부동산 시장이 지역별로 극명한 온도 차를 보이는 가운데, 주택의 단순 가격뿐만 아니라 실제 거주 여부와 보유 방식에 따라 세액 차이가 크게 벌어지는 2026년 세제개편안이 발표되었습니다.
확 달라진 부동산 세금 제도에서 반드시 챙겨야 할 핵심 변화들을 정리합니다.
이번 세제개편안에서 가장 큰 폭으로 변하는 항목은 종합부동산세(종부세) 계산 방식입니다.
기존 1세대 1주택자의 종부세 기본공제액은 12억원이었으나, 개편안은 실거주 1주택자의 기본공제액을 14억원으로 확대하고 비거주 1주택자는 9억원으로 축소하는 차등 적용안을 제시했습니다.
이에 따라 공시가격 20억원 상당의 고가 주택을 소유하더라도 직접 거주하지 않고 전세 등을 준 채 타 지역에 거주한다면 이전보다 종부세 과세표준이 대폭 넓어져 세금 부담이 크게 늘어나게 됩니다.
다만 해당 안은 국회 법률 개정을 거쳐야 하는 2026년 세제개편안 단계이므로 확정 여부를 지속 점검할 필요가 있습니다.
종부세 과세표준을 산정할 때 공시가격에 곱하는 공정시장가액비율도 상향 조정됩니다.
현행 60% 수준에서 일반 주택은 70%로 인상되며, 3주택 이상 보유자나 조정대상지역 내 주택에 대해서는 단계적으로 최대 80%까지 올려 적용하는 방안이 포함되었습니다.
공정시장가액비율이 오르면 주택의 공시가격 자체가 상승하지 않더라도 과세표준 금액이 늘어나 보유세 납부액이 늘어나는 효과가 발생합니다.
따라서 고가 주택 및 다주택 보유자는 공시가격 상승률만 체크할 것이 아니라 주택 수, 위치한 지역, 실거주 여부를 종합 판단해야 합니다.
주택 매도 시 세금 부담을 줄여주던 장기보유특별공제 제도 역시 실제 거주기간을 대폭 우대하는 방향으로 전환됩니다.
종전에는 보유기간만 길어도 비교적 높은 공제율을 적용받을 수 있었으나, 개편안은 1세대 1주택자라 하더라도 거주기간에 배정된 공제 비중을 대폭 높이도록 개편될 예정입니다.
양도차익이 큰 고가 주택일수록 실거주 없이 단순 소유만 오래 한 경우에는 장기보유특별공제 혜택이 크게 줄어들어 매도 시 예상보다 많은 양도소득세를 부담할 수 있습니다.
다주택자에 대해 한시적으로 적용되던 양도세 중과 유예 조치는 2026년 5월 9일 자로 끝났지만, 정부는 이번 개편안을 통해 조정대상지역 내 다주택자의 양도세 부담을 다각도로 완화해 주는 한시적 대책을 추가 제시했습니다.
매물이 동결되는 것을 막고 다주택자의 시장 이탈을 유도하기 위함입니다.
따라서 여러 채의 주택을 보유한 다주택자는 무작정 장기 보유를 고수하기보다, 한시적 완화 정책이 적용되는 기간 내에 매도 시 실제 수령할 수 있는 정산 금액을 정확히 계산하여 세부담이 큰 주택부터 순차적으로 정리하는 전략이 유리합니다.
상급지로 갈아타기 위해 일시적 2주택 상태를 유지하는 실수요자들의 주의도 요구됩니다.
조정대상지역 내 일시적 2주택자의 기존 주택(종전주택) 처분기한이 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 기존 3년에서 2년으로 단축 적용될 예정입니다.
처분기한을 넘길 경우 일시적 2주택 비과세 혜택을 받지 못하고 중과세율이나 일반세율을 적용받게 되므로, 신규 주택 취득일과 종전주택 매도 계약일, 거주 요건 이행 여부를 월 단위로 철저히 계산해 매매 계획을 수립해야 합니다.
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