살면서 양도세 신고를 한 번도 안 해본 사람도 많고 해봐야 대부분이 한두 번이다. 하지만, 부동산을 팔 계획이 있다면 양도세부터 살펴봐야 한다.
양도세 때문에 매도를 미루거나 혹은 순서를 바꾸거나 등의 변동을 생각해야 할 때가 있기 때문이다.
올해부터 달라진 양도소득세 규정 몇 가지를 알아본다.

1. 다주택자 양도소득세 중과 배제 기간 1년 더 연장

부동산 시장이 과열되었을 때 만들었던 규정 중 하나인 다주택자 중과 세율 적용이 있다. 조정대상지역 내에서 소유한 주택을 양도할 때 1세대 2주택의 경우 기본세율에 20%를 가산하고 3주택 이상인 경우에는 30%를 가산하여 적용하는 내용으로, 양도세의 기본 세율이 6%~45%이니 여기에 20~30%가 가산되면 어마어마한 세율이 된다.

그런데 이 규정이 지난해 1년간 적용을 유예했었다. 그 기간이 올해 즉, 2024년 5월 9일까지였는데, 올해 들어 1년 더 연장됐다. 따라서 2025년 5월 9일까지는 다주택자여도 양도세 중과를 적용받지 않는다.

2. 소형신축주택 등 양도세 중과 배제

2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 기간에 취득한 다음의 주택은 양도세 중과 적용에서 배제된다.

3. 1세대 판정 기준 구체화

양도세에서 관심이 큰 항목 중 하나가 1세대 1주택 비과세이다. 1세대는 “거주자 및 그 배우자 그리고 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자”로 규정하고 있다. 쉽게 말하면 “혼인을 하여 가정을 구성하고 있는” 정도로 이해할 수 있다.

이에 따라 아직 혼인을 하지 않은 자녀가 별도로 세대를 분리하였더라도 그 부모와 같은 세대로 보는 것이다.
다만 다음의 경우에는 미혼인 자녀도 별도의 세대로 인정된다.

물론 이때에도 실질적으로 생계를 부모와 같이 한다면 같은 세대로 본다는 전제는 있다.

이번 개정에서는 위의 소득 기준을 구체화하였다. 12개월간 경상적이고 반복적으로 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상의 소득이 있어야 한다.

2024년 1인 가구 중위소득을 기준하면 연간 1,070만원 정도 이상의 소득이 있어야 한다는 계산이 나온다. 그리고 여기서 ‘소득’에는 사업소득과 근로소득 그리고 기타소득 중 인적용역의 대가만 포함된다.

4. 비주거용 건물의 1세대 1주택 비과세 보유기간 계산법

양도소득세에서 주택은 공부상 주택뿐만 아니라 실제 주거용으로 사용하는 비주거용 건물도 포함된다. 이에 따라 오피스텔을 주거용으로 임대 주고 있다면 해당 오피스텔은 양도세 계산 시 주택의 개수에 포함된다.

만약 주거용으로 사용하는 오피스텔 1채만 있다면, 1세대 1주택 비과세로 적용받을 수 있다. 다만 이번 개정으로 1세대 1주택 비과세 적용 시 보유기간 2년의 개념이 조금 달라졌다.

이제부터는 비주거용 건물을 주거용으로 사용하다 양도하는 경우 주택으로서의 보유기간은 해당 건물의 취득일부터가 아니라 사실상 주거용으로 사용한 날부터 계산한다.

예를 들어 2020년 1월에 오피스텔을 취득한 후 업무용으로 사용하다 2023년 1월부터 주거용으로 사용했고, 2024년 10월에 양도했다면 양도 시점에서 주거용으로 사용하고 있으니 주택으로 볼 수는 있다.

하지만, 보유기간은 취득일부터 계산한 4년 10개월이 아닌 주거용으로 사용한 날부터 계산한 1년 10개월이 되어 1세대 1주택 비과세 적용은 받지 못하게 된다.

글 성우경 세무사, 택스 튜브[Tax Tube] @taxtube1
발행 에프앤 주식회사 MONEY PLUS
※2024년 5월호에 실린 기사입니다