서울 아파트 경매 과열 조짐…실거주 의무 단지도 ‘신고가 낙찰’

낙찰가율 3주 연속 90% 넘어
송파 포레나송파 감정가보다 35% 높게 낙찰

서울 아파트 경매시장이 다시 달아오르고 있다. 낙찰가율이 3주 연속 90%를 넘긴 가운데 실거주 의무가 남아 일반 매매가 어려운 아파트까지 감정가보다 훨씬 높은 가격에 낙찰되며 사실상 신고가 수준 거래도 나오고 있다. 반면 전세사기와 ‘깡통 전세(집값보다 전세보증금이 더 높아 보증금을 돌려받기 어려운 주택)’ 여파로 강제경매 신청은 급증하면서 서울 경매시장 내부 양극화도 뚜렷해지는 모습이다. 

15일 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. 뉴시스

16일 경·공매 데이터 전문기업 ‘지지옥션’에 따르면 이달 둘째 주(5월11∼15일) 수도권 아파트 경매 진행 건수는 365건으로 전주(189건)보다 176건 증가했다. 낙찰률은 36.7%로 전주(35.4%) 대비 1.3%포인트 상승했다. 낙찰가율은 91.5%로 전주(91.4%)와 비슷한 수준을 유지하면서 3주 연속 90%를 넘었다. 평균 응찰자 수는 6.1명으로 집계됐다. 

◆서울 아파트 경매시장, 신축·강남권에 응찰 집중

특히 서울 경매시장 강세가 두드러졌다. 집값 상승 기대가 큰 지역을 중심으로 수요가 몰리면서 감정가에 가까운 가격에도 바로 낙찰되는 사례가 늘고 있다는 분석이다. 서울 아파트 낙찰률은 47.6%로 전주(40.0%)보다 7.6%포인트 상승했고, 낙찰가율도 98.8%에서 99.6%로 올랐다. 지지옥션 관계자는 “진행 건수가 늘었지만 한 번도 유찰되지 않고 첫 경매에서 바로 팔리는 ‘신건 낙찰’ 사례가 증가한 것으로 보인다”고 분석했다. 

이번 주 최고 낙찰가율 사례는 서울 송파구 거여동 ‘포레나 송파’ 전용 67㎡였다. 감정가 12억1700만원보다 약 4억3000만원 높은 16억5000만원에 낙찰되며 낙찰가율 135.6%를 기록했다. 응찰자만 19명이 몰렸다. 이 단지는 2021년 8월 준공된 분양가상한제 적용 단지로, 올해 8월까지 5년간 실거주 의무가 적용된다. 실거주 의무가 끝나기 전에 경매에서 사실상 신고가 수준 가격이 형성됐다는 평가가 나온다. 

사진=연합뉴스

◆전세사기 여파에 강제경매 급증

반면 서울에서는 강제경매 신청도 빠르게 늘고 있다. 인기 지역 아파트에는 매수 수요가 몰리며 경매 열기가 이어지고 있지만, 전세사기와 깡통전세 여파로 보증금을 돌려받지 못한 세입자들의 경매 신청도 증가하는 모습이다. 경매는 집주인이 대출을 갚지 못해 금융기관이 신청하는 ‘임의경매’와, 세입자 등이 보증금을 돌려받지 못해 법원에 신청하는 ‘강제경매’로 나뉜다.

부동산 플랫폼 ‘집품’이 대법원 등기정보광장 자료를 분석한 결과 지난달 서울 집합건물(아파트·빌라·오피스텔 등) 강제경매 신청 건수는 595건으로 전월(482건) 대비 23.4%, 전년 동월(399건) 대비 49.1% 증가했다. 자치구별로는 강서구가 221건으로 전체의 37.1%를 차지했다. 이어 금천구(67건), 구로구(66건), 양천구(56건) 순이었다. 

강서·금천·구로·양천구 합산은 410건으로 서울 전체의 68.9%를 차지했다. 상대적으로 빌라·연립주택 비중이 높고 전세사기와 깡통 전세 피해가 집중됐던 곳이다. 

전문가들은 서울 경매시장에서도 자산별 양극화가 심화하고 있다고 분석한다. 이주현 지지옥션 전문위원은 “서울 아파트 경매시장은 신축과 인기 지역 중심으로 응찰 경쟁이 치열해지며 낙찰가율이 높아지는 흐름이 이어지고 있다”며 “반면 비아파트 시장은 전세사기 여파가 여전히 이어지면서 지역별 온도 차가 커지는 모습”이라고 분석했다. 

신진영 기자 sjy@segye.com