서울 부동산 시장에서 강남권과 한강벨트 '마용성(마포·용산·성동구)'의 아파트 가격 상승세가 주변 소규모 단지까지 확산되고 있다. 이른바 '갭 메우기' 현상이 본격화되면서 20년 이상 된 소규모 단지에서도 신고가 거래가 이어지고 있다. 이는 집값이 더 오르기 전에 인기 주거지역에 진입하려는 수요가 증가하면서 나타나는 현상으로 분석된다.
강남권과 마용성 아파트 가격 상승 현황
서울 아파트 매매가격은 4주 연속 상승세를 보이고 있으며, 특히 송파구가 0.68% 오르며 7년여 만에 최대 상승폭을 기록했다. 마포구(0.11%), 용산구(0.10%), 성동구(0.08%), 동작구(0.07%) 등도 평균 이상의 상승폭을 나타내고 있다.
한국부동산원의 2월 4주(24일 기준) 주간 아파트가격동향에 따르면 서울 아파트값은 전주 대비 0.11% 상승했다. 특히 '한강벨트' 마용성의 상승폭이 커졌는데, 성동구는 0.01%에서 0.10%로, 마포구는 0.02%에서 0.09%로 상승폭이 확대됐다.
강남3구(강남·서초·송파구)의 아파트 평균 실거래가는 올해 1, 2월 기준 23억8118만 원으로, 전년 같은 기간(20억499만 원)보다 18.8% 상승했다. 반면 비강남권 아파트 평균 실거래가는 8억7337만 원에서 10억1103만 원으로 15.8% 오르는 데 그쳤다. 이로 인해 강남권과 비강남권의 평균 가격 격차는 지난해 11억3162만 원에서 13억7015만 원으로 더욱 벌어졌다.
소규모 단지로 확산되는 '갭 메우기' 현상
최근 서울 주요 지역의 기존 아파트와 소규모 단지에서 신고가 거래가 줄을 잇고 있다. 2006년 지어진 서초구 방배동 '방배브라운가'(161가구) 전용면적 84㎡는 지난달 19일 16억6500만 원에 거래됐는데, 이는 직전 거래인 지난해 8월(16억 원)보다 6500만 원 오른 신고가이다.
이러한 현상은 '갭 메우기'라고 불리는데, 이는 새로 지은 단지와 1000가구 이상 대단지가 가격 상승을 주도하면 온기가 인근 단지로 확산되는 현상을 말한다. 한 부동산전문위원은 "최근 부동산 시장 분위기는 2020년 이후 들어선 서울 핵심지 신축 아파트(4세대 아파트)를 중심으로 가격이 많이 오른 데 이어서 수도권 핵심지 신축을 중심으로 돌아가면서 상승세가 포착되는 갭 메우기 장세"라고 분석했다.
강남발 집값 상승세의 확산 요인
강남발 집값 상승세가 한강벨트로 이어지는 데는 여러 요인이 작용하고 있다. 첫째, 강남권 아파트값이 단기간에 가파르게 오른 탓에 매수세가 인접지역이나 준상급지로 옮겨가고 있다. 둘째, 지난해 말 대비 상대적으로 완화된 대출규제와 기준금리 인하, 토지거래허가제 해제 등이 매수심리를 자극해 위축된 거래가 살아나고 있다.
특히 토지거래허가구역 해제 이후 이러한 상승세는 더욱 가속화되었다. 이를 통해 강남 지역에 대한 집값 상승 기대감이 높아졌고, 이는 후속 보유세 부담 상향 조정 등으로 인해 더욱 증폭되었다. 강남권은 높은 집값에도 불구하고 지속적으로 수요가 많아, 상대적으로 안전한 투자처로 자리잡고 있으며, 이는 결국 집값 상승으로 이어지는 구조이다.
서울 아파트 시장의 양극화 심화
서울 아파트 시장에서는 강남 3구 등 선호 지역이 먼저 상승한 후 인근 지역으로 상승폭이 퍼지는 '갭 메우기' 현상이 나타나고 있다. 그러나 최근 주택 시장이 얼어붙으며 이러한 현상이 사라지고, 강남권과 비강남권의 격차가 더욱 벌어지고 있다.
양극화는 주택 가격 상위 20%와 하위 20%의 가격 차이를 나타내는 5분위 배율에서도 확인된다. KB부동산에 따르면 2008년 통계 작성 이후 2023년까지 4.0~5.0 수준을 유지하던 서울 5분위 배율은 지난해부터 지속 상승해 지난달에는 역대 최고치인 5.6을 기록했다. 이는 상위 20% 주택의 평균 가격이 하위 20% 평균 가격의 5.6배까지 벌어졌다는 의미이다.
향후 전망과 시사점
전문가들은 2025년 부동산 시장에서 갭 메우기가 진행되며 서울 전체적으로는 강보합 수준에서 움직일 것으로 예상하고 있다. 여전히 전 세계적으로 풀린 유동성이 잡히지 않고 있어 서울 부동산 시장도 더 올라갈 가능성이 있다는 분석이다.
다만, 자산관리컨설팅 전문가는 "덩달아 오르는 과정에서 거품이 낄 수도 있다"며 "기존 단지 매매는 새 아파트보다 더 신중하게 접근해야 한다"고 지적했다. 또한 7월에 추가 대출규제가 예정돼 있어 상승세가 언제까지 갈지는 두고 봐야 할 것이라는 의견도 있다.
매수자들의 선택과 전략
이러한 시장 상황에서 매수자들은 더욱 신중한 접근이 필요하다. 특히 소규모 노후 단지의 경우, 입지가 뒷받침되는 기존 아파트 재평가 작업이 당분간 이어질 전망이지만, 무분별한 매수보다는 학군, 교통 등 입지 조건을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
마포구 용강동 B공인 관계자는 "서울에서 아파트 공급이 적다 보니 기존 단지가 재평가받고 있다"며 "서울 외곽과 경기 거주자의 문의가 늘어나고 있다"고 전했다. 이는 집값이 더 오르기 전에 인기 주거지역에 입성하려는 움직임이 활발해지고 있음을 보여준다.
Copyright © 저작권 보호를 받는 본 콘텐츠는 카카오의 운영지침을 준수합니다.