 구입할 수 있는 권리를 피해자에게 주는 것으로, 현재 경매에서 공유지분자에게 부여하는 우선매수권과 비슷한 구조입니다.

또, 피해 임차인이 거주주택을 낙찰받을 때 자금을 마련할 수 있도록 충분한 거치기간을 담보로 한 저리 대출 방안을 금융당국과 협의하기로 했습니다. 구체적으로 주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 등의 예외 적용을 유력하게 검토하고 있습니다.

그뿐 아니라 피해 임차인들이 이미 시행 중인 지원방안을 편리하게 활용할 수 있도록 찾아가는 서비스를 즉시 확대하기로 했습니다. 이를 위해 피해 임차인이 많은 지역에서 법률 및 심리 상담을 제공하는 ‘찾아가는 상담버스’를 즉시 운영하고 한국변호사협회, 한국심리학회와 협력해 전문인력을 충원하는 한편, 전세 피해 지원센터 조직과 인력을 확충할 계획입니다.

우리금융그룹도 금융권에서는 처음으로 전세 사기 피해자들을 대상으로 전세자금 대출 등 5300억원 규모의 주거 안정 금융을 지원하기로 밝혔습니다. 우선 주거 불안에 놓인 피해자를 대상으로 가구당 최대 1억5000만원 한도(보증금 3억원 이내), 총 2300억원 규모로 전세자금 대출을 지원하고, 피해자 중 새로운 주택을 구입하는 세대를 대상으로는 가구당 2억원 한도로 대출만기 최장 40년(거치기간 5년), 총 1500억원의 주택구입자금을 대출해 주기로 했습니다.

[Remark] 전세 사기 예방법은?

전세 사기는 피해자의 절반 이상이 부동산 거래가 익숙하지 않은 2030세대로, 젊은이들에게 큰 피해를 입힌 사건입니다. 이럴 때일수록 전세 사기 예방법을 제대로 숙지한다면 향후 더 큰 피해를 막을 수 있을 텐데요.

우선 최근 전세 사기가 급증한 이유는 깡통전세 때문입니다. 따라서 전셋집을 계약하기 전 구하려는 집 시세가 주변과 비교해 적정한지부터 확인해야 합니다. 그런데 전세 사기가 많이 일어나는 빌라의 경우 ‘깜깜이 시세’라고 불릴 정도로 시세 확인이 어려웠는데요. 다행히 주택도시보증공사가 만든 ‘전세안심앱’과 밸류맵이 운영하는 ‘빌라시세닷컴’을 통해 시세 확인이 가능하니 참고하길 바라겠습니다.

이후 매매가 대비 전세가가 50~60% 정도인 매물을 골라야 합니다. 70%도 괜찮다는 전문가들이 있긴 하지만 최근의 깡통전세 확산세 및 집값 하락기를 고려한다면 좀 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

전세가율이 적정하다면 등기부등본을 확인해 근저당이나 압류 상황을 반드시 확인해야 합니다. 임대차 계약 대상 건물에 저당권 설정, 압류 등 우선순위 권리를 숨기고 계약 체결 후 보증금을 편취하는 전세 사기가 많은 만큼 필수로 체크해야 합니다. 그리고 계약 시 전입신고와 확정일자 효력 전 등기부등본 상태에 변동이 없어야 한다는 내용의 특약을 넣는 것도 도움이 됩니다.

계약 전 임대인의 세금 체납 여부도 확인해야 합니다. 미납된 세금은 보증금보다 우선 변제될 수 있기 때문입니다. 임대인 동의 없이도 세무서나 주민센터에서 임대인의 국세, 지방세 납세증명서를 확인할 수 있습니다. 임대인의 보증금 미반환 이력도 확인하는 것이 좋습니다. 과거에는 알기 어려운 정보였지만 현재는 임대인의 동의를 얻으면 ‘전세안심앱’에서 확인이 가능합니다. 올 9월부터는 집주인의 동의가 없어도 확인이 가능해진다는 점도 참고하시고요.

계약 후에는 전입신고와 확정일자를 받은 뒤 주택도시보증공사(HUG) 등에서 취급하는 전세금 반환보증보험에 가입하는 것을 추천합니다. 보증금 1억원에 30만원 안팎의 수수료를 내야 하지만 보증금을 온전히 지킬 수 있는 방법입니다. 또한 보증보험 가입에 제한이 있기 때문에 계약을 하기 전 미리 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.

지금까지 전세 사기와 관련된 내용을 알아봤습니다. 최근 전세보증금 사기 피해를 살펴보면 점점 조직적이고 지능화되고 있다는 것을 알 수 있습니다. 하지만, 정부가 피해 대책을 마련하고 있고, 예방법도 시스템화되고 있어 전세 사기 피해는 향후 줄어들 것으로 기대됩니다.

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