[Remark] 꿈틀대는 서울 여의도 재건축 사업
멈춰있던 서울시 여의도의 재건축 시계가 최근 다시 빠르게 회전하고 있습니다. 여의도의 아파트 단지들은 대부분 1970년대 지어지면서 노후화가 심각한 것으로 잘 알려진 바 있습니다. 가장 오래된 시범아파트는 1971년 입주해 올해로 51년이나 된 반백 살 아파트인데요. 은하, 삼부, 공작 등 다른 아파트도 지은 지 50년을 바라보고 있는 노령화 단지입니다.
그런 만큼 이들 아파트의 재건축은 오래전부터 시급하다는 말이 많았는데요. 지난달 공작아파트의 재건축 정비계획안이 서울시 심의를 통과하면서 사업에 급물살을 타게 됐습니다. 또한, 수정아파트 역시 얼마 전 영등포구청에 재건축사업 정비계획안을 제출했으며, 시범·한양아파트 등도 신속통합기획(이하 신통기획)을 통해 연내 정비계획안 확정을 목표로 하는 것으로 알려졌습니다.
[Remark] 여의도 재건축 단지는?
현재 여의도의 아파트는 총 22개 단지입니다. 그중 준공 30년이 넘은 노후 아파트는 전체 70%를 넘는 총 16곳인데요. 그중 공작아파트를 필두로 시범, 한양, 화랑, 대교, 한양, 삼부, 광장, 미성 등 대부분의 단지에서 재건축을 추진 중인 것으로 알려졌습니다.
정체됐던 여의도 재건축의 물꼬를 튼 곳은 공작아파트입니다. 공작아파트는 1976년 입주해 올해로 46년 된 노후 단지인데요. 지난달 서울시에서는 ‘제9차 도시계획위원회’에서 공작아파트의 재건축 정비계획안을 가결한 바 있습니다. 이에 향후 공작아파트는 현 373가구에서 최고 49층, 총 550가구 이상 규모로 탈바꿈할 예정입니다.
9월 초 대교·장미·화랑 아파트에서는 3개 단지가 통합재건축을 준비 중인 것으로 알려졌습니다. 현재 이들 아파트는 신통기획 합류를 검토 중인데요. 이와 관련해 주민 동의를 구하는 중입니다. 그뿐 아니라 준공 46년을 맞이한 수정아파트도 7월 말 영등포구청에 정비계획안을 제출하고 입안을 기다리고 있습니다. 해당 계획안이 통과될 시 수정아파트는 현 329가구에서 최고 45층, 총 525가구 규모로 재탄생할 전망입니다. 또한, 목화아파트는 8월 말 여의도 재건축 단지 중 처음으로 조합 창립 총회를 열고 조합을 설립한 것으로 알려졌습니다.
[Remark] 신속통합기획으로 불붙은 여의도 재건축... 속도 더 빨라지나
세간에서는 여의도가 지금처럼 재건축 속도가 붙은 원인으로 서울시가 올 초 공개한 ‘2040 서울플랜’과 신통기획 덕분이라는 이유를 들고 있습니다. 2040 서울플랜을 통해 ‘35층 룰’이 폐지돼 이들 재건축 단지의 사업성이 좋아졌다는 평입니다.
또한, 신통기획으로 사업 속도가 빨라진 것도 재건축 추진에 한몫하고 있는데요. 신통기획이란 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획입니다. 신통기획은 그동안 개별적으로 이뤄졌던 건축·교통·환경 심의는 물론, 정비계획 및 지구단위계획을 통합해 진행하므로 사업 기간이 기존 재건축보다 절반가량 줄어든다는 장점이 있습니다.
이에 여의도에서도 신통기획에 참여하는 단지가 늘고 있는데요. 1584가구로 여의도에서 규모가 가장 큰 시범아파트의 경우, 지난해 하반기 서울시 신속통합기획(이하 신통기획)에 선정되면서 사업 속도가 빠르게 진행 중입니다. 시범아파트는 용적률을 400%까지 끌어올려 최고 60층의 초고층 주거 시설로 탈바꿈할 예정입니다.
한양과 삼부 아파트 역시 신통기획에 참여 중인 것으로 나타났습니다. 한양아파트는 기존의 조합 대신 신탁사에 시행을 맡기는 신탁 방식으로 재건축을 진행 중인데요. 최고 50층, 총 1000가구 규모로 사업을 추진 중인 것으로 알려졌습니다. 일선에서는 이들 아파트가 원안대로 사업이 추진될 경우, 여의도의 마천루가 50층 이상의 초고층 스카이라인으로 뒤바뀌리라 예상하고 있습니다.
[Remark] 재건축 이후 시세 변화는?
재건축 소식이 불거졌음에도 여의도 현장 분위기는 아직까지는 다소 잠잠한 편입니다. 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 여의도동의 매물은 9월 14일 기준으로 보름 전보다 7.2% 증가했습니다. 재건축과 상관없이 매물이 적체되고 있다는 뜻입니다.
시세는 혼조세를 나타내고 있습니다. 거래는 전반적으로 관망세지만, 몇몇 아파트에서는 신고가가 출현 중입니다. 먼저 시범아파트의 경우, 여의도에서 가장 큰 규모를 지니고 있음에도 최근 거래가 잠잠한 편인데요. 전용 60㎡가 올해 들어 5월에 1건 거래됐는데, 최고가인 17억4500만원(11층)에 팔렸습니다. 직전 거래가인 2020년 12월 13억8500만원(10층)보다 3억 이상 오른 셈입니다. 단, 전용 156㎡의 경우 8월 32억(9층)에 거래되면서 지난 10월 35억(7층)보다 3억원 하락했습니다.
인근 삼부아파트도 전용 146㎡는 8월 32억(12층)으로 직전 거래가인 7월 30억3000만원(13층)보다 1억 이상 올랐지만, 전용 107㎡는 오히려 7월 26억원(14층)에 거래되며 1월 27억2000만원(9층)보다 1억원 이상 하락했습니다. 목화아파트도 전용 89㎡가 6월 21억8500만원(3층)에 팔리며 지난해 10월보다 1500만원 내렸습니다. 반면 광장아파트에서는 전용 183㎡가 6월에 36억원(8층)에 실거래되며 지난해 1월 27억2000만원(2층)보다 약 9억원이나 올랐습니다.
이런 상황에 대해 여의도 모 공인중개사는 “최근 재건축 소식에 예전보다 매수 문의는 늘었으나, 실제 거래로 잘 이어지지는 않는 편이다. 재건축이 시작되면 최소 10~20년은 걸리는 데다, 토지거래허가구역으로 묶여 있고, 15억원 이상 아파트의 경우 주택담보대출 금지 규제로 인해 당장 매수세가 크게 늘지는 않을 것”이라고 전하기도 했습니다.
[Remark] 집값 들썩일까 우려도… 향후 여의도 전망은?
한편, 일선에서는 16곳이나 되는 여의도의 노후 단지가 한꺼번에 재건축이 시행될 경우, 잠잠하던 서울시 집값에 영향을 주지 않을까 우려하는 목소리도 있습니다. 일례로 여의도는 올해 신림선 개통을 포함해 GTX-B, 신안산선 등 굵직한 교통 개발 사업이 추진되고 있기 때문입니다. 여기에 더현대 서울 등 대형 상업시설과 금융·업무시설 등을 갖추고 있어 신규 주거시설이 들어올 경우, 강남에 버금가는 영향력을 갖출 것이라는 전망도 있습니다.
이에 항간에는 여의도 집값 상승을 막기 위해 지난 8.16부동산정책에서 정부가 1기 신도시 재정비만 중점적으로 다룬 것이 아니냐는 추측이 나올 정도인데요. 주로 1990년대 개발되기 시작했던 1기 신도시와 비교해 여의도는 1970년대 지어진 아파트가 많아 주거 환경이 더 열악하다는 특징이 있습니다.
현지 주민들은 현재 여의도 대부분의 단지가 누수는 기본이고, 녹물, 곰팡이에 외벽이 갈라지는 등 주거시설로서 안전 문제가 매우 심각한 편이라고 전했는데요. 향후 여의도가 그동안의 정체기를 딛고 재건축 사업을 통해 이런 문제들을 빠르게 해소할 수 있을지 지켜볼 필요가 있어 보입니다.
/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/
