지방 부동산 불황과 시공사의 워크아웃으로 수년간 제자리 걸음을 하던 울산 중구 반구동 공동주택 개발사업이 재추진된다. HDC현대산업개발이 시공을 맡아 아이파크로 개발하며 2150억원의 본프로젝트파이낸싱(PF)에 채무보증을 약정해 자금조달을 돕는다.
4일 HDC현대산업개발에 따르면 계열사인 HDC아이앤콘스로부터 반구동 아이파크 시공권을 넘겨받기 위해 7월30일 120억원에 양수도 계약을 체결했다. 주무관청으로부터 시공사 교체를 위한 사업계획변경승인을 득할 10월에는 2150억원의 본PF에 채무보증을 약정한다. 이
HDC현대산업개발 관계자는 "시공권을 넘겨받기 위한 양수도 계약을 위해 신용보강을 제공하는 것"이라고 밝혔다.
반구동 아이파크는 울산광역시 중구 반구동 554-5번지 일대에 지상 2층~지상 29층의 공동주택 680가구를 개발하는 사업이다. 시행사는 정선프라임으로 2021년 10월 태영건설을 시공사로 선정해 도급계약을 체결했으나 부동산 불황이 시작되면서 사업이 지연됐다. 국토교통부에 따르면 울산 미분양은 2021년 말 397가구에서 2022년 말 3570가구로 799.24% 급증한 뒤 2024년 말 4131가구를 기록했다. 또 2023년 12월 태영건설이 워크아웃을 신청하면서 사업이 답보 상태에 빠졌다.
정선프라임은 사업 정상화를 위해 2024년 11월 HDC아이앤콘스로 시공사를 변경했고 올해 7월 HDC현대산업개발이 넘겨받았다.
사업이 되살아났으나 PF 이자비용 출혈과 주식 양도담보 등으로 인해 시행사가 거둘 수 있는 이익은 줄어든 상황이다. 2021년 10월 1950억원, 2024년 11월 2150억원의 본PF를 조달했으며 연간 7~8%의 고금리가 적용됐다. 정선프라임은 사업이 지연된 사이 이자비용 등 지출이 이어진 탓에 자기자본이 2021년 말 –52억원에서 2024년 말 –102억원으로 악화했다.
또 본PF를 연장하기 위해 대주인 삼성증권에 주식을 양도담보해 개발 이익도 줄어들 전망이다. 기존 주주와 지분율은 김홍찬 대표가 40%를 보유하고 나머지 주주가 60%를 나눠 가졌지만 2024년 말 기준으로는 삼성증권의 유동화전문회사(SPC)인 더블에스반구제영차가 70%, 나루가 30%를 소유하고 있다.
기존 시행사 주주의 이익은 줄어들 전망이나 삼성증권의 주주 참여와 HDC현대산업개발의 시공으로 사업은 정상 궤도에 오르게 됐다. 삼성증권은 자금조달을 맡고 HDC현대산업개발은 공사 측면에서 불확실성을 해소할 것으로 보인다. HDC아이앤콘스가 본PF에 책임준공을 약정했던 만큼 HDC현대산업개발도 약정을 이어갈 것으로 보인다. 울산 미분양이 올해 들어 감소 추세를 보이고 있는 점이 사업 재추진 요인으로 분석되며 지난해 말 4131가구에서 5월 말 3140가구를 기록했다.
나영찬 기자
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