KB부동산이 ‘2025년 1월 KB 선도아파트 50’을 발표했어요. 매해 시세 총액 기준으로 상위 50개 단지를 줄 세운 명단인데요, 한마디로 전국에서 가장 비싼 아파트를 모은 거예요. 50개에서 2/3 이상이 규제지역 아파트란 사실. 여긴 대출이 집값의 절반만 나오는 곳이니 현금 부자들이 안전자산 찾아 강남권으로 더 몰린다는 얘기죠.
명단을 봅시다
TOP5를 모두 가져올 순 없으니 10개만 추려볼게요.
시세총액을 기준으로 하니 대단지를 이길 수 없죠. 헬리오시티가 단연 1등이며, 강남3구+용산구 가 주를 이루고 있어요. 우선 올해 지방은 탈락했어요. 부산 화명동롯데캐슬, 더샵센텀파크 등이요.
이들을 밀쳐내고 자리를 꿰찬 곳은 래미안원베일리('23년), 서초그랑자이('21년), 여의도 시범(재건축 호재), 목동9단지(재건축 호재), 디에이치자이개포('21년)예요. 다 이유있는 리스팅이네요.
주목할 부분은 선도50 리스트에 규제지역(강남3구+용산구) 아파트들의 비중이 갈수록 높아진다는 거예요. '21년 56% -> '22년 60% -> '23년 62% -> '24년 64% -> 올해 70%...!
즉, 점점 부가 있는 곳으로 더 몰린다는 의미죠.
지방은 미분양 바람
서울 중심부의 집값은 계속 오르는데 지방은 이와 반대로 가고 있어요. 가장 대표적 지역이 부산·대구·울산·경남 등 영남권이에요. 이 중 악성미분양(다 짓고도 주인을 찾지 못한 것) 물량이 이들 4개 지역에서 7천여가구에 달해요.
가장 눈에 띄는 곳이 대구. 미분양이 경기도에 이어 2번째, 악성 미분양으로는 전국에서 1등이에요. 불명예 성적표죠. 사실 부동산에 조금만 관심 있다면 '대구=미분양' 키워드에 익숙할 거예요. 대구가 왜 이 상황까지 오게 된 걸까요?
우선 과도한 인허가로 인한 공급이 너무 많았어요. 대구에 오래된 아파트가 많은데 갑자기 대거 재개발에 들어가며 수요 대비 공급량이 많아진거죠. 대구에 이런저런 재건축이 활발하자 외지 건설사들이 몰려 들어와 공급 폭탄을 터뜨립니다. 그리고 수주를 위해 조합원들에 최고의 조건을 내걸면서 이 금액은 고스란히 분양가에 올려지죠.
그러다 금리가 높아지고 '분양가가 너무 높은 거 아니야'란 인식으로 미분양이 속출해요. 그럼에도 공급은 계속되고 있으니 미분양의 무덤이 될 수밖에요.
지방 살리기 운동
우선 국민의힘에서는 비수도권 미분양 주택 해소를 위해 DSR 규제를 한시적으로 풀어줄 것을 정부에 요청했어요. DSR은 버는만큼 대출해주는 건데요, 지방 분양가가 수요자에게 부담스럽다면 대출한도를 완화해줘야 한다는 거죠. 그러나 금융당국 입장은 단호해요. 지방에만 특혜를 주면 형평성에 어긋난다는 거예요.
물론 이런저런 움직임은 일어나고 있어요. 올해부터 1주택자가 지방의 악성 미분양 주택을 구입할 때 양도세·종부세 산정 시 1가구 1주택 특례가 적용돼요.
그래서 올해 키워드는?
단연 '양극화'죠. 전국에서 가장 비싼 아파트 50이 서울 강남이 모두 휩쓴 반면, 지방에선 악성 미분양이 나오고 있으니 '양극화'는 계속될 것 같아요. 그리고 같은 지역에서도 더 구미가 당기는 곳(역세권인지, 대단지인지, 신축인지)으로 몰리는 또 다른 양극화가 일어날 거고요.
또다른 키워드는 '신도시'예요.
특히 올해 3기 신도시 공급이 시작되는데요, 고양 창릉, 하남 교산, 부천 대장, 남양주 왕숙 등 주요 3기 신도시에서 8000가구 규모의 본청약이 순차적으로 이뤄질 예정이에요.
마지막 키워드는 전세의 월세 가속화인데요. 이건 다음 내용에서 짚어볼게요!
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