[단독] ‘빌라왕’ 불똥 서민에게 튀나…전세보증 보험료 오를수도

HUG, 금융위기 이후 첫 적자
‘빌라왕’ 등 전세 사고 급증에
대위변제액 9241억 지급 탓
올해 보증 여력 법적한도 임박

‘빌라왕 사태’ 등으로 인해 지난해 주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 임차인에게 보증금을 대신 갚아주는 사례가 늘어나며 HUG가 13년만에 당기순손실을 기록한 것으로 알려졌다. 2021년까지만 해도 3000억원 이상 순익을 기록한 HUG가 갑작스럽게 적자로 전환한 것은 이례적이라는 평가다. 주택시장 연착륙을 위한 HUG의 역할이 커지고 있지만 재정 상황은 갈수록 악화돼 상반기 중 보증 여력을 늘리기 위한 자본 확충이 불가피하다는 전망이 나온다.

26일 국토교통부와 HUG 등에 따르면 HUG는 지난해 13년 만에 당기순손실을 기록한 것으로 파악됐다. 적자 규모는 1000억원 안팎인 것으로 전해졌다. HUG는 외부 감사를 통해 올해 1분기 중 지난해 영업실적을 확정할 예정이다.

HUG의 영업실적 악화는 속도가 빠르고 그 폭도 크다는 점에서 우려스럽다는 평가다. HUG는 2020년 2918억원, 2021년 3619억원 당기순이익을 기록했다. 작년 상반기까지만 해도 당기순이익 357억원을 기록했지만 하반기부터 영업실적이 급격히 악화하며 적자를 기록한 것으로 전해졌다.

HUG는 전신인 대한주택보증 시절 한 차례 적자를 기록한 바 있다. 2009년 금융위기 당시 부동산 시장 침체로 분양보증 사고가 늘어나며 7322억원 손실을 기록했다.

지난해 HUG의 적자 원인 전세보증금 대위변제액 급증에 있다. HUG의 대위변제액은 2021년까지만 해도 5040억원이었지만, 지난해 9241억원으로 2배 가까이 늘어났다. HUG의 대위변제액은 회계상 비용으로 처리돼 적자를 키우는 요인으로 작용한다.

HUG는 대위변제한 채권의 경우 구상권을 청구해 되돌려 받는다. 다만 최근엔 조직적 전세 사기로 인해 대위변제액이 늘어났다는 점에서 채권 회수가 쉽지 않다는 평가다. 국토부 관계자는 “최근 발생한 전세사기의 경우 집주인들이 애초부터 보증금을 갚지 않을 목적을 갖고 있었기 때문에 HUG가 대위변제한 뒤 보유한 채권의 질이 좋지 않다”며 “HUG의 재정 상황이 더 악화될 우려가 있다”고 설명했다.

문제는 HUG의 역할은 확대되는 반면 재정 악화로 보증 여력을 줄어들고 있다는 점이다. 지난해 6월 기준 HUG의 전세보증금반환보증 규모는 93조 2511억원에 달한다. 이는 1년여 전인 2020년 말(63조 7904억원)과 비교하면 약 46% 늘어난 것이다. 지난해 하반기엔 보증보험 가입자가 더 크게 늘어난 것으로 전해졌다. 이와 함께 HUG는 주택시장 연착륙을 위해 미분양 PF보증 상품을 신설하고, PF 보증 규모도 확대한 상태다.

국토부에 따르면 지난해 11월 기준 HUG의 보증배수는 53배 수준으로 법정 보증배수인 60배에 육박했다. 주택도시기금법상 HUG는 자기자본의 60배를 넘지 않는 범위에서 보증 발급이 가능하다. 이에 따라 주택도시기금 출자를 통해 자본을 추가 확충할 것이라는 전망이 나온다. HUG는 지난 2021년 주택도시기금 출자를 통해 3900억원을 출자받은 바 있다.

이와 함께 국토부는 이르면 내주 발표할 전세사기 방지 대책에 HUG의 보증보험제도를 개선하는 내용을 담을 예정이다. 국토부는 HUG가 공시가의 140%까지 주택 가격을 인정해주는 현행 전세보증보험 제도가 깡통전세를 유발하는 문제를 개선하기 위해 이를 하향하는 방안을 검토 중이다.

또 전세보증보험에 가입하는 주택 리스크에 따른 보증료율 차이를 확대하는 방안도 검토하고 있다. 진창하 한양대 경제학과 교수는 “전세보증보험의 보증 대상 리스크에 따라서 보증료율을 다르게 책정하고, 일부 비우량 보증의 경우 민간 영역에서 요율을 높여 보증하도록 시장을 구분할 필요가 있다”고 말했다.