[Remark] A씨의 사례… 1주택자도 양도세 물 수 있어

서울 강남구에 거주하고 있는 직장인 40대 A씨는 10년 전 7억원에 취득한 아파트를 팔기 위해 부동산 중개업소를 찾았습니다. 그는 운 좋게 서울 강남구에 아파트를 매수한 덕분에 집값이 10년 만에 20억원으로 상승했습니다.

해당 주택은 양도 차익만 13억원에 달했지만, A씨는 크게 걱정하지 않았습니다. 왜냐하면 어디선가 1세대 1주택의 경우, 양도세가 면제라는 이야기를 들었기 때문이죠. 하지만, A씨는 부동산 중개업소에서 해당 주택은 고가주택에 해당이 되므로 양도세를 내야 한다는 이야기를 전해 듣고 충격을 금치 못했는데요.

그러던 와중 A씨는 집을 단독명의에서 부부 공동명의로 변경하게 되면 양도세를 줄일 수 있다는 기사를 보고 매도 전 공동명의로 변경하기에 이르렀는데요. 과연 A씨는 부부 공동명의를 통해 절세를 실현할 수 있었을까요?

[Remark] 부부 공동명의 시 절세 이점은?

공동명의란 부동산과 같이 기본적으로 분리하기 어려운 하나의 재산을 2명 이상이 공동으로 소유하는 것을 말합니다. 일반적으로 부부가 절세 등의 이유로 주택을 공동명의로 등록하는 경우가 많은데요.

기본적으로 1가구 1주택 보유자는 양도세가 없지만, 앞서 A씨의 사례처럼 12억원 초과의 고가 주택을 보유하고 있다면 1가구 1주택이라도 양도세가 부과되는데요. 이 경우, 부부 공동명의로 등기했다면 과세표준이 낮아져 세율이 낮아지는 효과를 볼 수 있습니다. 이를테면 단독명의일 때 과세표준(양도차익에서 장기보유 특별공제와 기본공제를 뺀 금액)이 1억원이라면 세율이 35%지만, 공동명의일 땐 과세표준이 5000만원이 돼 세율을 15%만 적용받는다는 이점이 있습니다. 기본공제도 각각 250만원씩 총 500만원을 공제받을 수 있습니다.

게다가 종합부동산세도 낮출 수 있습니다. 종합부동산세는 국내 주택의 공시가격을 합산한 금액이 9억원(1가구 1주택자는 12억원)을 초과하는 경우 납부해야 하는데요. 양도세와 마찬가지로 과세표준이 높을수록 세율이 더 높아지는 누진세 구조인 데다 과세 방법이 세대별 합산 방식이 아닌 인별 합산 방식이기 때문에 부부가 공동명의로 주택을 소유하게 되면 과세표준이 낮아진다는 장점이 있습니다.

[Remark] 공동명의의 함정... 예상치 못한 세금 부담 있을 수도

하지만 부부 공동명의시 주의해야 할 점도 있습니다. A씨 사례처럼 단독명의를 부부 공동명의로 변경하는 경우, 증여세와 취득세 등 세금과 등기수수료 등을 추가로 부담해야 합니다. 경우에 따라 이 비용이 공동명의를 통해 얻을 수 있는 절세 비용보다 더 많아질 수 있습니다.

현재 세법에 따르면, 배우자의 경우 10년간 6억원을 세금 없이 증여할 수 있지만, 초과분에 대해서는 증여세를 납부해야 합니다. 또한, 명의 변경에 따른 취득세도 고려해야 하는데요. 증여가액의 3.5%가 취득세로 부가되기 때문입니다. 이 외에도 부동산 취득에 따른 지방교육세(0.3%), 농어촌특별세(면적 85㎡ 초과시 0.2%) 등도 추가로 납부해야 합니다.

또한 단독명의를 부부 공동명의로 변경 시 해당 부동산을 10년 이상 보유하는 것이 좋습니다. 세법에 따라 배우자로부터 증여받은 부동산을 증여일로부터 10년 내 양도하는 경우, 이월과세 규정이 적용돼 증여 당시 가액이 아닌 증여자가 최초에 취득한 가액으로 적용되기 때문입니다.

또, 만약 배우자가 가정주부라면 국민건강보험 피부양자 자격 박탈에도 유의해야 합니다. 피부양자가 되려면 소득과 재산, 부양 등의 요건을 모두 충족해야 하는데요. 만약 아파트 지분이 9억원을 초과하거나 5억4000만원에서 9억원 사이일 경우, 연간 소득 1천만원 이상이 되면 피부양자 자격에서 박탈될 수 있습니다.

[Remark] 공동명의의 올바른 활용법은?

결론적으로 단독명의로 된 주택을 부부 공동명의로 변경을 하려고 하는 경우에는 공동명의를 통한 양도세, 종부세 절세효과와 증여세, 취득세, 등기수수료 등의 비용을 꼼꼼히 확인해 변경 여부를 결정하는 것이 좋습니다. 또한, 변경 시점도 중요한데요. 만약 청약에 당첨된 경우라면, 준공 전 분양권 상태에서 명의 변경을 진행해야 유리합니다. 분양권은 권리 상태라서 증여받은 배우자가 내는 취득세가 없기 때문이죠. 또한, 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 부과되므로 공동명의로 전환한다면 상반기 중으로 진행하는 것이 좋습니다.

명의변경이 아닌 주택 매수 시 부부 공동명의를 진행한다면 어떤 부분을 고려해야 할까요? 향후 집값 상승이 예상되거나 고가 주택을 구매할 때에는 단독명의보다 공동명의가 양도세와 종부세 절세 측면에서 유리합니다. 또한, 소득이 없는 배우자와 공동명의를 할 경우, 재산취득자금 출처조사 등을 거쳐 증여세가 추가로 부과될 수 있으니 주의할 필요가 있습니다.

지금까지 부부 공동명의의 장단점과 활용 팁 등을 살펴봤습니다. 기본적으로 고가 아파트일수록 단독명의보다 부부 공동명의가 절세 측면에서 유리하다는 점을 알 수 있었는데요. 다만 부동산 취득 시점이 아닌 중간에 명의를 변경할 경우, 절세보다 추가 비용이 더 들 수 있다는 단점도 있습니다. 그러므로 공동명의 전에는 반드시 세무사 등 전문가의 도움을 받으시길 바라겠습니다.

※ 본 포스팅은 부부 공동명의와 관련된 참고용 원고로, 세금과 관련된 사항에 대한 법적 책임을 지지 않으며, 향후 세법은 변경될 수 있음을 알려 드립니다. 또, 구체적인 세금 계산이나 조언이 필요하다면 세무사 등 전문가와 필히 상담하시길 바랍니다.

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