“공사비만 오른 게 아니였네”…작년 서울 분양가 중 60%는 ‘이것’

건설연구원 ‘건설공사비지수’ 보고서
“작년 서울 분양가 중 대지비 비율 65.2%”
공사비, 택지비, 각종 사업 비용 결합

서울 한 아파트 건설현장에 멈춰 서 있는 타워크레인 모습 [매경DB]

공동주택 분양가격 상승 원인을 공사비 상승에만 돌리는 것은 본질을 왜곡할 가능성이 커 택지비 등 다양한 요인을 함께 고려해야 한다는 지적이 나왔다.

1일 관련 업계에 따르면 한국건설기술연구원(건설연)은 최근 발간한 ‘건설공사비지수와 분양가격: 프레임을 넘어서’ 보고서를 통해 건설공사비지수 중심의 분양가 상승 요인 해석에 재검토가 필요하다는 의견을 제시했다.

건설공사비지수는 건설공사 수행 과정에서 투입되는 재료비, 노무비, 장비 사용료 등 주요 투입 요소의 가격 변동을 종합적으로 계량화한 지표다. 특정 기준시점 수준을 100으로 설정하고 시점별 투입 요소 가격 등락 정도를 지수로 나타내 원가 변동 추이를 파악하는 데 활용된다.

다만 해당 건설공사비지수가 여러 공사에 공통적으로 적용되는 ‘직접공사비’의 평균·종합적 가격 변동을 나타내는 지표여서 개별 사업의 공종 구성, 지역 여건, 공사 기간, 품질 수준, 시공 조건 등 구체적 특성을 직접 반영해 실제 원가나 분양가격을 보여주는 것은 아니라는 지적이다.

보고서는 2025년 12월 기준 주거용 건물 건설공사비지수가 130.76으로 2020년 대비 30.76% 상승했으나 같은 기간 서울 아파트 평균 분양가(부동산R114 기준)는 93.9% 올라 괴리가 큰 점을 한 예로 제시했다. 연구진은 분양가격 구성 요소에 건설공사비지수로 나타나는 직접공사비뿐 아니라 간접공사비, 설계비, 감리비 등 여타 사업 비용과 택지비가 포함되는 점을 염두에 둬야 한다고 강조했다.

일례로 주택도시보증공사(HUG)가 공표하는 ‘지역별 민간아파트 분양가 중 대지비 비율’을 보면 2025년 전국 평균 대지비 비율은 39%였으나 서울은 65.2%로 전국에서 유일하게 50%를 넘었다.

[한국건설기술연구원]

실제 연구진이 최근 분양 심사가 완료된 서울의 한 사업장 사례를 분석한 결과 1평(3.3㎡)당 분양가 신청 금액 7500만원 중 택지비 감정평가액이 4800만원으로 64%가량을 차지했다.

정비사업 관련 비용과 금융비용 등을 제외한 순수 건축비는 평당 약 2100만원으로 분양가의 28% 수준이었다. 이 가운데 약 700만원은 대리석 외관 마감, 커뮤니티 시설 고급화 등에 투입된 비용이었다.

연구진은 “분양가는 공사비, 택지비, 각종 사업 비용이 결합한 결과이며 최종적으로는 수요와 공급, 금융 환경, 사업 리스크, 입지 선호, 정책 규제 등 시장 구조 속에서 형성된다”며 “공사비가 일정 부분 상승하더라도 전체 분양가를 좌우하는 결정적 요인이 되기는 어렵다”고 지적했다.

이어 “분양가 구성 데이터를 항목별로 통계화해 관련 정보를 지속적으로 축적·제공할 수 있다면 더 객관적이고 균형 있는 진단과 대안 제시가 가능해질 것”이라며 “아울러 분양가격 변동을 더 정확하게 설명하기 위해 건설공사비지수를 대체할 새로운 통계 지수 개발이 필요하다”고 했다.