송도 마스터피스, 송도11공구 개발 본격화
송도국제도시 개발이 최종 단계에 들어갔습니다. 인천경제자유구역청은 지난 12월 14일, 송도 마지막 공유수면 매립공사인 11-3공구의 착공에 들어갔다고 밝혔습니다. 송도국제도시의 마지막 개발구역인 송도11공구가 수면 위로 전체 모습을 드러내기 시작한 겁니다.
송도11공구는 전체 면적이 6.92㎢로 송도 11개 공구 가운데 가장 큰 규모를 자랑합니다. 워낙 넓어서 3단계에 걸쳐 매립을 진행해야 했죠. 가장 마지막에 개발되는 공구답게 도시계획의 완성도가 높아 ‘송도의 강남’ 또는 ‘리틀 송도’로 기대를 모으고 있는 곳으로도 유명합니다.
'한국의 베니스' 송도11공구 워터프론트와 상업지역
송도11공구의 가장 큰 특징은 공구 중앙을 가로지르는 4.98km 길이 워터프론트입니다. 송도국제도시를 감싸는 형태로 조성되는 송도워터프론트의 일부분으로, 수질개선 및 방재기능을 수행하는 한편 주민들에게 친수공간까지 제공하는 핵심 녹지 인프라입니다.
특히 송도11공구 워터프론트는 다이나믹한 물길 계획이 백미입니다. 호수나 바다를 향해 직선으로 뻗은 다른 워터프론트와 달리, 송도11공구 워터프론트는 자연스러운 곡선으로 물길을 만들고, 40~60m 넓이의 수로 중앙에는 하중도를 계획했습니다. 센트럴파크와는 사뭇 다른 특별한 공간경험이 예상됩니다.
하중도 주변으로는 각종 상업시설과 친수공간이 계획되어 있습니다. 송도11공구 주민과 관광객을 위한 쇼핑·여가 인프라를 책임지는 중심지역이죠. 일대 상업시설은 높이 계획이 12m에서 높아도 최대 30m 수준이라, 조망을 해치지도 않고 ‘물의 도시’ 베니스 같은 경관에 일조하겠습니다.
중대형 중심의 다양한 주거시설
송도11공구의 공간구조는 세 겹의 동심원으로 이루어져 있습니다. 워터프론트와 상업시설이 중심에 위치해 있고, 다음으로 주거공간이 중심지역을 감싸는 형태로 조성되어 있죠. 그래서 송도11공구의 주민들은 도시 외곽으로 출근하고, 중심에서 여가를 보내게 됩니다.
규모도 상당합니다. 주택건설계획에 따르면 송도11공구에는 총 약 1.8만여 세대(오피스텔 미포함)의 주택 공급이 계획되어 있는데요. 3기 신도시인 인천 계양테크노밸리나 부천 대장지구에 필적하는 수준입니다. 일개 공구 수준이 아니라 하나의 어엿한 신도시로 취급받아도 이상하지 않을 규모입니다.
규모만큼 주택 구성도 다양합니다. 송도11공구에는 공동주택 11개 블록과 주상복합 6개 블록, 연립주택 2개 블록에 단독주택용지까지 마련되어 있습니다. 송도국제도시에 단독주택용지가 있는 곳은 송도11공구밖에 없습니다.
개별 주택용지마다 계획된 평균 평형도 96~106㎡로 중대형 구성인 점을 고려하면, 송도에 기대되는 고급 주택수요를 송도11공구에 수용할 계획임을 미루어 짐작할 수 있습니다. 워터프론트 주변의 최고 높이 150m 규모 주상복합, 바다를 바라보는 단독주택 용지가 특히 매력적입니다.
대규모 산·학·연 갖춘 ‘송도 안의 새로운 자족도시’
송도11공구의 또 다른 별명은 ‘리틀 송도’입니다. 송도국제도시는 수도권에서도 손꼽힐 정도로 높은 수준의 자족성으로 높은 평가를 받고 있는 도시죠. 실제로 송도11공구는 큰 규모에 걸맞게 다종다양한 인프라를 갖춘 건 물론이고, 산업시설 및 R&D용지를 대량으로 공급합니다.
토지이용계획에 따르면 송도11공구의 산업시설용지 면적은 총 98만 4,320㎡로 전체의 7.9%에 달합니다. 이 비중의 대단함은 다른 도시와 비교해 보면 바로 알 수 있는데요. 자족도시의 모범이자 이상형으로 불리는 성남판교가 4.86%, 삼성전자의 도시 고덕국제신도시도 3.35%에 그칩니다.
물론 산업시설용지 면적이 크다고 무조건 자족성이 뛰어나다고 볼 순 없습니다. 실컷 산업시설용지를 계획했지만 기업 유치에 실패해 풀밭이 되고 마는 경우도 허다하죠. 그런데 송도11공구는 매립이 다 되기도 전에 바이오 시장을 대표하는 공룡과 대학들이 부지 선점에 나섰습니다.
대표 주자는 국내 제약·바이오 시가총액 1위 삼성바이오로직스입니다. 삼성바이오로직스는 이미 송도국제도시에 바이오캠퍼스(1~4공장)를 짓고 사업을 운영하고 있는데요. 송도11공구 Ki19블록에 제2바이오캠퍼스를 지어 사업을 대폭 확장할 계획입니다. 신생 바이오공룡 롯데바이오로직스도 Ki19블록의 맞은편(Ki20블록)에 계획돼 있습니다.
공구 남쪽에 대규모 산업시설이 계획된 가운데, 북쪽에는 양질의 인력을 공급할 유수의 대학들이 들어섭니다. 교육연구단지 1블록(ER1)에는 연세대학교 국제캠퍼스 2단계 가 조성될 계획이고, 2블록(ER2)에는 인하대학교가 오픈이노베이션캠퍼스(인하대 송도캠퍼스)를 조성할 예정입니다.
이외에도 도시 외곽으로는 대규모 R&D용지가 총 13개 블록이 배치되어 있습니다. 고소득 직장인과 연구원들의 직주근접 수요를 짐작할 수 있는 대목이죠. 높이계획이 20m 수준으로 제한되어 있기 때문에, 도시 중앙의 공동주택(최고 110m)과 주상복합(최고 150m)도 많은 세대가 바다 조망을 누릴 것으로 예상됩니다.
완결성 높은 인프라 계획에 송도의 완성된 인프라까지 연계
송도11공구는 지금까지 확인한 것처럼 뚝 떼어놓고 보아도 완성된 신도시의 면모를 보이고 있는데요, 송도국제도시 일대 기존 인프라의 연계성까지 고려하면 한층 높은 인프라 완성도를 확인할 수 있습니다.
가장 눈에 띄는 부분은 송도에 유일한 종합병원 ‘송도세브란스병원(예정)’입니다. 송도11공구 북쪽에 연접한 국제화복합단지에 건설되는 지하 3층~지상 15층, 800병상 규모 종합병원입니다. 2022년 12월 착공에 들어갔고, 2026년 12월 개원 예정입니다.
산·학·연 연계성도 뛰어납니다. 송도11공구 경계로 연세대학교 국제캠퍼스와 인천글로벌캠퍼스, 한국외국어대학교 등 캠퍼스가 연접해 있고, 삼성바이오로직스와 엠코테크놀로지코리아 등이 송도바이오대로를 사이에 두고 가까이 붙어있어 높은 집적효과가 기대됩니다.
녹지 인프라도 연결되어 있습니다. 미추홀공원부터 누리공원, 글로벌파크로 연결되는 녹지 축이 11공구를 가로로 가로지르고, 십자 형태로 조성되는 워터프론트 주변을 따라 11공구 전체로 녹지가 확장되는 형태입니다. 녹지를 따라 걷기만 하면 송도 중심을 관통해서 홈플러스, 현대프리미엄아울렛(송도점) 등이 위치한 센트럴파크까지 이동할 수 있는 셈입니다.
교통망도 준수합니다. 인천신항대로나 송도바이오대로를 통해 아암대로를 타기만 하면 제2경인고속도로, 제3경인고속도로, 영동고속도로로 이동할 수 있습니다.
남쪽으로 수도권제2순환고속도로(계획)에 바로 진입할 수 있다는 점도 다른 공구와는 차별화되는 지점입니다. 송도에서 가장 동쪽에 붙어있기 때문에, 지리적으로 서울에 가장 가깝기도 합니다. 이렇게 송도의 완성된 인프라를 유리한 위치에서 누리는 한편, 도시계획의 완결성도 높아 시장의 이목이 쏠리고 있습니다.
송도11공구 마수걸이 공급, ‘송도자이풍경채 그라노블’ 분양 예고
송도11공구 계획이 수도권 일대 시장의 이목을 끄는 가운데, 최초 분양 소식이 나왔습니다. ‘송도자이풍경채 그라노블’이 연초 공급을 계획하고 있죠. 공동주택용지 1·2단지와 주상복합용지 3·4·5단지를 통합개발하는 단지로, 전체 3,270세대(아파트 5개 단지 2,728세대, 오피스텔 2개 단지 542실) 규모입니다.
마수걸이 분양단지답게 위치는 송도11공구 핵심 입지를 꿰찼습니다. 공동주택·주상복합용지 가운데 송도11공구 워터프론트에 바로 붙어있는 단지는 송도자이풍경채 그라노블이 유일하죠. 2열로 물러나 있는 주상복합도 높이가 최고 47층에 달하기 때문에, 아파트(최고 29층)를 넘어 워터프론트 조망을 누리는 구조입니다.
유치원과 초·중학교 부지도 끼고 있고, 북쪽으로는 연세대학교 국제캠퍼스(2단계), 남쪽으로는 인하대 오픈이노베이션캠퍼스(인하대 송도캠퍼스)와 송도11공구 중심상업지역을 접하고 있습니다.
각종 개발소식으로 기대감을 더하던 송도11공구도 이제 본격적으로 공급을 시작하네요. 당분간 수도권에 공급물량이 대폭 줄어들 전망이라, 송도11공구를 향한 대기수요의 주목도도 높을 것으로 예상됩니다.
