첫 아파트 구입부터 상급지로 향해가는 점핑 방법

조회 7,1272025. 3. 27. 수정

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좀 긴 썰로 큰 그림을 그리고 시작할게요.

킹두부 구독자 대다수는 무주택자 또는 1주택자입니다. 그리고 대부분 이런 고민을 하고 있을 거예요.

🤧 무주택자
"전세로 살면서 돈을 더 모은 후 집을 살까?""청약을 계속 도전해야 할까?""집을 사야 할 타이밍은 언제일까?"

🏚️ 1주택자
"더 좋은 입지로 갈아타야 하는데, 지금이 적절한 시점일까?""자금이 부족한데, 갭투자로 먼저 투자해 볼까?"

그래서 킹두부가 이를 해결할 수 있도록 갭투자, 경매, 청약, 재건축·재개발 등 다양한 분석 자료를 제공하고 있어요. 그런데!!

내 집 마련이 간절하면, 전세부터 시작하지 말라🙅

특히 무주택자, 그중에서도 신혼부부라면 ‘깨끗한 신축’ 혹은 ‘넓은 평수’의 전세를 선택하는 경우가 많을 거예요. 원하는 지역에 들어가기엔 자금이 부족하고, 그렇다고 주거 환경을 포기할 수 없으니 전세부터 시작하는 거죠.

하지만 정말 내 집 마련을 목표로 한다면, 당장의 편의성보다 자산 증식을 우선해야 합니다.

why?

✔ 전세 자금의 기회비용을 고려해야 한다

예를 들어 5억짜리 전세를 살고 있다면, 2년 후(혹은 4년 후)에 돌려받는 돈은 그대로 5억입니다. 은행에만 넣어도 이자가 붙지만, 전세 자금은 수년간 묶여 있는 돈이 되죠.

✔ 자산가치 상승의 기회를 잡아야 한다

반면, 같은 5억으로 주택을 매입하거나 전세 끼고 갭투자를 했다면 몇 년 후 부동산 가치는 5억 이상으로 상승할 가능성이 큽니다. 즉 레버리지를 활용해 현금 대비 더 높은 수익률을 실현할 가능성이 있는거죠.

* 물론 상기 비교는 각종 재테크 및 부동산 하락세 등의 변수를 제하고, 절대적인 상황 비교로만 참고.

✔ 부동산은 결국 우상향한다

2003년부터 '서울 아파트 매매가격지수'를 보면 계속 오른쪽으로 올라가고 있죠. 결국 우상향한다는 뜻인데요.

최근 시장은 지방 부동산이 장기 침체에 접어든 반면, 서울(특정 상급지로) 쏠림 현상이 심화하고 있죠. 과거에는 수도권과 광역시가 동반 상승하는 경향이 있었지만, 지금은 지역 간 양극화가 더욱 심화하는 추세예요.

그럼 당장 상급지에 진입할 수 없다면 방법이 없는 걸까? 놉!🙅 오히려 처음부터 상급지에 자리를 잡는 것은 현실적으로 극히 드물어요.

금수저이거나, (코인이나 주식 대박으로) 초기 투자금이 상당한 사람들만 가능한 일이죠. 하지만 부동산에서 중요한 것은 처음부터 최종 목적지에 도달하는 것이 아니라, 지속적인 이동 전략을 세우는 것이에요.

부동산 시장에서는 특정 시점에 뛰어드는 것이 아니라, 계속해서 점프해 나가는 과정이 핵심이에요. 이를 위해 첫 매수를 레버리지 전략의 시작점으로 삼는 것이 중요해요. 서울의 강남·마포·성수 같은 핵심 지역이 아니더라도, 중장기적으로 가치가 상승할 가능성이 있는 지역부터 시작해 단계적으로 상급지로 이동하는 것이 현실적인 전략이죠😉.

만약 경기·인천 등 수도권 외곽에서 시작해 서울로 이동하는 방식을 택한다면, 수도권에서도 중장기적인 개발 계획이 뚜렷한 지역을 선택하는 것이 중요해요. 대표적인 예로 GTX 노선이 예정되어 있거나, 서울과 거의 동반상승하는 곳들(동탄, 분당, 과천 등)에서도 재건축 재개발이나 어느정도 호재가 있는 곳들이 될 수 있겠죠.

즉, 부동산 시장에서 중요한 것은 단순히 "집을 사야 한다"가 아니라, "어떤 지역에서, 어떤 흐름을 타고 이동할 것인가"라는 전략적 접근이에요. 단기적으로 집값이 흔들릴 수는 있지만, 장기적으로 보면 결국 올라가는 지역과 정체되는 지역은 어느정도 정해져 있어요.